Transformer les bureaux en logements suppose d’abord d’accepter la perte (Mahdi Belrhiti, DG de Nexiance)

La décôte a commencé mais elle ne suffit pas à financer la transformation

Si elle a bel et bien commencé, la décôte tertiaire reste insuffisante pour financer une transformation qui doit encore absorber les travaux, 1 450 à 2 500 euros hors taxes par mètre carré de plancher, la perte de surface utile, le portage, le risque et la rémunération de l’opérateur.[3] La découverte des prix est engagée sur les actifs encore liquides ; elle n’a pas atteint, en profondeur, le segment obsolète qui constitue le véritable gisement. Tout le sujet est là, et il n’est pas dans le code de l’urbanisme.

Le gisement est un entonnoir

Entre la vacance et la livraison, il faut franchir cinq filtres

Les 150 000 logements du potentiel ORIE • Mission : améliorer la connaissance commune du marché et être un organe privilégié de la concertation entre les pouvoirs publics et les professionnels de l’immobilier d’entreprise ; - observer… reposent, dans l’hypothèse haute, sur 80 % de démolition-reconstruction : c’est un potentiel de recyclage foncier, pas de conversion du bâti.[4] Les 20 000 logements en cinq ans du rapport Bouyer-Lépine mesurent, eux, une cible opérationnelle et finançable.[3] Entre la vacance et la livraison, il faut franchir cinq filtres : vacance durable, faisabilité technique, insertion urbaine, valeur résidentielle suffisante, financement disponible. Et distinguer trois opérations que le mot transformation confond, la conversion légère, la restructuration lourde et la démolition-reconstruction, qui n’ont ni la même économie, ni le même carbone, ni le même produit résidentiel.

La transformation ne résoudra donc pas la crise du logement, qui ne peut être traitée sans production neuve, accès au crédit, mobilisation du foncier et mise en œuvre opérationnelle du zéro artificialisation nette. Elle traite l’obsolescence tertiaire. C’est un autre sujet, et c’est un vrai sujet.

La cascade, pas le coupable

L’écart entre la valeur inscrite et la valeur réelle doit être absorbé quelque part, et le principe devrait être non négociable. Dans la structure financière, la décote se loge d’abord dans les fonds propres. Lorsque la valeur de l’actif ne couvre plus la dette, le prêteur retrouve le risque qu’il a financé : extension de maturité, apport complémentaire de fonds propres par l’investisseur, restructuration, abandon de créance ou réalisation de la sûreté. L’argent public, lui, n’intervient qu’en échange d’une contrepartie publique mesurable ; il n’a pas vocation à garantir l’ancienne expertise d’un immeuble devenu inadéquat. Le prêteur est d’ailleurs le grand absent du débat, alors que le déclencheur le plus puissant des cessions sera probablement moins fiscal que bancaire : l’échéance de refinancement.

Soutenir la valeur de l’actif est contreproductif

Les SCPI Société civile de placement immobilier - Structure d’investissement de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel , elles, sont un accélérateur, pas le mécanisme central. Au premier trimestre 2026, 2,4 Md€ de parts restaient en attente de retrait, en recul de 14 % sur le trimestre, notamment sous l’effet de suspensions de variabilité du capital et de la création de marchés secondaires :[5] la vente d’immeubles n’est pas leur seule issue, et les véhicules collectifs ne détiendraient que 25 à 35 % du parc de bureaux.[3] La distinction utile est ailleurs. Soutenir le porteur, un particulier qui a le plus souvent investi pour sa retraite, est légitime : traitement fiscal de sa moins-value, liquidité du marché des parts. Soutenir la valeur de l’actif est contre-productif : toute garantie publique, tout véhicule de reprise à la valeur d’expertise, tout dispositif public qui protège durablement la valeur d’hier risque de figer le stock. On peut amortir la perte de l’épargnant ; on ne doit pas empêcher le prix de l’immeuble de baisser.

Toute aide doit acheter une contrepartie

Une aide non conditionnée, connue avant l’acquisition, risque d’augmenter le prix de réserve du vendeur : elle reconstitue alors l’ancienne valeur tertiaire au lieu de financer l’abordabilité ou la qualité du logement. L’article 210 F révèle une autre limite des dispositifs actuels : ce régime peut faciliter une cession lorsqu’il subsiste une plus-value latente, mais il est par construction inopérant quand l’actif est cédé en perte. Un régime fiscal de plus-value ne résout pas un problème de moins-value.[6] La séquence doit être inversée : fixer d’abord le produit et son prix ou son loyer de sortie ; en déduire la charge immobilière admissible ; l’opposer au vendeur. Les aléas de travaux doivent alors être partagés, par clauses de revoyure, compléments de prix ou partage de surperformance, et le risque de commercialisation réduit par une sortie en bloc ; sans ce partage, le compte à rebours ne répartit pas le risque, il le concentre entièrement sur l’opérateur.

Encore faut-il porter la contrepartie par le bon véhicule, car la loi du 16/06/2025, qui crée le permis multi-destinations, ne fait pas d’une autorisation d’urbanisme un instrument de plafonnement des prix.[7] Les contreparties relèvent d’instruments contractuels ou fonciers : convention d’aide, cession publique assortie de charges, traité d’aménagement, projet urbain partenarial, partage de valeur. Les produits de sortie mobilisent ensuite le logement locatif intermédiaire, dont la cession en bloc sécurise la commercialisation, ou le bail réel solidaire, qui maintient durablement l’abordabilité en dissociant le foncier du bâti et en encadrant les reventes, afin que l’avantage initial ne soit pas capté par le premier acquéreur.[8]

Un immeuble ne fait pas un quartier

La géographie interdit les généralisations. Dans les secteurs centraux, le bureau reste souvent trop rentable pour être converti ; la première couronne cumule besoins résidentiels et ralentissement tertiaire ; dans certaines périphéries, l’attractivité résidentielle ne suffit pas à financer l’opération.[3] Dans un tissu déjà mixte et desservi, un immeuble peut être transformé seul. Dans un parc monofonctionnel, il faut raisonner à l’îlot ou au quartier : coordonner les propriétaires, reprogrammer les rez-de-chaussée, adapter les transports, financer les équipements.

Fiscalité économique perdue contre fiscalité résidentielle nouvelle

Et comme les recettes et les charges ne tombent pas toujours dans la même caisse, le bilan doit être établi au niveau communal et intercommunal : fiscalité économique perdue contre fiscalité résidentielle nouvelle, charges d’équipement contre réduction éventuelle des prélèvements SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants et résorption des friches. D’où une proposition : un contrat territorial de transformation, fixant programmation, phasage, équipements, répartition des coûts et partage de la valeur. Le quartier absorbe une partie du coût urbain. Le logement, lui, risque d’absorber le reste.

Le dernier payeur ne doit pas être l’habitant

Le bâti impose son produit avant que l’opérateur choisisse sa cible : plateaux profonds, noyaux centraux et façades rideaux orientent vers les petites typologies et les résidences gérées, 36 % de la production issue de transformation sur le périmètre étudié par l'Institut Paris Region • Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région parisienne • Création : 1960 (Institut Paris Region depuis 2020) • Missions : réaliser des études et travaux nécessaires à la prise de décision… .[9] Le logement familial reste possible, mais il exige des travaux lourds. Et c’est là que se loge la dernière tentation du compte à rebours : quand le coût de cette adaptation n’entre pas dans le bilan, il est plus discret de réduire les travaux que de réduire, encore, le prix de l’actif.

La perte refusée en amont ressort alors en aval, chez l’occupant. Un logement peut être moins cher parce que le foncier a été décoté, parce qu’il est conventionné ou parce que le foncier et le bâti ont été dissociés ; il ne doit pas être moins cher parce que sa lumière, son acoustique ou son confort thermique ont servi à boucler le bilan. C’est toute la différence entre une abordabilité organisée et une abordabilité subie. Sinon, l’obsolescence est simplement transférée du portefeuille de l’investisseur vers le ménage.

Le confort d’été est l’endroit où ce transfert devient visible. Lorsque le bilan est trop tendu, la tentation est de conserver autant que possible la façade rideau, de reporter les protections solaires, puis de compenser par du refroidissement actif : l’économie de chantier devient une charge d’exploitation pendant des décennies, et le bénéfice carbone initial de la structure conservée, de l’ordre de 30 % d’émissions en moins qu’une démolition-reconstruction, peut être progressivement rogné par les consommations d’usage.[4] La puissance électrique héritée du bureau est un actif technique, pas l’alibi d’un logement climato-dépendant. Le cadre thermique de l’existant, moins exigeant et moins lisible que celui du neuf sur le confort d’été, n’empêche pas toujours ce transfert ;[10] un test de confort d’été intégrant le climat futur, propre aux changements de destination, le rendrait beaucoup plus difficile. Si le bilan ne peut pas financer la lumière, l’acoustique, l’enveloppe et le confort d’été, le problème n’est pas que le logement est trop exigeant : c’est que l’actif a encore été acheté trop cher.

Organiser le repricing

Le secteur attend un plan de relance. Ce qui se joue est une réallocation : faire apparaître la valeur réelle des actifs obsolètes, répartir la décote entre fonds propres et dette, financer les coûts urbains, puis partager la valeur créée par le changement d’usage avec les collectivités et les occupants.

Le secteur attend un plan de relance

Pour les opérateurs qui s’y positionneront, le métier change : rendre un actif obsolète habitable, finançable et désirable devient une compétence immobilière à part entière. Pour la puissance publique, le rôle est inconfortable mais clair : accélérer la découverte des prix, compenser ceux qui accueillent, protéger ceux qui habiteront. Le choix est désormais simple : organiser la perte, ou continuer à subventionner son déni.

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Notes :

[1] FPI France • Organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé, avec 660 membres dans 18 Chambres régionales • Création : 1971 (sous le nom de fédération nationale des… , Les chiffres du logement neuf - 1^er trimestre 2026, dossier de presse du 12/05/2026, p. 9 (total 2025 révisé à 96 095, données redressées et actualisées), p. 11 (mises en vente), p. 12-13 (offre et prix ; logement collectif neuf Île-de-France : 5 862 €/m² au T1 2026).

[2] ImmoStat • ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé par BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. • Création : 2001 • Missions : construire une visions quasi exhaustive… , Résultats du T1 2026 (prix moyen des bureaux acquis en Île-de-France : 4 930 €/m² droits inclus, -12 % sur un an) et Résultats du T2 2026 (offre immédiate au 30/06/2026 : 6 571 000 m², +10 % ; taux de vacance 11,8 %, JLL).

[3] Nadia Bouyer Directrice générale @ Groupe Action Logement • Directrice générale @ Seqens • Directrice générale @ Domaxis et Pax‐Progrès‐Pallas
et Xavier Lépine Président @ Paris Île-de-France Capitale Économique • Président-fondateur @ Société des Nouveaux Propriétaires (néoproprio)
, Transformation de bureaux en logements - Modèle économique et financement, ministère du Logement • Missions : Préparer et mettre en œuvre la politique du Gouvernement dans les domaines du logement, de la construction, de l’urbanisme, de l’aménagement foncier, de l’hébergement d’urgence et de la… , 2025.

[4] ORIE, publication du 11/02/2025 sur le potentiel de 150 000 logements ; Hub des prescripteurs bas-carbone, cité par l’ORIE, sur l’écart d’émissions entre restructuration et démolition-reconstruction.

[5] ASPIM • Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) • Mission : promeut, représente et défend les intérêts des gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en… , Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au T1 2026, 15/05/2026.

[6] Code général des impôts, article 210 F, version en vigueur en juillet 2026 (le taux réduit sur les plus-values reste par construction inopérant pour les cessions en perte ; il demeure pertinent pour les détenteurs historiques cédant sous l’expertise mais au-dessus du prix de revient).

[7] Loi n° 2025-541 du 16/05/2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements.

[8] Code de la construction et de l’habitation, art. L.255-1 et suivants (bail réel solidaire) ; décret n° 2024-838 du 16/07/2024.

[9] Institut Paris Region, Note rapide n° 963, novembre 2022.

[10] RE2020 (constructions neuves) ; réglementation thermique de l’existant, globale (bâtiments > 1 000 m² en rénovation lourde, exigence Ticref) et par éléments.