« Des marchés secondaires émergent à Bordeaux, Toulouse, Nantes, Chartres, Reims ou Amiens »

L’association Afilog et plusieurs de ses membres (Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, EOL, JLL) ont publié en 2023 une cartographie sur la tension foncière dans la plupart des régions de France. Ils soulignent la pénurie foncière autour des grandes métropoles. Faites-vous le même constat chez APRC Group ? Quels sont les impacts pour l’activité logistique et commerciale ?

La valeur à retenir, c’est le taux d’occupation qui fixe le loyer. À moins de 95 %, le preneur a de la latitude pour négocier. Il y a compression des loyers. À plus de 95 %, avec un volume d’offres réduit, les bailleurs prennent le pouvoir. Aujourd’hui, le taux moyen d’occupation est de 97 %, voire de 98 %. Il est quasiment de 100 % à Lyon. Dans cette agglomération, les loyers ont fortement augmenté mais les fonciers aussi, avec des prix ayant doublé en quelques années. À Marseille et en Île-de-France, nous sommes dans des situations similaires d’inflation. Résultat, des marchés secondaires émergent à Bordeaux, Toulouse, Nantes, Chartres, Reims ou Amiens. Mais ils ne répondent pas forcément aux besoins actuels car le barycentre logistique en France, c’est-à-dire la dorsale historique formée par les principales Métropoles (Lille, Paris, Lyon, Marseille), ne s’est pas déplacé. Nous mitons le territoire. Ce qui n’est pas en phase avec les objectifs de sobriété foncière et de réduction de CO₂ Dioxyde de carbone .

En zone urbaine, des projets de logistique urbaine (portés par La Poste, Sogaris Société immobilière • Activités : conception, construction et gestion de sites logistiques (en particulier les installations logistiques de l’espace urbain du Grand Paris) • Création … , la Saemes Opérateur de stationnement en en Île-de-France (parkings publics et résidentiels) - avec plus de 90 parkings - 27 000 places en ouvrage et voirie - 12 000 clients abonnés (4 millions de… , Mont Thabor AM…) cherchent à utiliser des espaces dans les parkings souterrains moins occupés par les voitures en stationnement. Qu’en dites-vous ?

Avec les parkings souterrains, on est dans la super bonne idée en théorie. Les parkings en centre-ville se vident et certains exploitants se retrouvent en difficulté. Cela dit, il faut rester les pieds sur terre. Bien sûr, certains parkings pourront être transformés en base logistique sur le même principe opératoire que dans des bâtiments à étages. Mais si les parkings représentent des solutions, ce n’est évidemment pas la solution, pour plusieurs raisons. La structure est coûteuse à équiper et les contraintes sont multiples à l’exploitation, même si l’exemple de Chronopost sous la place de la Concorde, sur 30 ou 40 places de stationnement, a marqué les esprits.

Autour des Champs-Élysées à Paris, où des parkings souterrains sont sur 8 ou 9 niveaux, il y a un potentiel a priori. Le flag ship est magnifique. Mais une base logistique n’est pas un siège social qui accueille des clients. Attention aux loyers et aux contraintes économiques. Avec des loyers de 200 à 300 € le m², on n’est pas certain de rentrer dans ses frais. Même dans un quartier aussi prestigieux que les Champs-Élysées, l’activité logistique ne traite pas que d’objets de grande valeur. Une base logistique, c’est de l’exploitation, de la manutention et de la circulation des véhicules. Or avec des hauteurs sous plafond de 1,80 m ou 2 m, l’activité n’est pas possible. Les parkings peuvent éventuellement servir à de petites zones d’éclatement de colis. Il est difficile d’imaginer d’y faire du stockage ou même de la messagerie.

Dans ce contexte de foncier cher, l’immobilier logistique, moins rémunérateur que le bureau et moins politique que le résidentiel, a-t-il vocation à recycler les sites abandonnés et fonciers dits « délaissés » ?

En zone dense, dans un environnement habité, le point de vigilance est l’acceptation sociale d’un projet de site logistique qui génère des colis et flux de camions. Les élus aussi sont souvent réticents à s’engager et préemptent au bénéfice d’autres projets immobiliers. Souvent, les terrains délaissés ou certaines friches, qui nous sont proposés à recycler, ne sont pas tous pertinents. La logistique répond à une organisation qui se veut efficace avec des sites bien répartis qui permettent de réduire les flux de véhicules. À Paris, les bords de Seine auraient pu être une solution, en liaison avec du transport fluvial. Mais aucun des projets testés à ce jour n’a passé le cap de l’expérimentation.

Concernant l'énergie, face à la hausse des coûts d’exploitation, le photovoltaïque à grande échelle et l’auto-production se généralisent-ils ?

Sur le principe, nous y sommes tous favorables. Tout ce qui peut nous rendre moins dépendants de l'électricité d’origine nucléaire doit être essayé. C’est pourquoi nous allons généralement au-delà de ce qu’impose la réglementation sur les toitures de +1 000 m² et bientôt pour les les ombrières sur les parkings. Je rappelle que la première centrale photovoltaïque sur entrepôt date de 2007. Avec un agrégateur, il est maintenant possible de revendre à son voisinage une partie de l’électricité produite. L’autoconsommation reste cependant limitée aux plateformes à températures dirigées.

Lors du Mipim Marché international des professionnels de l’immobilier 2023 à Cannes, des investisseurs ont pointé l’immobilier logistique comme une « classe d’actif d’avenir ». Quels pourraient être les impacts à votre niveau ?

C’est plutôt une bonne nouvelle pour notre filière. D’abord, le secteur logistique s’est montré résilient pendant la période du Covid en 2020. Soudain beaucoup de gens ont compris que cette activité était vitale à l'économie et à notre pays. Elle a été mise en lumière en répondant à tous les formats. La France a le projet de se réindustrialiser. Personne n’ignore, et certainement pas les investisseurs avisés, que nous aurons besoin d’une structure logistique en phase avec le retour de l’industrie.

L’intérêt grandissant des investisseurs pour l’immobilier logistique peut-il créer une pression financière ou d’obligation de rendement supplémentaire ?

Certes, mais les taux d’occupation élevés, les coûts de construction qui ne cessent d’augmenter et notre grande difficulté à sourcer des fonciers sont des éléments qui alimentent aussi largement cette pression.

Les ZFE-m Zones à faibles émissions (mobilité) sont mises en place dans les grandes agglomérations, pour être au rendez-vous de 2025. Les premières conséquences sont-elles visibles pour l’immobilier et la chaîne logistique, dans le B2B B2B - acronyme de « Business to Business » désigne les activités commerciales et marketing réalisées entre entreprises et le B2C Business to consumer - Ensemble des techniques et technologies de mise en relation des entreprises directement avec les consommateurs  ?

Les zones à faibles émissions qui incitent à l’utilisation de véhicules électriques vont, de façon logique, impacter l’activité logistique en centre-ville. Nous sommes encore en phase de transition et c’est toujours douloureux. La vraie question concerne l’autonomie des véhicules électriques. Elle définit les emplacements des sites de stockage et de distribution. La faible autonomie des véhicules de fret électriques nécessite d’implanter des bases d'éclatement au plus près des cœurs de ville. C’est une équation souvent compliquée car, pour optimiser et réduire la chaine de distribution globale, il faut accepter des augmentations de flux marginales, ponctuelles et localisées, ou accepter de collecter son produit dans un click & collect de proximité plutôt que de demander une livraison en une heure devant sa porte.

APRC Group (APRC)

• Société commerciale
• Création : 2006
• Mission  : promoteur immobilier logistique et immobilier d’entreprise commerces, industrie, construction, gestion de sites, recherche de foncier et exploitation pour compte d’autrui
• Président : Karim Abdellaoui
• Directeur opérationnel : Olivier Barge
• Directeur commercial : Bruno Montigny
• Chiffre d’affaires (2022) : 137 M€
• Effectif : 100 personnes
• Tél. : 04 37 42 04 20
• Fax : 04 72 44 30 29

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Catégorie : Promoteur et constructeur

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Adresse du siège

67 Quai Charles de Gaulle
CS 50112
69463 Lyon Cedex 06 France

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Fiche n° 9890, créée le 20/05/2020 à 12:07 - MàJ le 18/04/2024 à 10:17