15 questions ont été posées aux professionnels et portent sur :

• la maîtrise du foncier
• le rôle des établissements publics fonciers (EPF)
• les “micro-foncières” prévues dans la loi ELAN
• la simplification du recours au droit de préemption commercial
• le bail traditionnel et les baux dérogatoires

Approche globale d’urbanisme qui intègre tous les acteurs

Valérie Charollais, directrice adjointe de la Fédération nationale des Conseils d’architecture, d’urbanisme, et de l’environnement, insiste sur la nécessité de rassembler tous les acteurs de l’urbanisme « avant même de se poser la question des outils ».

« Il ne faut pas sectoriser trop vite la problématique de la revitalisation des centres-bourgs et mettre autour de la table tous les acteurs.

Poser la question de la revitalisation du centre-bourg, c’est se poser la question du commerce, mais c’est aussi celle de l’urbanisme. C’est d’abord la question du projet politique à l’échelle d’un territoire global.

Il serait intéressant, à cet égard, que la loi ELAN reconnaisse le titre d’urbaniste. C’est un enjeu majeur, car il s’agit de compétences aux côtés des élus, de personnes réellement formées à l’urbanisme au sens large ».

Elle insiste, par ailleurs, sur le fait que la revitalisation des centres-villes « n’exclue pas forcément les grandes enseignes. Cela correspond à des modes d’achats que nous ne pouvons pas ignorer ».

« La maîtrise du foncier n’est pas suffisante, il faut une écriture urbaine » (Loïc Cantin, FNAIM)

Loïc Cantin, président de la FNAIM 44, indique : « la maîtrise du foncier n’est pas suffisante, il faut une écriture urbaine ». Il cite l’exemple de l’aménagement de l’Île de Nantes :

« Nantes a connu une grande opération foncière. L’Île de Nantes : 340 hectares organisés en zone d’aménagement concertée (ZAC) avec une maîtrise foncière totale. L’espace comptait 35 000 habitants à l’origine. 9 000 logements ont été créés. 20 000 nouveaux habitants ont été accueillis en 15 ans. L’Île de Nantes devait être le nouveau centre-ville de Nantes.

On constate désormais, alors que l’opération est arrivée à 75 % de son achèvement, que nous avons certes construit, que l’opérateur foncier a permis d’ouvrir des droits pour réaliser des opérations sur le secteur, que des immeubles ont été soutenus avec des opérations en défiscalisation forte, et que nous avons intégré des pieds d’immeubles.

Mais nous ne savons plus créer de la ville : Où sont la boulangerie, le pressing, la droguerie, la boucherie… ? Tout ce qui fait la vie et qui n’existe pas dans ces quartiers nouveaux. Nous sommes en train de reproduire ce que nous avons fait dans les années 1970.

Il faut certes de la maîtrise foncière, mais elle doit être accompagnée d’un véritable projet politique et d’une écriture urbaine ».

Intégrer la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs dans les PLU et PLUi

Magali Vergnet-Covo, responsable du développement territorial de la Semaest, estime que la revitalisation des centres-villes doit s’inscrire dans un projet global d’aménagement.

« Si nous voulons mettre en œuvre le droit de préemption urbain, pour le fonder juridiquement et éviter les contentieux, il faut l’intégrer aux plans locaux d’urbanisme (PLU) ».

Philippe Labouret, président-directeur général de la Sodes, s’inquiète :

« Nous voulons sauver nos centres-villes, mais nous laissons se construire des centres commerciaux en périphérie dont nous n’avons plus besoin.

Cela ne doit plus être réglementé par les 400 m² de CDAC [autorisation d’exploitation commerciale], mais par les PLU. Il faut y indiquer précisément les zones et surfaces exploitées ».

Recommandations de l’ANRU

Nicolas Grivel, directeur général de l’Anru, juge « optimiste », le délai de cinq ans prévu par le plan Action Cœur de ville pour soutenir la revitalisation des centres-villes des 222 communes retenues fin mars 2018. Parmi ces 222 villes, 138 bénéficient d’un programme de l’Anru.

L’Anru recommande :

• De rester « dans une logique de projet. Nous ne devons pas nous situer dans une addition d’opérations isolées » ;
• De s’inscrire dans une logique globale : habitat, commerce, service public…
• Et une logique intercommunale ;
• De renforcer la mutualisation des opérateurs au niveau régional « pour développer toute la force de frappe possible » : établissements publics, fonciers, sociétés publiques locales, sociétés d’économie mixte…
• Intégrer « dès le départ » le financement des projets car « ces opérations génèrent très souvent du déficit foncier. Les opérateurs n’ont pas forcément vocation à assumer ces déficits ».

Proposition d’un bail “super-dérogatoire” pour les collectivités

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, « il y a un problème de rentabilité des petits commerces, un facteur que tous les aménagement du monde ne pourront corriger. »

« Le bail commercial est un régime extrêmement protecteur pour les commerçants. Ils les ont utilisés mais se sont épuisés à le faire. Dans les meilleurs emplacements, cette notion de propriété commerciale avait engendré une sorte de vénalité de l’emplacement et un commerçant, avant de s’installer, s’épuisait à rembourser un droit au bail. Cela a eu un effet pervers pour les petits commerces.

Lorsque les grandes enseignes ont pratiqué des loyers “à l’américaine” en accentuant le niveau de loyer plutôt que de payer des pas de porte, nous avons eu aussi un effet pervers dans l’inflation des loyers. Cela a tué un certain nombre de commerces.

À l’heure actuelle, nous sommes revenu à un système plus tolérable, mais le bail est très rigide. Il faut revoir un certain nombre de dispositions ».

Loïc Cantin propose un bail “super-dérogatoire” pour « permettre aux collectivités de disposer d’une faculté de déroger au statut des baux commerciaux. Cela permettrait de conclure un bail à durée illimitée, mais avec la faculté pour le preneur de donner congé à tout moment, l’excluant d’accéder à la propriété ».

S’entourer de spécialistes du comportement des consommateurs

Jean-Marc Torrollion estime qu’il faudrait « s’entourer de spécialistes des flux et des comportements des consommateurs ».

« Avant de faire une granulométrie, avant de disposer les enseignes, avant même de concevoir l’emplacement, il faut une concertation sur la réalité de ce que souhaite un consommateur ».

« Les opérations de revitalisation sont en fait des opérations de reconfiguration » (Stéphane Keïta, SCET)

Stéphane Keïta, président-directeur général de la SCET, considère que « les opérations de revitalisation sont en fait des opérations de reconfiguration des commerces et des centres-villes sur des emplacements stratégiques ».

« En réalité, face à la déprise des services publics, la désindustrialisation, l’arrivée des grandes surfaces, l’inadaptation de l’habitat, nous n’inversons pas les causes de la dévitalisation, mais nous réorganisons les centres-villes.

Nous n’allons pas rendre une ville qui a pâti du départ d’une grande industrie, par exemple, son activité. Cette réorganisation rend l’opération complexe : il s’agit de remixer des flux, redynamiser des fonctions de centralité de la ville… »

Stéphane Keïta souligne également que la revitalisation est un processus long et « un cycle permanent ».

Proposition de loi « structurante » le 19/04/2018 sans opposer la périphérie et le centre-ville

« Nous préparons une loi globale sur l’ensemble du territoire visant à revitaliser l’ensemble des centres-villes et des centres-bourgs avec des aspects essentiellement structurants pour faire en sorte qu’à la culture de la périphérie, on substitue une culture de la centralité », conclut Martial Bourquin, sénateur du Doubs (groupe Socialiste et Républicain), qui copréside le groupe de travail sur la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs au Sénat avec avec Rémy Pointereau, sénateur du Cher (Les Républicains).

« Nous ne cherchons pas non plus opposer la périphérie avec les centres-villes. Nous voulons trouver des solutions pour faire respirer les centres-villes.

Nous avons souhaité faire un texte qui s’auto-finance avec un système de malus-bonus. La fiscalité sur les surfaces en périphérie permettront de financer des opérations en centre-ville. Il y aura également une fiscalité sur les livraisons, dans un contexte de développement du commerce électronique, pour financer les opérations », explique Rémy Pointereau.

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Fiche n° 6677, créée le 26/02/2018 à 18:36 - MàJ le 24/10/2024 à 12:21