Logement neuf : « Une bascule des typologies d’investissements » (Laurent Escobar, Adequation)
« Après la dépression de 2020, les acteurs du logement en France ont construit différemment en 2021 avec des phénomènes qui devraient perdurer », indique Laurent Escobar
Directeur général @ realdata for real estate • Directeur associé @ Adequation
, directeur général adjoint de la société de conseil Adequation
• Statut : SAS• Création : 1992• Activités : data, étude, conseil• Missions : observe, analyse et étudie les marchés immobiliers résidentiels en France au travers 3 métiers hybrides : data, études…
, à Lyon, spécialisée dans l’étude des marchés résidentiels. Ses analyses sur les chiffres du logement neuf en 2021 sont traitées par formes urbaines.
En 2021, le nombre de mises en chantier total en France Métropolitaine, toutes formes confondues, sera proche de 381 900 (341 600 en 2020, 390 700 en 2019 et 398 400 en 2018). Alors que l’investissement des privés et des particuliers diminue dans les grandes agglomérations, les métropoles doivent s’organiser pour opérer cette bascule des typologies d’investissements afin de répondre à la forte demande de logements neufs (individuels et collectifs).
« Paris et Lyon restent des marchés en souffrance. Les autres métropoles surnagent quand les villes secondaires, peu aidées, peuvent difficilement faire mieux », déclare Laurent Escobar.
Détail des mises en chantier par formes urbaines
120 000 logements individuels purs en 2021 : « Sur le haut de la crête »
En 2020, les mises en chantiers de logements individuels purs étaient de 107 700 (119 300 et 2019 et 12 700 en 2018).
« Ce type de logements a déjà rattrapé, en 2021, son rythme d’avant-crise. Mais ce sont 50 % de moins qu’il y a 10 ans, notamment à cause des PLU Plan local d’urbanisme et SCOT Schéma de cohérence et d’organisation territoriale - Créé par la loi SRU du 13/12/2000 : outil de planification stratégique intercommunale à l’échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine qui ont divisé la production par 2. Le marché semble être sur le haut de la crête. Les politiques voudraient encore diminuer cette typologie de logements qui reste le Graal pour beaucoup de Français. Les enjeux pour la construction de logements ne sont pas à chercher du côté de ce segment. Je trouve dommage de le stigmatiser alors que, depuis des années, il est le plus vertueux possible dans ses modes de construction », indique Laurent Escobar.
35 400 logements en résidences services en 2021 : « Réelle émergence du secteur »
La mise en chantier sur ce segment de marché progresse en 2021. Les chiffres relevés par Adequation montrent une production de 31 200 logements en 2020 et 29 900 en 2019. Les constructions, en 2021, s’équilibrent entre les résidences privées (16 600 logements) et les résidences sociales (18 800), alors que les années précédentes, le parc social tenait le marché autour de 19 000 logements (10 à 12 000 pour les résidences privées).
« Nous assistons à une réelle émergence de ce segment. Il correspond à des besoins avec des résidences à destination des seniors, des étudiants, qui ont besoin de logements meublés et avec des services associés. Ces produits sont largement sous-dimensionnés en France », dit Laurent Escobar.
Les résidences services répondent aux attentes de mixité à la fois dans leurs fonctions intergénérationnelles et dans le développement de nouveaux usages du logement collectif.
« C’est un modèle d’avenir face à différents sujets de société : le vieillissement de la population, l’isolement des seniors mais aussi des étudiants, des surfaces réduites, la volonté de mutualiser des fonctions et des parties communes. Les opérateurs ont des enjeux forts pour bâtir des stratégies d’offres qui répondent à une demande ».
68 600 logements locatifs sociaux en 2021 : « encore très loin des objectifs »
La production de logements sociaux « ne décolle pas alors que les besoins sont criants ». Après la baisse de 2020 (61 200 logements), les mises en chantier en 2021 n’atteignent pas les niveaux de 2019 (70 500) et de 2018 (69 400) et sont « très loin des objectifs exceptionnels fixés par la ministre du Logement », pour la construction de 250 000 logements sur les années 2021 et 2022.
« Près de 50 % de la production de logements sociaux dépendent de la promotion privée. Si les promoteurs n’obtiennent pas leurs permis de construire, mécaniquement la production de logements sociaux baisse. Une opération privée comprend entre 25 et 35 % de logements sociaux, en moyenne. Les destins de ces deux productions sont étroitement liés », dit Laurent Escobar.
La « flambée des coûts de construction » à laquelle s’ajoute la hausse, due souvent à sa rareté, du foncier dans des grandes métropoles entraînent un « schéma en cours de blocage », selon Laurent Escobar. Là où un bailleur social n’achète plus, le bailleur privé acquière et construit, minore la partie logements sociaux mais reporte les coûts sur le parc privé dont le prix au m2 s’envole.
« Dans cette configuration, ce sont les logements pour les familles qui posent problème », dit le Dg adjoint d’Adequation.
99 500 logements groupés vendus au détail aux particuliers : « Un marché qui s’est beaucoup érodé »
Les chiffres « évoluent dans le mauvais sens » sur ce segment de marché avec des mises en chantier à 88 700 en 2020, 126 800 en 2019 et 127 400 en 2018. L’effet mécanique sur les logements sociaux pénalise les chiffres du parc public.
« Si la promotion immobilière remontait à 125 000 logements par an, il y aurait davantage de logements sociaux. Idem pour l’investissement locatif. En 2021, sur les 99 500 logements construits, 44 700 étaient destinés au parc locatif, soit 45 %. L’investissement locatif s’est ainsi beaucoup érodé et semble avoir du mal à retrouver un bon rythme », analyse Laurent Escobar.
La hausse des prix constatés dans les cœurs d’agglomération et les villes moyennes favorise moins les investisseurs. « Le marché ne s’équilibre plus. Il y a quelques années, il était aisé de monter une opération blanche. Pour quasi un tiers des acquéreurs, ce n’est plus possible. Il semble que ces petits investisseurs sont perdus pour les métropoles », dit-il.
14 500 mises en chantier en logement locatif intermédiaire : « Marché d’avenir »
La construction de LLI Logement locatif intermédiaire est passée de 9 200 en 2018, à 11 800 en 2019 et 13 400 en 2021. La croissance s’est poursuivie en 2021 pour un « mouvement qui semble assez définitif », selon Laurent Escobar. Pour le spécialiste, « les 15 000 logements non portés au crédit des investissements Pinel dans les métropoles sont compensés par les LLI portés par les bailleurs sociaux et leurs filiales ».
12 800 logements par l’investissement locatif institutionnel en 2021 : « Des hausses importantes »
Alors que la moyenne était plutôt entre 2 000 et 3 000 logements par an sur ce segment, 2020 (15 900 mises en chantier) et 2021 (12 800) connaissent des hausses importantes dans cette diversification de production pour les grands bailleurs publics notamment. « Le relais devraient être pris en 2022 par des acteurs comme Groupama Immobilier ou SwissLife ».
31 100 logements collectifs particuliers en 2021 : « Des opportunités dans les villes secondaires »
La construction de logements collectifs par des propriétaires privés, sans incitations fiscales particulières, tend à se développer. En 2021, les niveaux d’avant crise (23 500 logements en 2020) se retrouvent dans les chiffres (30 200 logements de ce type en 2019 et 35 900 en 2018).
« Ces constructions proviennent de SCI Société civile immobilière - Société civile qui a un objet immobilier familiales ou de regroupements de professionnels libéraux comme des experts comptables. Ce sont des petits immeubles de 5-6 logements parfois, souvent implantés dans les villes secondaires et non en métropole. L’Ile-de-France en totalise seulement 2 000 par an. Par contre, en Auvergne-Rhône-Alpes, les exemples se portent sur des communes comme Villefranche-sur-Saône, Vienne ou Bourg-en-Bresse », détaille Laurent Escobar.
Lyon : baisse de la production de logements
« En 2019, Lyon comptait 5 000 logements réservés en promotion immobilière. C’était déjà bas. En 2020, le chiffre est de 2 900. En 2021, nous atteindrons péniblement les 3 500 logements. Par rapport à la dynamique de construction de 2010, les constructions ont été divisées par 2, avec forcément des répercussions sur d’autres segments de marché, comme celui des logements sociaux », selon Laurent Escobar.
Autres indicateurs à prendre en compte
- Problème de foncier : pas de grand foncier disponible en renouvellement urbain et un PLU Plan local d’urbanisme très restrictif pour inciter à sortir des programmes sur les communes de Lyon et Villeurbanne, là où les demandes sont les plus importantes.
- Mises en vente qui se maintiennent : avec 4 000 ventes en 2021, le marché se tient par rapport à 2020 (3 400 mises en vente) et 2019 (4 500 mises en vente).
- Hausse des prix : « sur le territoire de la métropole de Lyon, le prix moyen au m2 est passé de 5 100 € fin 2019 à 5 500 € en 2021. Cette forte hausse montre une production neuve qui n’est pas organisée et trop restrictive », selon Laurent Escobar.
Adequation prédit « un renchérissement des prix et des loyers, notamment pour les logements des familles, avec le risque d’un départ important et rapide de cette typologie de la population des centres-villes de Lyon et Villeurbanne ».
La politique logement engagée par la Métropole de Lyon pourrait « produire l’effet inverse » de celui escompté à savoir faire baisser les prix au m2 au profit des logements familiaux.
Adequation
• Statut : SAS
• Création : 1992
• Activités : data, étude, conseil
• Missions : observe, analyse et étudie les marchés immobiliers résidentiels en France au travers 3 métiers hybrides : data, études et conseil ; œuvre auprès de l’ensemble des acteurs de la filière, notamment en faveur du logement durablement abordable
• Implantations : Lyon, Paris, Montpellier, Nantes, Bordeaux, Nice, Lille et Marseille
• Président : Arnaud Anjoras
• Effectif : 115 personnes
• Tél. : 04 72 00 87 87 (Lyon)
Catégorie : Cabinet d'expertise, études et ingénierie
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Fiche n° 12322, créée le 15/06/2021 à 10:50 - MàJ le 16/04/2024 à 17:30