« Nous tenons parole sur la transformation de bureaux en logements » (Joachim Azan, Novaxia)
« Depuis la signature, le 28/03/2018, de la charte d’engagement visant à transformer 500 000 m2 de bureaux en logements d’ici à fin 2022 dans le cadre de la loi ELAN
Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement
, nous tenons parole. Nous allons poser dans les semaines qui viennent la première pierre d’une opération de transformation et surélévation de bureaux en 84 logements dans le 20e arrondissement de Paris, en présence de Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement. La livraison du bâtiment est prévue en 2021 », indique à News Tank, Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, le 05/03/2019.
« Je ne crois pas que la charte d’engagement soit un business model pour des promoteurs industriels, car c’est du cas par cas. Je rappelle qu’en France, les coûts de construction sont les plus chers d’Europe. La transformation de bureaux en logements coûte environ 25 % plus cher qu’une construction neuve », précise Joachim Azan.
« Cette mesure est une forme d’hommage à la stratégie visant à privilégier la restauration de l’existant, tel que Novaxia l’a décidé dès sa création voici 10 ans et dont l’entreprise est précurseur. (…) Avoir des bureaux vides alors que nous manquons d’espaces est une aberration ».
Le fondateur de Novaxia défend l’idée d’un plan d'épargne urbain (PEU
Plan d'épargne urbain
) qui flécherait l'épargne vers des opérations de reconversion. « Si notre pays est riche de milliards d’euros, les caisses de l'État et des collectivités sont vides. Pourquoi n’essaierions-nous pas le plan d'épargne urbain comme il existe le plan d'épargne en actions (PEA) depuis 1992 et le PEA-PME ? Cela permettrait de répondre au manque de logements intermédiaires ».
Joachim Azan répond aux questions de News Tank.
« Chez Novaxia, nous sommes transformateurs urbains plus que promoteurs »
Lors de la présentation des résultats 2018, le 24/01/2019, vous avez affirmé que l’objectif de Novaxia est de passer de 2 à 4 Md€ de projets pilotés, soit de 35 à 80 projets. Comment souhaitez-vous les développer ?
Nous ne prenons jamais le risque de l’emplacement. C’est une règle d’or »Nous voulons renforcer notre activité de transformateur sur le tertiaire à travers le projet Gallieni où seront installés des bureaux ouverts sur la ville au bord du périphérique parisien à Bagnolet (Seine-Saint-Denis). Nous souhaitons également développer nos partenariats avec les promoteurs afin de financer en amont des projets de transformation immobilière et enfin capitaliser sur un savoir-faire reconnu. Novaxia est finaliste en 2019 sur 8 projets. Dans le cadre du dernier appel à projet « Réinventer Paris 2 », dédié aux sous-sols, le projet de réhabilitation de l’ancienne station de métro Croix-Rouge fermée depuis 80 ans, dans le 6e arrondissement, à Saint-Germain-des-Près, est une fierté. Nous transformerons une station de métro en un projet de culture culinaire, composé d’une halle « expérientielle » entre marché souterrain et food-court populaire et d’un restaurant.
Le but du jeu est d'évaluer le potentiel de ces sites. Dans notre secteur, il y a 4 risques : le risque administratif lié aux travaux, le permis de construire, le commercial (la location) et l’emplacement. Nous ne prenons jamais le risque de l’emplacement. C’est une règle à la laquelle nous ne dérogeons jamais.
Quel est l’intérêt pour Novaxia de conserver des bâtiments existants ?
L’enjeu n° 1 pour remettre le citoyen au cœur de la transformation urbaine est de favoriser l’acceptabilité du projet urbain par les riverains et les élus »Chez Novaxia, nous sommes des « recycleurs » de surfaces de plancher existantes. Nous sommes transformateurs urbains plus que promoteurs. L’enjeu numéro un pour remettre le citoyen au cœur de la transformation urbaine est de favoriser l’acceptabilité du projet urbain par les riverains et les élus, dans le même esprit de ce qui a été décidé à Paris sur la rénovation de la tour Montparnasse. La 1e étape est donc de conserver des surfaces de plancher existantes. La 2e consiste ensuite à proposer des financements à des investisseurs particuliers. Or comment on les rassure ? On leur propose un cadre réglementaire fort, le plus exigeant, celui de l’autorité des marchés financiers. La 3e étape est de favoriser l’occupation temporaire et de créer une phase de vacance, c’est-à-dire le temps, qui s’inscrit entre l’acquisition et le début des travaux, sur laquelle on peut capitaliser. Enfin lorsque le projet se met en œuvre, nous allons conserver, réemployer, réutiliser les matériaux et partir chercher des labellisations. Nous voulons que dans 75 % des cas, les projets fassent l’objet d’un programme d’urbanisme temporaire. La transformation urbaine, citoyenne, responsable consiste à faire gagner tout le monde. Notre credo est peut-être parfois perçu comme angélique mais il est tout à fait réaliste. Chez nous, la transformation urbaine est gagnante pour tous ! 90 % des bâtiments vides sont le lot de l'État, des collectivités et des pouvoirs publics.
Pour illustrer notre engagement, regardez le projet de transformation d’un hôtel particulier en logements, rue Lacépède à Paris (5e arr.). Novaxia en partenariat avec les associations plateau urbain et Aurore aura permis de faire du logement d’urgence, d’accueillir de jeunes start-up et un collectif d’artistes. Celui-ci à l’initiative du premier théâtre immersif aura conquis plus de 10 000 spectateurs en 2018.
Quel bilan dressez-vous de la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement promulguée le 23/11/2018 et publiée au JO Journal officiel le jour suivant ?
La transformation de bureaux en logements coûte environ 25 % plus cher qu’une construction neuve »Dans l’environnement politique, économique et social, l’événement marquant de 2018 a été effectivement l’adoption de la loi ELAN, qui comporte notamment pour Novaxia un important volet en faveur de la réhabilitation en logements d’immeubles de bureaux jugés obsolètes. Cette mesure est une forme d’hommage à la stratégie visant à privilégier la restauration de l’existant, tel que Novaxia l’a décidé dès sa création voici 10 ans et dont l’entreprise est précurseur. Novaxia s’est engagée dès le 28/03/2018 dans l’accélération de la transformation du bureau en logement en signant la charte d’engagement visant à transformer 500 000 m2 de bureaux en logements d’ici à fin 2022. Avoir des bureaux vides alors que nous manquons d’espaces est une aberration.
Depuis la signature de la charte, nous tenons parole et nous allons poser dans les semaines qui viennent la première pierre d’une opération de transformation et surélévation de bureaux en 84 logements dans le 20e arrondissement de Paris (rue Planchat), en présence de Julien Denormandie, ministre chargé du Logement. La livraison du bâtiment est prévue pour 2021. Toutefois, je ne crois pas que la charte d’engagement soit un business model pour des promoteurs industriels, car c’est du cas par cas et du sur-mesure. Je rappelle qu’en France, les coûts de construction sont les plus chers d’Europe. La transformation de bureaux en logements coûte environ 25 % plus cher qu’une construction neuve.
En quoi d’après-vous, le bonus de constructibilité de l’ordre de 30 % inscrit dans la loi ELAN est un coup de pouce pour le secteur de l’immobilier ?
En théorie, le bonus de constructibilité de 30 % est un bon coup de pouce, à condition que les maires jouent le jeu »En théorie, c’est un bon coup de pouce mais à condition que les maires jouent le jeu dans les faits. On ne pourra emmener le projet qu’avec les maires. À l’approche des élections municipales, nous observons de plus en plus d’attentisme. Ce bonus est une belle avancée même si idéalement nous aurions souhaité qu’il atteigne 40 %. Le bonus constructibilité de 30 % permet donc de compenser à la fois les surcoûts de construction, et les pertes de surfaces comprises qui représentent entre 10 et 20 % en moyenne puisque nous ne vendons pas les couloirs des immeubles de logements. Je reste convaincu que, dans le contexte économique actuel, le maintien de l’usage en bureaux des immeubles obsolètes reste favorable. Avec ce bonus de constructibilité, les opérations de transformation de bureaux en logements deviennent plus intéressantes économiquement.
Quels sont vos regrets à propos de la loi ELAN ?
Mon idée ? Le plan d'épargne urbain (PEU) flécherait l'épargne vers ces opérations de reconversion »Quelques mois après l’adoption de cette belle loi ELAN, c’est la règle complexe de la commercialité ou de la compensation que l’on aurait dû amender. À Paris, lorsque l’on souhaite superposer du bureau en logement, on rencontre un parcours du combattant. On a cette possibilité de pouvoir vendre cette commercialité. Or, cette commercialité est aujourd’hui valorisée. Nous souhaiterions proposer à Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du logement, de légiférer sur la manière suivante pour booster la transformation de bureaux en logements : arriver à mieux valoriser la commercialité, et de la vendre à 20 ou 30 %, au lieu de 10 %. Ce dispositif valable sur Paris et la première couronne ne provoquerait pas de densité et rendrait plus simple et faisable l'équation économique.
Vous proposez la création d’un nouvel instrument financier : le « plan d'épargne urbain (PEU Plan d'épargne urbain ) ». De quoi s’agit-il ? Pour quelles garanties ?
Les collectivités et pouvoirs publics ont de moins en moins de budget. J’en reste convaincu, le secteur privé doit prendre le relais. Marier notre point de vue d’investisseur avec celui d’un développeur permet donc d’apporter une solution nouvelle et de financer le portage financier. Mon idée ? Le plan d'épargne urbain (PEU) flécherait alors l'épargne vers ces opérations de reconversion. Si notre pays est riche de milliards d’euros, les caisses de l'État et des collectivités sont vides. Pourquoi n’essaierions-nous pas le plan d'épargne urbain comme il existe le plan d'épargne en actions (PEA) depuis 1992 et le PEA-PME ? Cela permettrait de répondre au manque de logements intermédiaires. Un tel véhicule financier aurait toutes les vertus. Il donnerait les moyens de transfigurer l’urbanisme de notre pays et de redonner de la vie dans nos territoires tout en initiant un cercle vertueux si précieux à leurs habitants.
Joachim Azan
Président @ Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE)
Président fondateur @ Novaxia
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Parcours
Président fondateur
Directeur de mission
Directeur conseil en fusions-acquisitions
Directeur conseil en fusions-acquisitions
Établissement & diplôme
DESS
Expert comptable
DEA finance
Fiche n° 34465, créée le 04/03/2019 à 17:55 - MàJ le 08/02/2024 à 15:06
Novaxia
• Société commerciale (SAS)
• Activités : valoriser l’épargne des investisseurs en donnant une seconde vie à l’immobilier : investisseurs, propriétaires, élus et collectivités, bailleurs. Objectif : création de valeur issue du recyclage d’actifs urbains obsolètes (immeubles, entrepôts, friches) et création de lieux de vie.
• Création : 2007
• Président : Joachim Azan
• Président de Novaxia Investissement : Laurent Boissin
• Chiffre d’affaires (2023) : 80 M€
• Effectif : 60 personnes
• Tél. : 01 85 08 23 00
• Relation Presse : Quentin Hacquard
contact
Catégorie : Fonds d’investissement et Financeur
Adresse du siège
3, rue des Italiens75009 Paris France
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Fiche n° 7379, créée le 07/07/2018 à 03:50 - MàJ le 25/01/2024 à 17:46