Bordeaux : le parti de réguler l’habitat privé avec un spectre large et ambitieux (P. Hurmic, maire)
Bordeaux fait partie des grandes villes dont la croissance exerce depuis plusieurs années une pression spectaculaire sur le logement. Compte tenu des dérives foncières et immobilières, nous avons pris le parti de réguler l’habitat privé avec un spectre large et ambitieux. Nous utilisons tous les leviers qui sont à notre portée pour faire face à une situation inédite, que nous tâchons d’aborder dans toutes ses dimensions, écrit Pierre Hurmic
Maire (LUG) @ Ville de Bordeaux • Avocat associé @ SCP Pierre Hurmic Smail Kaci
, maire de Bordeaux, dans une tribune adressée à News Tank le 31/03/2025.
Je porte l’idée que Bordeaux doit être une ville qui se partage et cela se décline de nombreuses façons : partage des voies de circulation entre les différents types de mobilité, partage de l’espace public (utilisation des cours d’école végétalisées en squares de quartier le samedi), partage du patrimoine immobilier municipal entre différentes institutions ou associations… Cela implique pour nous d’accompagner les propriétaires en contrepartie de la régulation du marché privé.
La politique à l’œuvre à Bordeaux, concernant le logement privé, est ferme dans l’intention, tout en restant à l’écoute de chacune et de chacun. Nous n’oublions pas nos objectifs et nous ne perdons pas de vue que réguler l’habitat, c’est donner la liberté aux classes moyennes et populaires de continuer à vivre en ville.
Voici la tribune de Pierre Hurmic.
Donner la liberté aux classes moyennes et populaires de continuer à vivre en ville
Bordeaux fait partie des grandes villes dont la croissance exerce depuis plusieurs années une pression spectaculaire sur le logement. Compte tenu des dérives foncières et immobilières, nous avons pris le parti de réguler l’habitat privé avec un spectre large et ambitieux. Nous utilisons tous les leviers qui sont à notre portée pour faire face à une situation inédite, que nous tâchons d’aborder dans toutes ses dimensions.
Nos ambitions sont centrées sur les réponses aux besoins des habitantes et habitants, et sur les difficultés qu’ils rencontrent. Comment faire pour que Bordeaux reste accessible aux familles, jeunes parents, ménages des classes moyennes et populaires, étudiantes et aux étudiants ? Comment faire en sorte que toute la ville reste accessible et ne se gentrifie pas au point de devenir inhabitable à force de hausse non maîtrisée des prix à la vente comme à la location ?
Le premier levier c’est la production de logements »Le premier levier pour nous, c’est la production de logements, et de logements sociaux en particulier. En 2024, nous avons agréé 1 700 logements sociaux, soit 170 % de notre objectif au PLH
Programme local de l’habitat - document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat (parc public et privé, constructions nouvelles…)
sur l’année. Avec le concours de Bordeaux Métropole
Métropole située dans le département de la Gironde, en Région Nouvelle-Aquitaine• Membres : 28 communes• Population : 801 041 habitants• Superficie : 578,3 km²• Budget primitif : 2 Md€ pour 2023…
et des bailleurs, nous avançons : nous avons augmenté notre taux SRU
Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants
de 2 points en cinq ans, passant de 18,5 % en 2020 à 20,5 % en 2025 malgré le contexte de crise qui sévit à Bordeaux comme sur tout le territoire national.
Toujours dans l’idée d’aider au maintien sur la ville-centre de ménages de la classe moyenne, nous développons aussi le Bail réel solidaire (BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs ), dispositif d’accession sociale à la propriété qui dissocie le foncier du bâti. Sur notre territoire, 270 ont déjà été livrés et 530 sont en montage.
Prévention, régulation, sanctions
Mais ce n’est pas encore assez. 17 000 personnes sont en attente de logement social. Nous ne parvenons pas à produire assez vite les logements destinés aux personnes les plus vulnérables au regard des besoins. Il faut donc imaginer d’autres solutions pour préserver l’habitabilité de la ville. Et c’est d’autant plus vrai que le parc privé, dans lequel habitent 84 % des ménages bordelais propriétaires et locataires confondus, ne parvient pas, lui non plus, à répondre à la demande massive d’une capitale régionale en plein essor démographique.
61 % des ménages dans le parc privé sont locataires »Le déséquilibre entre l’offre et la demande est à ce point défavorable aux locataires que nous avons développé des dispositifs destinés à les protéger. C’est d’autant plus capital que 61 % des ménages dans le parc privé sont locataires. Notre stratégie est celle d’une ville protectrice de ses habitants et de son patrimoine, qui anticipe les évolutions du bâti et les besoins des habitants dans le temps long. Nous développons nos actions en 3 axes, classiques en politique publique, mais plus novateurs dans l’habitat :
- la prévention de la dégradation du bâti par l’accompagnement des propriétaires,
- la régulation du marché,
- le déploiement de sanctions envers les propriétaires de mauvaise foi.
La prévention passe par la sensibilisation, la formation et le soutien des propriétaires et des syndics - notamment bénévoles - dans l’entretien régulier du bâti, en particulier ancien. Nos pierres blondes sont classées parce qu’elles sont magnifiques, et c’est parce qu’elles sont magnifiques que nous devons en prendre soin. Nous avons mis en place une aide spécifique pour cofinancer les études structures réalisées par des bureaux spécialisées, pour aider les propriétaires à définir les travaux à mettre en œuvre. Nous œuvrons pour que le contrôle périodique des bâtiments privés devienne obligatoire, à l’instar du contrôle des ERP Établissement recevant du public - bâtiments dans lesquels des personnes extérieures sont admises. Peu importe que l’accès soit libre ou restreint. Ils sont classés en catégories réglementaires . Enfin, nous avons mis en œuvre et nous renforçons encore le permis de louer, qui nous permet d’accompagner environ 15 % des demandeurs à une amélioration du parc de logements.
Prix de référence définis par l’observatoire des loyers
Concernant la régulation, l’encadrement des loyers est un levier majeur. Notre ville fait partie des 69 communes qui l’expérimentent, comme Paris, qui fut une collectivité pionnière en la matière. À Bordeaux, les loyers sont donc encadrés depuis le 15/07/2022. Après plus de deux ans et demi, nous tirons un bilan satisfaisant de cette expérimentation.
Concrètement, nous avons contraint le marché et, là où les montants des loyers se seraient envolés en se soumettant qu’à la loi de l’offre et de la demande, ils se sont trouvés plafonnés. Les prix de référence définis par l’observatoire des loyers tiennent compte des écarts préexistants entre les quartiers et entre les typologies de logements : il ne s’agit pas de lisser de manière brutale, mais bien d’écrêter toute tentative de dérive de prix.
L’expérimentation court jusqu’en 2026 »Certes, une partie des propriétaires s’aligne sur le plafond. Certains se saisissent aussi de la possibilité d’ajouter un complément de loyer, autorisé aux logements qui peuvent se prévaloir d’un élément particulier : jolie vue, extérieur de qualité… Malgré cela, on assiste à un net ralentissement dans l’évolution des prix. L’encadrement des loyers joue un rôle de soupape de sécurité sur le long terme, dans un contexte de démographie très positive.
L’expérimentation court jusqu’en 2026 mais, d’ores et déjà, on peut affirmer que l’encadrement des loyers est une mesure efficace qui évite les dérives et permet une respiration dans une spirale inflationniste pourtant forte. Le tout en dépit de certaines limites : la définition précise des compléments de loyer, par exemple, ou l’organisation du dispositif de recours qui repose uniquement sur le locataire lui-même.
Un pas gigantesque a déjà été franchi puisque la grande majorité des propriétaires jouent le jeu et comprennent la mesure et ses enjeux. La seule publication des prix de référence semble ainsi contribuer à la prise de conscience généralisée d’un fait simple : ce n’est pas parce qu’on peut augmenter les prix sans limites qu’il faut nécessairement le faire.
Une responsabilité collective
Je porte l’idée que Bordeaux doit être une ville qui se partage et cela se décline de nombreuses façons : partage des voies de circulation entre les différents types de mobilité, partage de l’espace public (utilisation des cours d’école végétalisées en squares de quartier le samedi par exemple), partage du patrimoine immobilier municipal entre différentes institutions ou associations… Cela implique pour nous d’accompagner les propriétaires en contrepartie de la régulation du marché privé, notamment pour faciliter la remise sur le marché des logements vacants depuis plusieurs années, pour adapter les logements au vieillissement de leurs occupants ou encore pour accélérer massivement la rénovation énergétique. Cela signifie que nous avons une responsabilité collective dans la préservation du magnifique patrimoine bordelais, mais aussi dans l’accès de toutes et tous à un logement de qualité et accessible en prix.
Façades magnifiques mais fondations qui laissent à désirer »Enfin, nous sommes aussi engagés dans une lutte résolue contre l’habitat indigne ou dégradé. C’est un sujet capital et ne pas s’en saisir peut avoir de graves conséquences. Il faut être ici radical au sens étymologique du terme : aller à la racine. Si l’on veut dessiner à gros traits la situation, Bordeaux, ce sont des façades magnifiques, qui ont fait l’objet de la plus grande attention lors des mandats précédents, mais des fondations qui laissent parfois à désirer. À titre d’exemple, en 2021, deux immeubles, dont l’un était habité, se sont effondrés rue de la Rousselle. Cela a constitué une alerte majeure à la fois pour la population et les institutions : nous devions et nous pouvions faire mieux, ensemble.
La lutte contre l’habitat indigne ou dégradé, ce n’est pas un travail de façade et de vernis, c’est un travail de fourmi, qui nécessite d’aller interroger le structurel. D’aller regarder tout le bâti, des caves à la toiture. Pas seulement dans une démarche de réparation a posteriori, mais dans le cadre d’une politique globale, capable d’aller de la prévention à la sanction.
Un propriétaire a une responsabilité
Ce dernier point est important et novateur à Bordeaux : il n’y avait jamais eu de sanction sur les propriétaires de mauvaise foi. Aujourd’hui, nos équipes disposent d’un arsenal de sanctions, dont les astreintes financières administratives financières. Elles communiquent également avec celles du Parquet pour améliorer les signalements des cas d’habitats indignes voire de marchands de sommeil.
Un propriétaire a une responsabilité. Un logement mis à la location n’est pas un investissement comme les autres : il implique la qualité de vie des locataires. En cela, les propriétaires ont une responsabilité majeure, qu’il nous revient à la fois d’accompagner, de contrôler, d’encadrer voire de sanctionner.
Pour conclure cette tribune, je résumerais ainsi la politique à l’œuvre à Bordeaux concernant le logement privé : elle est ferme dans l’intention, tout en restant à l’écoute de chacune et de chacun. Nous n’oublions pas nos objectifs et nous ne perdons pas de vue que réguler l’habitat, c’est donner la liberté aux classes moyennes et populaires de continuer à vivre en ville.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition est prévue le 29/08/2025 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème du logement. Jean-Luc Berho est président de Soliha Solidaires pour l’habitat, réseau PACT et réseau Habitat & Développement Pays Basque, président du conseil de surveillance de la Coopérative de l’immobilier à Toulouse, administrateur de l’association Aurore, administrateur d’Espacité et membre du Conseil national de l’habitat (CNH Conseil national de l’habitat ). La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Pierre Hurmic
Maire (LUG) @ Ville de Bordeaux
Avocat associé @ SCP Pierre Hurmic Smail Kaci
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Parcours
Maire (LUG)
Avocat associé
Conseiller municipal
Conseiller métropolitain
Conseiller régional
Établissement & diplôme
Diplômé
Fiche n° 39831, créée le 29/06/2020 à 14:11 - MàJ le 01/04/2025 à 14:27
Ville de Bordeaux
Préfecture située dans le département de la Gironde en région Nouvelle-Aquitaine
• Population : 260 958 habitants
• Superficie : 49,36 km²
• Intercommunalité : Bordeaux Métropole
• Budget primitif 2023 : 599 M€, dont 181 M€ d’investissements
• Maire : Pierre Hurmic, depuis juin 2020
• Adjoint chargé de l’urbanisme résilient, du service public de l’habitat et de l’économie sociale et solidaire : Stéphane Pfeiffer
• Tél. : 05 56 10 20 30
Catégorie : Collectivités
Adresse du siège
Place Pey Berland33000 Bordeaux France
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Fiche n° 8354, créée le 11/03/2019 à 11:12 - MàJ le 01/04/2025 à 14:27
Ville de Bordeaux
Préfecture située dans le département de la Gironde en région Nouvelle-Aquitaine
• Population : 260 958 habitants
• Superficie : 49,36 km²
• Intercommunalité : Bordeaux Métropole
• Budget primitif 2023 : 599 M€, dont 181 M€ d’investissements
• Maire : Pierre Hurmic, depuis juin 2020
• Adjoint chargé de l’urbanisme résilient, du service public de l’habitat et de l’économie sociale et solidaire : Stéphane Pfeiffer
• Tél. : 05 56 10 20 30
Catégorie : Collectivités
Adresse du siège
Place Pey Berland33000 Bordeaux France
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Fiche n° 8354, créée le 11/03/2019 à 11:12 - MàJ le 01/04/2025 à 14:27