Comprendre comment les maires s’emparent de la politique publique du logement (C. Sabbah, Idheal)
Les résultats de la « parole aux maires » (sondage administré par Idheal et Cyrille Poy à la fin 2025) devraient intéresser les élu.es fraîchement désigné.es, tout comme celles et ceux à qui les électeurs et électrices ont renouvelé leur confiance. Proposé en fin de mandat aux 36 000 maires de France, ce questionnaire permet de comprendre la manière dont ces responsables politiques s’emparent de la politique publique du logement réputée encore très centralisée et souvent assurée par les intercommunalités, écrit Catherine Sabbah
Déléguée générale @ IDHEAL
déléguée générale d’Idheal, dans une tribune adressée à News Tank, le 15/04/2026.
Les maires ne sont pas toutes et tous alarmistes. Mais plus de 50 %, dans les communes de + 2 000 habitant.es, qualifient la crise de « grave » et la notent au-dessus de 7 sur une échelle de 1 à 10. 65 %, y compris dans les villages, estiment que le logement est un enjeu très important appelant une politique locale stratégique. Le chiffre atteint 100 % dans les villes de + 50 000 habitant.es.
62 % des maires jugent leur capacité à produire ou rénover des logements « faible ou nulle » alors que presque autant voudraient agir mais se sentent « empêché.es » par le prix des terrains, par des contraintes de toutes sortes, agricoles, patrimoniales, environnementales, par le manque de financement public et d’ingénierie.
Voici la tribune de Catherine Sabbah.
Six ans de mandat et l’habitat dans tout cela ?
Les résultats de la parole aux maires, un sondage administré par Idheal
• Association à but non lucratif• Création : 2019• Missions : réaliser des recherches axée sur le logement (et l’emploi), organisation des séminaires de formations (via les Ateliers d’Idheal…
(Institut des hautes études pour l’action dans le logement) et Cyrille Poy
Président @ LesCityZens
, à la fin 2025 [1], devraient intéresser les élu.es fraîchement désigné.es, tout comme celles et ceux à qui les électeurs et électrices ont renouvelé leur confiance. Proposé en fin de mandat aux quelques 36 000 maires de France hexagonale et d’Outre-mer, ce questionnaire permet de comprendre la manière dont ces responsables politiques s’emparent de la politique publique du logement réputée encore très centralisée et souvent assurée par les intercommunalités. Sur ce sujet essentiel et quotidien, qui conditionne le pouvoir d’achat, la santé, la mobilité, l’éducation des enfants…, les maires sont en première ligne. Dans la rue, sur les marchés, dans leur bureau, par courrier, par mail ou via les réseaux sociaux, ils et elles sont souvent interpellé·es par des citoyen.nes qui attendent une écoute et des réponses.
Il n’est pas toujours facile de retracer la ligne qui a présidé aux récentes décisions politiques en matière de logement. À l’échelle nationale, elle bifurque, fait demi-tour, avance de façon souvent erratique. Il faut dire que la période a connu quelques secousses. En 2020, la pandémie nous a presque toutes et tous renvoyé.es à la maison, 23 heures sur 24 pendant 55 jours. D’autres crises mondiales ont suivi, dont le secteur a subi les conséquences, au travers de la hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction, aujourd’hui celle des carburants. La brutale remontée des taux d’intérêt, appliqués à des mètres carrés renchéris par une inflation constante pendant 25 ans, a fini de désolvabiliser les ménages à partir de 2022.
Au cours de leur dernier mandat, les maires ont progressivement vu disparaître la taxe d’habitation, importante ressource budgétaire et lien fiscal entre les habitants et leur commune. Fin de partie aussi pour le dispositif de défiscalisation Pinel qui fléchait certains territoires, les rendant tout à la fois plus attractifs et plus chers, via un cercle jugé vicieux ou vertueux, selon les points de vue. Les locations de courte durée désignées parmi les grands responsables de la crise ont fait l’objet de régulations…
Au même titre que leurs administré.es, les élu.es ont subi les effets de plus en plus fréquents et violents de la crise climatique, inondation dans le Nord, retrait et gonflement des argiles un peu partout (le phénomène touche plus de 10 millions de bâtiments), recul du trait de côte sur les littoraux et vie impossible dans des logements jamais pensés pour des périodes de forte chaleur. L’inventaire n’est pas complet. Mais il est déjà copieux et donne une idée de la charge des élu.es confronté.es à ce sujet à la fois essentiel et quotidien.
Que disent les maires ?
Les maires ne sont pas toutes et tous alarmistes, mais plus de la moitié, dans les communes de + 2 000 habitant.es, qualifient la crise de “grave” et la notent au-dessus de 7 sur une échelle de 1 à 10. 65 %, y compris dans les villages, estiment que le logement est un enjeu très important appelant une politique locale stratégique. Le chiffre atteint 100 % dans les villes de + 50 000 habitant.es. De quoi leur parlent leurs administré·es ? Les mêmes sujets reviennent souvent : constructibilité des terrains à bâtir (30 %) surtout dans les petites villes, accès à un logement social pour soi ou ses proches (24 %).
Moins attendue, l’implantation d’habitats légers (10 %), peut-être interprétable comme le signe d’une aspiration à de nouveaux modes de vie ou d’une contrainte économique telle qu’il devient impossible de se loger. Les premiers responsables de la crise sont nommés : manque de logements (22 %), manque de terrains (17 %), en 3e position, trop de logements à rénover (10 %).
Volontaires mais empêché.es
62 % des maires jugent leur capacité à produire ou rénover des logements “faible ou nulle” alors que presque autant voudraient agir mais se sentent “empêché.es” par le prix des terrains, par des contraintes de toutes sortes, agricoles, patrimoniales, environnementales, par le manque de financement public et d’ingénierie. Parmi les priorités qu’ils et elles souhaitent défendre, il est intéressant de constater que malgré l’appétit sans cesse rappelé des ménages pour la propriété, les maires, peut-être plus pragmatiques, plébiscitent plutôt le logement locatif, privé et social (29 % si l’on additionne les deux secteurs). L’accès à la propriété arrive en 2e position devant la rénovation du parc existant.
Peu nombreux à connaître la loi Echaniz Le MeurFace au marché, que les politiques publiques ont parfois du mal à réguler, les maires disent “oui” à l’encadrement des loyers (50 % y sont tout à fait favorables et 18 % en ont une appréciation mitigée sans y être opposé.es). En revanche, ils et elles sont peu nombreux, seulement 25 %, à connaître la loi Echaniz Le Meur [2] sur les locations de courte durée, votée en novembre 2024. Dans bien des cas, ce texte leur faciliterait pourtant la vie pour limiter la propagation des logements de passage. Les chiffres prouvent néanmoins que la question concerne certaines communes et pas la majorité : 16 % des maires apprécient ainsi les meublés de tourisme car ils en retiennent la traduction d’un tourisme dépensier, 65 % les jugent indolores.
Une régulation bienvenue
La parole des maires est également bonne à entendre au sujet des réformes, alors que le secteur du logement a, depuis 2017, été maltraité par les Gouvernements successifs car principalement analysé sous un angle budgétaire. Cette politique publique a même été évaluée par le président de la République comme coûtant un « pognon de dingue » [3], sans efficacité avérée. Sur des questions qui enflamment périodiquement les discussions parlementaires, les réponses sont assez claires : alors que la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants , et tout spécialement son article 55 qui impose des quotas de logements sociaux depuis 25 ans, est à nouveau attaquée, les maires défendent la mixité sociale. Ces résultats sont toutefois à manier avec précaution car seules 1031 communes sont concernées par le texte.
Si 29 % apprécient le texte au niveau national et plus de 60 % dans les villes de + 50 000 habitants, des souhaits d’une “plus grande souplesse” (29 %) peuvent laisser entendre que certain.es elu.es souhaiteraient voir varier les quotas ou le périmètre (aujourd’hui communal) de l’application de la loi, ce que défend le texte issu du Sénat, baptisé CHOC Conforter l’Habitat, l’Offre de logements et la Construction [4], qui tente de l’affaiblir.
Des réformes plus ou moins appréciées
Parmi les grandes réformes récentes, 36 % jugent positif l’impact de MaPrimeRénov’pour financer la rénovation des habitations et celui de la norme RE 2020 Réglementation environnementale 2020 (30 %) qui vise à limiter les émissions de gaz à effet de serre et de carbone pour toutes les constructions neuves. 20 % soutiennent Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain, deux programmes mis en place pour relancer l’attractivité économique et résidentielle des communes en déclin, 19 % approuvent la possibilité d’alourdir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les dispositifs alternatifs d’accession à la propriété sont également jugés positivement, surtout dans les villes de + 2 000 habitants dans lesquelles 38 % des maires se prononcent pour le BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… [5].
Expression plus mitigée sur la ZANL’expression est, sans grande surprise, plus mitigée sur la ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 [6], selon la taille des communes (54 % d’impressions négatives dans les petites communes et 28 % dans les grandes). Les maires regrettent aussi la suppression de la taxe d’habitation (31 %), le dispositif de défiscalisation Pinel (34 %, à noter que les réponses ont été obtenues avant la mise en place du nouveau système Jeanbrun) [7], 28 % se disent opposé.es à l’interdiction de louer des passoires thermiques et 27 % à la réduction de loyer de solidarité, mesure qui limite les ressources des bailleurs sociaux depuis 2018. Grands absents, l’hébergement et l’accueil des personnes sans domicile et de celles en exil. Ce sujet, plus visible dans les grandes villes, oppose souvent les maires, qui organisent l’accueil, aux préfets, qui en assurent le financement. Finalement, le message des maires à l’État comme à la société est assez clair : pas forcément plus de pouvoir mais plus de moyens pour ce sujet primordial, pour produire ou rénover, au bénéfice des locataires et des propriétaires, sur le marché privé et en augmentant le parc social.
Finalement, que peuvent les maires ?
À l’aube d’un nouveau mandat, sous forme de bilan ou d’horizon, il peut être utile de se demander ce que peuvent réellement les maires et quels sont les outils à leur disposition ? En vérité, beaucoup et peu. Ils et elles ont à leur main, depuis l’Acte I de la décentralisation des années 1980, la possibilité d’accorder ou de refuser un permis de construire. Sésame de tout projet de construction et de transformation, ce pouvoir s’exerce en lien étroit avec les intercommunalités, institutions compétentes en matière d’habitat et d’urbanisme.
Ainsi le PLH Programme local de l’habitat - document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat (parc public et privé, constructions nouvelles…) , document stratégique qui a vocation à anticiper les besoins en logements, est élaboré par les structures intercommunales et oriente le plan local d’urbanisme, de plus en plus souvent intercommunal (PLU Plan local d’urbanisme ou PLUi Plan local d’urbanisme intercommunal ). Les décisions d’aménagements se prennent donc à plusieurs, ce qui n’a rien d’illogique puisque l’implantation de nouveaux quartiers et la programmation de logements dépendent d’une analyse des besoins et de moyens dépassant souvent le périmètre d’une seule commune. Les maires ont toutefois toujours leur mot à dire depuis leur siège dans ces assemblées supra communales élues. Mais à la place de quelque 35 000 “petites républiques”, 1 250 EPCI Établissement public de coopération intercommunale - structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines compétences en commun forment une organisation du territoire moins éparpillée, sans doute plus gérable et plus cohérente avec le mode de vie des habitant·es qui vivent quelque part, travaillent ailleurs et se déplacent en franchissant, souvent plusieurs fois par jour, les « frontières » de leur commune.
La politique du logement joue sur des registres très variésLes maires conservent néanmoins la maîtrise de la fiscalité locale, fixent les taux des contributions qui reviennent aux communes, et dans certaines conditions, peuvent majorer ceux des taxes d’habitation sur les résidences secondaires ou sur les logements vacants. La politique du logement joue sur des registres très variés. Elle touche des champs normatifs, réglementaires et fiscaux, elle regorge de procédures et d’outils pour produire ou rénover des logements, qui lient entre eux des acteurs nombreux, publics, privés et bien sûr les habitant·es, locataires ou propriétaires aux intérêts souvent divergents. Ce foisonnement la rend complexe, technique et peu aisée à appréhender.
En une dizaine d’années, les maires ont vu apparaître de nouvelles règles, des réformes et rencontrent parfois des difficultés à les mettre en œuvre. Une politique de l’habitat exige des moyens financiers et humains. Nombre de communes en sont dépourvues, ce qui les prive parfois d’informations précieuses, voire d’une capacité à agir ou se saisir des outils mis à leur disposition. Il n’en demeure pas moins qu’ils et elles sont des responsables politiques dont l’avis compte, et est même parfois redouté par les gouvernements.
Le cycle de formation des Ateliers de l’Institut Idheal accueille les élu.es souhaitant mieux comprendre les enjeux du logement. Le programme 2026-27 intitulé “Élire Domicile”, est en ligne sur idheal.fr, les inscriptions sont ouvertes à contact@idheal.fr
[1] 1 028 réponses valides ont été recueillies. Le sondage a été adressé à l’intégralité des communes de France hexagonale et des départements et régions d’outre-mer. Il a été autoadministré en ligne, du 15/10/2025 au 05/01/2026. Les réponses ont été apportées par les maires (91 %). Des maires adjoint·es chargé·es du logement ont parfois répondu (5 %), plus rarement des collaborateurices de cabinet. Nous avons appliqué une pondération correspondant à la structure communale. Elle fait peser lourd la voix des maires ruraux dans la moyenne nationale. C’est pourquoi nous avons décidé de faire figurer, aux côtés des résultats nationaux, les déclinaisons en fonction de la taille des communes. Tous les résultats sont à lire ici : https://idheal.fr/media/pages/etudes-actions/etudes/la-parole-aux-maires/16da7abc83-1771256251/idheal-la-parole-aux-maires-fev.-2026.pdf
[2] La loi Echaniz-Le Meur de novembre 2024 régule les locations de courte durée, établit des périmètres de servitude de résidences principales et revoit la fiscalité des meublés de tourisme.
[3] “On met un pognon de dingue dans les minima sociaux et les gens ne s’en sortent pas.” (2021) Quant au second, Emmanuel Macron, il affirmait en mai 2023, dans un entretien à Challenges qu’ “on a créé un système de sur-dépenses publiques pour de l’inefficacité collective”.
[4] La proposition de loi visant à Conforter l’Habitat, l’Offre de logements et la Construction (CHOC) envisage un nouveau calcul des quotas SRU pour y intégrer les logements intermédiaires aux loyers plus élevés et statutairement revendables au bout d’une quinzaine d’années.
[5] BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… , le bail réel solidaire, donne accès à des logements vendus 30 à 40 % sous le prix du marché, grâce au démembrement des droits réels sur le sol et sur la propriété bâtie.
[6] ZAN, la prévision de zéro artificialisation nette d’ici à 2050, est issue de la loi Climat et résilience d’août 2021, elle prévoit une limitation forte de l’étalement urbain.
[7] Le nouveau dispositif de défiscalisation, baptisé “Jeanbrun” du nom du ministre du Logement, prévoit une déduction d’impôts proportionnelle aux loyers pratiqués par les investisseurs particuliers.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition, le 28/08/2026 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques), sera dédiée à l’élection présidentielle de 2027. Jean-Luc Berho est président de Soliha Solidaires pour l’habitat, réseau PACT et réseau Habitat & Développement Pays basque, président du conseil de surveillance de la Coopérative de l’immobilier à Toulouse, administrateur de l’association Aurore, administrateur d’Espacité et membre du Conseil national de l’habitat. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Parcours
Déléguée générale
Commissaire de l’exposition Hotel Metropole depuis 1818
Journaliste
Établissement & diplôme
Sciences politiques
Journalisme
Territoires en Europe
Fiche n° 39697, créée le 08/06/2020 à 18:09 - MàJ le 17/04/2026 à 14:24
IDHEAL
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• Déléguée générale : Catherine Sabbah
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Fiche n° 9612, créée le 06/02/2020 à 01:59 - MàJ le 21/05/2026 à 11:09
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