Opérateurs HLM : « 2 atouts majeurs dans leurs partenariats avec les territoires » (Y. Laffoucrière)

Très difficile sujet de la désertification et de la paupérisation des centres

En prenant un peu de recul sur les 20 dernières années, on ne peut qu’être impressionné par le nombre d’actions qui ont été engagées par les différents Gouvernements en matière de politique de la Ville. Sans en faire un historique exhaustif, rappelons les actions les plus saillantes.

• Après 10 ans de politique de la ville et de tâtonnements en différents DSQ Développement social des quartiers , GPU Grands projets urbains - programme national lancé en 1991, remplacé par les GPV en 2000 et autres plans des années 1980-2000, la création de l’ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine en 2003 par Jean-Louis Borloo Président @ Union des Démocrates et Indépendants (UDI)
  et l’engagement opérationnel du Programme National du Renouvellement Urbain sont les initiatives les plus fortes, entraînant avec elles l’adhésion générale des élus locaux et des bailleurs sociaux. Cette politique, dont les effets positifs sont largement reconnus par tous les élus, a même été amplifiée après le flottement lié à la fin de l’ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine -1, avec maintenant le NPNRU Nouveau programme national de renouvellement urbain (Nouveau programme national de renouvellement urbain) doté de nouveaux moyens financiers grâce à Action Logement. C’est donc une politique - et il faut s’en féliciter - qui va se poursuivre, en s’améliorant, corrigeant les insuffisances des premières années et marquant durablement la transformation des quartiers sur trois décennies.

• Le lancement de la politique Action Cœur de Ville à partir de 2018 est également accueilli avec beaucoup d’intérêt par les différents élus confrontés au très difficile sujet de la désertification et de la paupérisation des centres. Le nombre de dossiers engagés, le succès des différents appels à manifestation d’intérêt, la volonté d’étendre cette politique aux centres-bourgs montrent bien l’attente des différents acteurs pour saisir ces opportunités.

• La question de l’habitat insalubre, et plus généralement des copropriétés dégradées, commence à trouver des moyens pour être traitée opérationnellement. Paris a démarré avec succès cette politique dès 2001, traitant en une dizaine d’années un millier d’immeubles en voie d’insalubrité. Marseille, la métropole de Paris et les communes de première couronne se dotent maintenant d’outils opérationnels et les moyens financiers se mettent en place pour traiter cette priorité.
• Pendant cette même période 2000-2020, la création des établissements publics fonciers (EPF) avec des ressources propres a également permis de doter les territoires de capacités d’achat de terrains, de création de secteurs opérationnels ou de périmètres de veille à la disposition des collectivités locales.
• La Caisse des Dépôts et Consignation, grâce à des taux historiquement et durablement bas, a en permanence accompagné les opérateurs HLM et les territoires, en adaptant régulièrement ses offres, pour leur permettre de bénéficier de financements avec des prêts allant jusqu’à 80 ans et de nouveaux modes de financement (prêts participatifs…).
• Enfin, Action Logement n’a pas cessé d’amplifier ses actions de financement au-delà de l’ANRU pendant ces dernières années.

Les opérateurs HLM : un rôle majeur à jouer

Et pourtant, depuis 2 ans les chiffres de la production de logements neufs ne sont pas à la hauteur des besoins et des objectifs politiques. Les explications reviennent en boucle (avant et après les élections municipales, les permis de construire sont difficiles à obtenir, le confinement lié à la Covid-19 a perturbé les process et maintenant les préoccupations environnementales avec les nouveaux textes en préparation RE 2020 Réglementation environnementale 2020  , zéro artificialisation des sols…), et ne laissent pas entrevoir une inversion des tendances rapide.

Dans cet environnement, je pense que les opérateurs HLM ont un rôle majeur à jouer et doivent reprendre une capacité d’initiatives aux côtés des collectivités locales.

Le regroupement des bailleurs, lancé par la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement de 2018, va leur donner rapidement des moyens humains et financiers supplémentaires, bien nécessaires face à la complexité grandissante et durable des sujets de développement (par essence, la vie est un lieu de complexité !).

Desserrer l’étau réglementaire

Les opérateurs HLM ont 2 atouts majeurs dans leurs partenariats avec les territoires : ils possèdent déjà de nombreux immeubles et des emprises foncières avec un potentiel de développement insuffisamment utilisé. Au bout de la chaîne, ils attribuent et gèrent dans la durée les logements avec des services annexes (commerces, crèches…). Sur ces 2 thèmes, il faut maintenant laisser plus d’initiatives aux organismes HLM qui ne peuvent plus simplement se contenter de bien gérer un patrimoine.

• Sur le développement, au moment où il devient urgent d’être parcimonieux avec l’artificialisation des sols, il est nécessaire de travailler le développement de l’offre, en utilisant toutes les possibilités de transformation des emprises appartenant aux bailleurs qui souvent, en étant valorisées avec des terrains mitoyens privés ou publics, contiennent de grandes potentialités d’amélioration des quartiers. Ces possibilités sont encore plus fortes quand un nouveau réseau de transports (ex. Grand Paris Express) se met en place ou quand la collectivité locale veut développer un projet d’aménagement de quartiers. Les bailleurs sociaux doivent reprendre la main sur ces modes de développement avec les nouvelles équipes municipales concernées, leurs outils d’aménagement, et les promoteurs privés réunis dans un partenariat de projets, et pas uniquement en rachetant des logements en VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » (Vente en l’état futur d’achèvement).
• Sur la gestion locative et les parcours résidentiels, il est maintenant indispensable de desserrer l’étau réglementaire, qui par accumulation des lois et règlements, conduit à un dialogue de sourds entre les bailleurs sociaux menant des politiques d’attribution incomprises par les élus, les habitants et les demandeurs de logements. Le meilleur exemple est l’impossibilité d’accès simple à un logement social en zones tendues pour tous les travailleurs indépendants, artisans, commerçants et key-workers, qui ont été en 1^e ligne depuis la crise de la Codiv-19 [1]. Sur ces questions, le moment est venu de recentrer les responsabilités des attributions sur les binômes (collectivités locales - bailleur social) car ce sont eux qui connaissent et vivent au quotidien les réussites, comme les échecs des politiques d’attribution. L’État et les différents réservataires devraient exercer leurs contingents à travers la gestion et le contrôle des flux annuels, et les collectivités locales devraient posséder a minima 50 % des réservations d’un programme neuf, là où actuellement elles ont 20 %, à condition d’accorder des garanties d’emprunt ou des financements complémentaires.

Avec les collectivités locales pour être réellement efficace

Enfin, la politique de mobilité dans le parc et en dehors du parc doit être considérablement amplifiée dans les zones tendues avec les collectivités locales pour être réellement efficace. Cela passe par des programmes d’accession à la propriété, de vente de logements aux locataires et par des échanges de logements dans le parc HLM en fonction des situations de famille et d’emploi. Ces changements (chez le même bailleur ou entre bailleurs) doivent devenir prioritaires au-delà des droits de réservation exercés de façon trop rigide.

Le standard de 25 % de logements sociaux ne permettra en zone tendue d’accueillir de façon fluide les différents demandeurs [2] que par une action déterminée de production neuve, en transformant massivement les quartiers qui le nécessitent et aussi par une politique d’attribution et de mobilité du parc, copilotée entre les élus et les bailleurs sociaux, avec un État déconcentré, chargé de la régulation et du contrôle des différents acteurs.

La consolidation engagée des opérateurs HLM, la création des structures de coopération entre communes (Com-Com, agglomération, EPT Établissement public territorial ,…) qui doivent s’amplifier, constituent des éléments déterminants pour engager ces politiques qui ne nécessitent pas plus de moyens financiers, mais une vraie transformation des organisations et process.

[1] Rappelons que la collecte d’Action Logement et donc la priorité des offres ne concernent que les entreprises de plus de 50 salariés. La définition de ces demandeurs, mal pris en compte par les réservataires actuels, pourrait être faite de façon transparente par les collectivités locales qui s’engageraient à les traiter en priorité.

[2] Plus de 60 % des habitants respectent les plafonds d’accès au logement social.

Yves Laffoucrière

• Président @ Plan “BIM 2022”

• Président fondateur @ YL Consult

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Parcours

Depuis janvier 2019

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2017 - 2018

Action Logement (AL)
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2003 - 2005

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Directeur général

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Directeur général

1985 - 1987

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Bureau d’ingénierie Séchaud et Bossuyt
Ingénieur en chef

+

Établissement & diplôme

1976 - 1976

Ecole nationale d’architecture de Paris
Architecte DPLG

1973 - 1973

École nationale des ponts et chaussées (ENPC)
Ingénieur civil des Ponts et Chaussées

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Fiche n° 33351, créée le 19/11/2018 à 14:54 - MàJ le 22/02/2022 à 14:12

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