Exclusif« Ne pas se précipiter dans la relance et travailler la question de la reprise » (M. Louis, USH)
« Le 14 avril, nous avons adressé des propositions à Julien Denormandie, sur la reprise de l’activité, notamment des chantiers. Il ne faut pas se précipiter dans la relance et travailler la question de la reprise pour que cette période se passe bien. La reprise nous occupera jusqu’à l’automne 2020. La définition de la relance aura lieu à ce moment-là et sera dans le projet de loi de finances pour 2021 », déclare Marianne Louis
Directrice générale @ Union sociale pour l’habitat (USH)
, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH) à News Tank, le 16/04/2020.
« On nous annonce une crise économique importante et le Gouvernement veut pousser à une production massive de logements », indique Marianne Louis. « Il faut surtout une production massivement de logements sociaux et ne pas se contenter de relancer les produits d’investisseurs, au risque d’aggraver la crise du logement. L’enjeu est de produire des logements qui répondent aux besoins en loyers très bas et passer de 30 000 à 60 000 PLAI
Prêt locatif aidé d’intégration - permet la construction de logements locatifs sociaux pour les personnes se trouvant dans une situation de grande précarité
», dit-elle. En 2019, 31 000 logements en PLAI ont été agréés.
Distinguant la reprise de la relance, Marianne Louis estime que « pour organiser la reprise, il faut une redéfinition des chantiers prioritaires au niveau régional et ne pas redémarrer l’ensemble des chantiers en même temps ». Le risque des surcoûts causés par une nouvelle organisation du travail en lien avec le guide de l’OPPBTP
Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics
notamment, doit être analysé. « Il faut faire repartir des chantiers, et sur quelques-uns, analyser les surcoûts et les partager entre le BTP et le maître d’ouvrage, que l'État refinance, pour que chacun préserve sa marge mais que personne ne coule », poursuit la directrice générale de l’USH. En matière de VEFA
Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan »
, « nous voulons être sûrs qu’on ne participe pas à sauver la marge du promoteur. Tout le monde doit avancer à marge zéro ».
« Pour la relance, nous souhaitons poser nos propositions en débat dans le cadre d’une mobilisation pluriannuelle. Dans les 3 ans, il faut se préoccuper des locataires fragiles à travers les FSL
Fonds de solidarité pour le logement
et APL
Aide personnalisée au logement - aide financière destinée à réduire le montant du loyer
, et préserver le pouvoir d’achat des ménages modestes », dit-elle. Les propositions de l’USH pour un plan de relance de l’activité dans le secteur du logement social sont construites autour de 5 axes.
Marianne Louis répond aux questions de News Tank.
« Il faut jouer collectif et réfléchir de façon systémique, avec les 550 organismes HLM, les collectivités locales et la filière du bâtiment »
Le Conseil national de l’habitat mobilise les acteurs du logement dans le cadre d’une réflexion sur les ménages modestes. Que propose l’USH concernant les Fonds de solidarité logement ?
On nous annonce une crise et des difficultés sociales aggravées. Dans ce contexte, le CNH Conseil national de l’habitat nous a demandé une note sur l’accès et le maintien dans le logement. Les Fonds de solidarité logement sont abondés en grande partie par les Départements, pour un total de 350 M€ par an, et sont consommés en année normale. Pour les locataires qui connaîtront des difficultés, il faut un abondement de l'État car en rythme classique ces FSL Fonds de solidarité pour le logement sont consommés.
Trop tôt pour connaître l’importance de la mobilisation de ces FSL dans le cadre de la crise. En rythme courant, les 350 M€ sont consommés »En avril, les bailleurs contactent les locataires qui peuvent faire face à des problématiques matérielles ou difficultés économiques. Elles peuvent être variables et liées à une baisse brutale mais temporaire de revenus ou au contraire à une perte d’emploi. Nous n’allons pas saisir les FSL pour un mois de difficulté. Ils sont saisis quand une difficulté ne se règle pas dans le dialogue. Le 1e degré d’intervention est l’accompagnement par le bailleur. Le bailleur social peut faire un plan d’apurement sur un an, qui se gère aisément. Nous pouvons aider les locataires à demander une revalorisation de l'APL Aide personnalisée au logement - aide financière destinée à réduire le montant du loyer . Il est trop tôt pour connaître l’importance de la mobilisation des FSL en pleine crise. En rythme courant, les 350 M€ sont consommés, il faut donc que l'État abonde ces fonds, sur la durée. Il y a d’autres sujets pour aider les locataires du parc privé, pour lutter contre les expulsions en renforçant les moyens de prévention. Par exemple, par le maintien des APL en cas d’impayés, décidé dans le cadre de la crise et que nous souhaiterions voir prolongé. Nous avons formulé plusieurs propositions de court terme. C’est l’intérêt du CNH, de partager nos propositions avec les partenaires.
Dans des propositions adressées à Julien Denormandie, ministre de la Ville et du logement, vous distinguez la reprise de la relance. Pourquoi et comment se projeter dans l’avenir à court et moyen termes ?
Le 14 avril, nous avons adressé des propositions à Julien Denormandie sur la reprise de l’activité notamment des chantiers. Il ne faut pas se précipiter dans la relance et travailler la question de la reprise pour que cette période se passe bien. La reprise nous occupera jusqu’à l’automne. La définition définitive de la relance aura lieu à ce moment là et sera dans le projet de loi de finances pour 2021.
L’enjeu est de produire des logements qui répondent aux besoins en loyers très bas, et passer de 30 000 à 60 000 PLAI »On nous annonce une crise économique importante et le Gouvernement veut pousser à une production massive de logements. Il faut surtout une production massivement des logements sociaux. Et ne pas se contenter de relancer les produits d’investisseurs, au risque d’aggraver la crise du logement. L’enjeu est de produire des logements qui répondent aux besoins en loyers très bas et passer de 30 000 à 60 000 PLAI Prêt locatif aidé d’intégration - permet la construction de logements locatifs sociaux pour les personnes se trouvant dans une situation de grande précarité . Pour la relance, nous souhaitons poser nos propositions en débat dans le cadre d’une mobilisation pluriannuelle. Il faut jouer collectif et réfléchir de façon systémique avec les 550 organismes HLM, les collectivités locales et la filière du bâtiment. Pendant les 3 ans, il faut se préoccuper des locataires fragiles à travers les FSL et APL et préserver le pouvoir d’achat des ménages modestes. Ce plan est construit autour de 5 axes.
Dans un 1e temps, que prévoir en matière de reprise de l’activité des chantiers à la sortie du confinement ?
Selon une analyse de la FFB Fédération française du bâtiment , des entreprises du bâtiment risquent d'être en grande difficulté et ne reprendront pas leur activité. Sur les conditions de l’arrêt des chantiers, nous sommes vigilants pour organiser un dialogue équilibré avec le bâtiment sans être dans une attitude de suivi de contrat, avec des versements d’indemnités en cas de retard de livraison, par exemple. Nous n’avons pas d’intérêt à entrer dans cette logique car nous n’avons pas d’objectif de résultats annuels.
Nous sommes prêts à renoncer à tout débat ultérieur sur les pénalités si nous sommes traités équitablement »Pour organiser la reprise, il faut une redéfinition des chantiers prioritaires au niveau régional et ne pas redémarrer l’ensemble des chantiers en même temps. Nous allons avoir des problèmes d’approvisionnement, le guide de l'OPPBTP Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics fait perdre en productivité, il y a aussi la question des chantiers en site occupé. Au niveau régional, le dialogue serait donc organisé par les préfets, entre le BTP, l'État, les maîtres d’ouvrage et les collectivités. Nous sommes prêts à renoncer à tout débat ultérieur sur les pénalités si nous sommes traités équitablement. L'État doit jouer son rôle de régulateur et le préfet être garant de cette équité. Pour les bailleurs sociaux et en tant que maître d’ouvrage, un chantier arrêté à un coût, en termes de portage du foncier, de retard de livraison.
La question des surcoûts est évoquée dans le plan de reprise. Comment les anticiper ou les neutraliser ?
Les entreprises qui ne fermeront pas, ce sera du chômage à ne pas financer »Il faut faire repartir des chantiers, et sur quelques uns, analyser les surcoûts et les partager entre le BTP et le maître d’ouvrage, que l'État refinance, pour que chacun préserve sa marge mais que personne ne coule. Les entreprises qui ne fermeront pas, ce sera du chômage à ne pas financer. Il faut que l'État participe au financement des surcoûts. Nous avons proposé 4 pistes qui ne sont pas exclusives pour toutes les opérations. Les chantiers fini dans le cadre du guide de l’OPPBTP vont nécessiter une nouvelle organisation du travail. Ces opérations seront mécaniquement plus chères. Elles pourraient bénéficier d’un taux de TVA réduit, voire d’une exonération. Le problème se pose partout en Europe et pourrait être porté devant l’Union européenne. Dépassons l'échelon national.
Nous avions dit qu’il fallait arrêter de reporter la dette, que nous étions en train de consommer la capacité contracyclique des organismes HLM, utile en période de crise »Dans le cadre de l'ANRU
Agence nationale pour la rénovation urbaine
, les montants de subventions pourraient être augmentés. Une autre solution consiste à mettre en place des prêts à taux zéro de la Caisse des dépôts, bonifiés par Action Logement, pour financer la partie du surcoût. Cela représente un coût reporté pour l’organisme et nous avions dit qu’il fallait arrêter de reporter la dette, que nous étions en train de consommer la capacité contracyclique des organismes HLM, utile en période de crise. Nous allons demander à la CDC
Caisse des dépôts et consignations - Institution financière publique qui assure un service d’intérêt général et de développement économique pour le compte de l'État français et des collectivités
d’allonger les pré-financements pour les opérations différées. Pour la VEFA
Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan »
, nous voulons être sûrs qu’on ne participe pas à sauver la marge du promoteur. Tout le monde doit avancer à marge zéro. C’est sans doute au ministère du Logement de porter cette problématique, à partir du moment où de l’argent public sera mobilisé.
Que doivent permettre les simplifications proposées en matière de commande publique et d’agréments de logements sociaux pour la relance de l’activité ?
Faciliter la délivrance des permis de construire pour déroger aux règles architecturales locales, sans déroger aux règles environnementales »Il s’agit de simplifications et allègements des règles de la commande publique et des contrats-cadres pluriannuel. Nous tenons à l’allotissement. Cela ne doit pas se traduire par une éviction de la commande publique, elle permet de prévoir les carnets de commandes et la capacité de substitution. Le frein à l’activité des bailleurs est que, quand une entreprise est défaillante, il faut reprendre toute la procédure. Si l’on veut préserver les emplois sur les territoires, il faut faciliter les capacités de substitution. Il faudrait faciliter la délivrance des permis de construire pour pouvoir déroger aux règles architecturales locales, sans déroger aux règles environnementales. Nous proposons d'éviter les surcoûts non essentiels, l'État a par exemple prolongé les contrôles techniques pour les voitures, on pourrait proroger les DPE Diagnostic de performance énergétique - évaluation pour un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en terme d'émissions de gaz à effet de serre périmés en 2020 jusqu'à la fin du plan de relance. Même chose sur les installations de douche.
Enveloppe déconcentrée d’agréments au niveau du préfet de Région, sur 3 ans, pour donner de la souplesse aux acteurs »Nous pourrions apporter de l’agilité aux agréments. Il ne s’agit pas de raccourcir la durée de validité des agréments, qui est de 7 ans, mais on pourrait rattacher les agréments aux livraisons, c’est une question de système d’information de l'État. Cela se traduirait par une enveloppe déconcentrée d’agréments au niveau du préfet de Région pour 3 ans pour donner de la souplesse aux acteurs. La proposition peut être une expérimentation sur 3 ans, et pourrait à terme devenir une solution. Dans le projet de loi sur la décentralisation, notre réflexion portait sur le fait de redonner du sens au CRHH Comité régional de l’habitat et de l’hébergement - Instance de concertation au niveau régional de l’ensemble des acteurs intervenant dans le domaine de l’habitat et de l’hébergement pour définir des orientations. Cela permettrait aussi de mieux encadrer les prix de la VEFA et de territorialiser les chartes VEFA. Il faut aussi permettre la numérisation et la dématérialisation des agréments.
Comment les bailleurs sociaux peuvent accompagner les ménages modestes et prioritaires dans cette relance ?
La crise montre qu’il y a des travailleurs clés, non pris en compte dans les publics prioritaires »L’axe 3 du plan est de reconnaître le logement comme un bien de 1e nécessité avec une production accrue de PLAI à hauteur de 50 % de la production. Le fait de déconcentrer les agréments peut permettre de conditionner la typologie de production et de réguler l'équilibre territorial. Nous proposons un retour général à un taux de TVA réduit. Il s’agit aussi de simplifier les procédures de garantie d’emprunt. La suite des propositions relève de simplifications en reportant les regroupements de la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement , la révision des CUS et la gestion en flux. La crise montre qu’il y a des travailleurs clés qui ne sont pas pris en compte dans les publics prioritaires. Nous pourrions y réfléchir dans le cadre de la gestion en flux et des CUS Convention d’utilité sociale - Convention obligatoire de projet pour un organisme HLM, portant sur sa gestion patrimoniale, l’occupation sociale de son parc, la qualité de son service aux locataires . Enfin, sur le volet de l’accompagnement financier, nous ne proposons pas de le réinventer. Nous avons déjà innové avec les prêts de haut de bilan et les titres participatifs, qui fonctionnent bien. Il s’agirait de renforcer ces dispositifs, d’augmenter les enveloppes. Partons de produits qui existent déjà et simplifions les.
Que propose l’USH pour le cadre de vie des habitants, notamment ceux des quartiers populaires ?
Nous ne pouvons pas faire comme si rien ne s'était passé »Nous portons un sujet de réflexion sur les quartiers populaires. Nous voyons que le rapport au logement est en train de changer. Il faut avoir plus d’ambitions dans certains quartiers, en termes de démolition et de reconfiguration. Il faut se redonner une marge de manœuvre dans le financement de l’ANRU, pour avoir à la fin de la crise, avec des sociologues, des enquêtes permettant d’aller plus loin dans la reconfiguration du parc. Nous ne pouvons pas faire comme si rien ne s'était passé. La question mérite d'être posée pour le parc privé, notamment les copropriétés dégradées. Hors ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine , nous proposons un plan Qualité de vie concernant le parc vieillissant dans certains endroits. Ce serait aussi l’occasion d’apporter une qualité de vie, de rénover le parc, sur le volet énergétique mais aussi acoustique. Des financements européens sont peut être envisageables dans ce cadre.
Quels sont vos points de vigilance sur les conséquences économiques de la crise pour les organismes HLM ?
La vente HLM est à l’arrêt, nous ne trouverons par les marges de manœuvre prévue en 2020 »La crise nous coûte sur les commerces et nous participons à l’effort de solidarité. L’accession sociale à la propriété est un problème de court terme. La vente HLM est à l’arrêt. Nous ne trouverons par les marges de manœuvre prévue en 2020. C’est un problème de fonds propres. Sur l’accession dans le neuf, pour les Coop’ et Sacicap Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’ Accession à la Propriété , la question porte la capacité des accédants à maintenir leur projet. Plus largement, nous nous demandons comment les accédants modestes vont se comporter dans les 3 ans à venir.
Les Coop’ proposent la mise en place d’une prime exceptionnelle, comme Action Logement l’a déjà fait par le passé »Nous proposons de soutenir ces accédants, en maintenant le doublement du PTZ Prêt à taux zéro , en cristallisant le taux du prêt pour le PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs dès la signature du contrat de location-accession. Les Coop’ proposent la mise en place d’une prime exceptionnelle, comme Action Logement l’a déjà fait par le passé. Nous pouvons réactiver ces dispositifs qui existaient en faveur de l’accession. Concernant les OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale , un certain nombre de simplifications ont été adoptées au Sénat dans le cadre de l’examen de la proposition de loi Lagleize. Le Parlement n’est pas allé au bout de la lecture mais ces simplifications pourraient être reprises par voie réglementaire.
Le second tour des élections municipales aura lieu en juin prochain. Dans certaines communes, le premier tour n’a pas permis d’installer d’exécutif. En quoi cette situation touche le monde HLM ?
Parmi les 5 000 communes sans exécutif élu en mars 2020, il y a surtout des grandes villes. Dans la pratique, cela bloque les regroupements d’organismes HLM. Nous avons besoin d’une collaboration avec les élus locaux, nous participons à l’animation des territoires à travers le logement. Il est clair que les maires entre deux tours ou qui ont fait un mauvais premier tour, sont moins enclins à prendre des décisions structurantes. Le sujet est réel pour nous et il faut faire attention à ce sujet dans la relance. Il faut une planification et pas une centralisation. Un équilibre entre les 2 est nécessaire. La situation n’est pas la même dans tous les territoires pour le secteur du bâtiment. Les territoires peuvent être maîtres des modalités de mise en œuvre des objectifs.
Marianne Louis
Directrice générale @ Union sociale pour l’habitat (USH)
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Parcours
Directrice générale
Secrétaire générale
Conseillère régionale
Chargée de mission auprès du président
Adjointe au Maire chargée de l’urbanisme, du renouvellement urbain et de l’habitat
Directrice de cabinet du président
Directrice du développement urbain
Établissement & diplôme
DESS en droit des collectivités locales - Ville et Habitat
Maîtrise de Droit
Fiche n° 28859, créée le 15/02/2018 à 19:09 - MàJ le 17/04/2024 à 18:09
Union sociale pour l’habitat (USH)
• Création : 1929 sous le nom d’Union nationale des Fédérations d’organismes Hlm
• Missions : représenter et contribuer à la politique du logement ; agir avec les acteurs du logement (élus locaux, associations, habitants) ; accompagner, conseiller, former : appui professionnel aux organismes HLM ; connaître et comprendre (analyses économiques et financières, enquêtes, pilotage d’observatoires)
• Filiales et structures associées : Habitat et territoires conseil groupe, l’Association pour la formation professionnelle des organismes de logement social, l'école du renouvellement urbain, H’Prom et la société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm
• Présidente : Emmanuelle Cosse
• Directrice générale : Marianne Louis
• Directeur des études économiques : Dominique Hoorens
• Directeur de la communication : Joachim Soëtard
• Contact : Alice Delalande-Grapinet, direction de la communication - 01 40 75 79 42
Catégorie : Fédération professionnelle
Adresse du siège
14, rue Lord Byron75384 Paris Cedex 08 France
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Fiche n° 6294, créée le 22/01/2018 à 04:09 - MàJ le 17/04/2024 à 18:09