« Le logement devrait être un bien de première nécessité avec une TVA Taxe sur la valeur ajoutée à 5,5 % »

Comment appréciez vous les résultats de l’étude de la Banque des Territoires sur la disparité financière entre organismes HLM ?

Rappelons le contexte depuis 2022. Il y a eu l’explosion des coûts de gestion et des prix de l’énergie du fait de l’inflation, sans oublier le montant de la RLS Réduction de loyer de solidarité , de 1,3 Md€ par an. Puis la hausse des taux du livret qui pèse fortement sur les annuités de remboursement. Plus de 3 Md€ selon l'USH Union sociale pour l’habitat - organisation représentative du secteur HLM : 720 organismes à travers 5 fédérations . Le bouclier logement protège les locataires mais contraint les recettes des organismes. Dans le même temps, on leur demande d’être les fers de lance dans les villes et quartiers en difficulté, et de donc de faire plus avec moins. Certes, le secteur est résilient mais ce que montre le graphique de la Banque des Territoires, c’est une fragilisation de certains bailleurs. Nous devons être vigilants.

Les bailleurs sociaux représentent 30 % de la production de Nexity, à laquelle il faut ajouter les 5 % du logement intermédiaire. Ce sont des clients historiques pour le groupe à qui nous allons proposer une enquête de satisfaction post-livraison au 1^e semestre 2023. C’est la volonté de Véronique Bédague Personnalités qualifiées @ Mouvement des entreprises de France (Medef) • Présidente-directrice-générale @ Nexity
, c’est aussi dans la raison d’être de Nexity qui défend le principe du bien vivre ensemble. Comme toujours dans l’immobilier, l’enjeu est technique, financier, mais il est aussi social. J’ai été directeur général de Seine-Saint-Denis Habitat • Seine-Saint-Denis Habitat est le 1^er bailleur du département. Pour la période 2018-2027, il est engagé dans 15 projets NPNRU. • Création : 1970 • Parc : 33 000 logements sur 30 communes du… et je sais d’expérience que le métier de bailleur social est difficile. C’est un pôle de stabilité contra-cyclique.

Le constat est-il le même selon les régions et types d’acteur : ESH Entreprise sociale pour l’habitat , Offices, Coop, SEM Société d’économie mixte …, et valide-t-il le besoin d’accélérer la concentration du secteur ?

Nous travaillons avec une centaine de bailleurs sociaux différents chaque année, de statuts et de tailles différents. Au-delà de l’enjeu de produire plus, l’enjeu des bailleurs sociaux et des promoteurs est de diversifier les produits au delà du logement classique, pour aller vers de l’intergénérationnel, de la résidence senior et autonomie, du co-working, du co-living…

Nous faisons face à des besoins exponentiels notamment dans l’habitat des seniors. Évidemment, il est nécessaire de développer son expertise pour se lancer dans ce type de programme. Il nous faut collectivement élargir le champ des possibles. Les acteurs globaux sont bien armés. Concernant les regroupements, la clé de la réussite pour les SAC Société anonyme de coordination est autant l’élargissement que l’approfondissement des liens. Cela prend du temps. La mise en commun des moyens doit être au service d’une politique d’entreprise. Il faut ajouter deux conditions : il faut pouvoir financer les projets et il faut une volonté politique locale.

Quelle doit être leur priorité entre rénovation de leurs parcs et la production de logements neufs ?

Il va y avoir des arbitrages, c’est ce que nous disent nos clients. Nous pensons qu’il faudrait 500 000 logements par an dont 125 000 logements sociaux. Et encore, nous sommes sur des étiages bas. Pour remonter la pente, il faut soit augmenter l’abattement de la TFPB Taxe foncière sur les propriétés bâties , mais c’est difficile pour les collectivités locales, soit appliquer une TVA à 5,5 %. Le logement devrait être un bien de première nécessité avec une TVA à 5,5 %.

Comment va évoluer le poids de la VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » en 2023 et la relation avec les promoteurs et doit-il poser question ?

Le débat autour de la part de VEFA est un faux débat. L’enjeu est de passer collectivement de 95 000 à 125 000 logements sociaux par an. Il faut plus de maîtrise d’ouvrage directe chez les bailleurs sociaux et plus de VEFA avec les promoteurs permettant de tourner à plein régime. L’attention doit se placer au niveau de la qualité, dans l’exécution, au moment de la livraison et dans la pérennité des matériaux. De ce point de vue, le dernier rapport Girometti-Leclercq (remis en septembre 2021) est stimulant. Mais je mettrais un bémol. Le rapport constate une diminution des surfaces moyennes des logements, mais c’est à comparer avec la diminution de la taille des familles et l’explosion du coût du foncier

La mise en avant du BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs fait-il partie de votre offre ?

Nous déployons le bail réel solidaire et prenons notre juste part dans le déploiement de ce dispositif, dans l’objectif des 20 000 BRS estimé en 2025 fixé par le Gouvernement. Réservé à des ménages sous plafond de ressources, il doit servir à dégripper des parcours résidentiels sur des territoires où le foncier est cher. Dans le même temps, le PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs va probablement décliner.

Les bailleurs sociaux se sont pour la plupart engagés dans des stratégies bas-carbone. Comment  les accompagnez-vous ?

Le poids carbone de chaque opération est normalisé dans la fiche FDES Fiches de déclaration environnementale et sanitaire : document normalisé qui présente les résultats de l’analyse de cycle de vie d’un produit . Mieux vaut être pro-actif car les valeurs par défaut sont très pénalisantes. On déploie de la pompe à chaleur collective, l’usage des ossatures en bois dans la production. Il y a besoin d’aller plus loin dans le process industriel et la massification. La plupart des bailleurs sociaux sont engagés dans cette voie, engagement visible dans les nombreuses expérimentations en cours sur le parc HLM. Ils peuvent être les aiguillons de la transition écologique dans l’immobilier résidentiel. Mais la question centrale reste les surcoûts. Tous les fonds propres sont absorbés par les travaux de rénovation, ce qui laisse peu de marge pour la performance environnementale. Les bailleurs sociaux sont dans une équation économique contrainte. Le financement de cette industrie bas carbone n’est pas réglé.

La place du logement intermédiaire dans l’offre globale est en débat, jugée part « trop importante » selon l’Aorif Association des organismes HLM de la Région Île-de-France en Ile-de-France. Qu’en pensez-vous ?

La question n’est pas l’un ou l’autre. C’est un faux débat. Il faut davantage des deux. Relisons le rapport de l'IGF Inspection générale des finances et du CGEDD Conseil général de l’environnement et du développement durable en 2021 sur le rôle du logement intermédiaire. Il estime que les besoins en logements locatifs intermédiaires sont entre 180 000 et 420 000 unités nouvelles sur 10 ans, représentant un investissement en fonds propres de l’ordre de 20 à 45 Md€ sur la période.

Au Mipim Marché international des professionnels de l’immobilier 2023 à Cannes, Nexity a annoncé un partenariat avec Domani • ESS agréée ESUS qui met en place des habitats inclusifs• Création : 2020• Activités : appartements partagés indépendants ou intégrés dans des résidences classiques, renforçant les interactions… pour déployer de l’habitat inclusif (sous format co-living) et une négociation exclusive avec Audacia pour un portefeuille de cinq actifs. Quels sont les projets ?

Oui, nous croyons en l’avenir de l’habitat inclusif et du co-living et pas seulement pour les jeunes urbains branchés. Il faut le développer en petites unités de huit à dix logements sur un plateau, proposé dans un esprit de communauté et d’habitat partagé, associé à des services, des animations… Ce sont des lieux de vie. La valeur d’usage prend le pas sur la propriété. Il reste à convaincre certains élus de l’intérêt de la formule. C’est avec eux que nous développerons cette offre d’habitat.

Patrice Roques

• Directeur général habitat social et résidences gérées @ Nexity

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Parcours

Depuis septembre 2021

Nexity
Directeur général habitat social et résidences gérées

2018 - septembre 2021

Seine-Saint-Denis Habitat
Directeur général

2010 - 2018

Seine-Saint-Denis Habitat
Directeur du patrimoine

2007 - 2010

Cabinet conseil
Consultant logement social

Établissement & diplôme

2001 - 2002

Université Paris 13
Master en conseil aux collectivités, économie, urbanisme et logement

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Fiche n° 44403, créée le 23/09/2021 à 17:31 - MàJ le 23/09/2021 à 17:36

Nexity

• Groupe immobilier français coté en bourse
• Création : 2000
• Activités : aménageur ; promoteur ; immobilier résidentiel (coliving) ; immobilier d’entreprises (coworking) ; services immobiliers aux particuliers et entreprises
• Fondateur : Alain Dinin
• Pdg : Véronique Bédague
• Chiffre d’affaires (2023)  : 4,3 Md€ ; (2022) : 4,7 Md€
• Implantations : France, Allemagne, Pologne, Italie, Belgique, Espagne, Suisse
• Effectif (fin 2023) : 8 185 salariés
• Directrice de la communication : Anne Gindt
• Contact : Cyril Rizk, responsable des relations presse
• Tél. : 01 85 55 32 35

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Catégorie : Promoteur et constructeur

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Adresse du siège

19, rue de Vienne - TSA 50029
75801 Paris Cedex 08 France

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Fiche n° 6340, créée le 24/01/2018 à 17:07 - MàJ le 07/11/2024 à 15:46