Logique simple et jamais remise en cause

Et si nous passions d’un marché de l’offre aidé à un marché des besoins accompagné ? Depuis plusieurs décennies, le marché du logement fonctionne selon une logique simple et jamais remise en cause : un marché de l’offre de logements vendus sur plans aidé par un dispositif de défiscalisation pour l’investissement immobilier locatif des ménages.

Ces aides fiscales concernent près de la moitié (45 à 50 %) de la production de logement neufs vendus au détail par la promotion immobilière ces 3 dernières années [1]. Mise en place dès 1984 [2], ces aides ont un double objectif : soutenir l’activité du secteur de la construction et accroître l’offre de logements neufs à loyers intermédiaires (LLI). Jusqu’à ce jour, elles n’ont jamais vraiment été remises en cause. Tout au plus, ont-elles été rééquilibrées pour s’adapter à la conjoncture et aux priorités des gouvernements du moment.

Efficacité très relative sur les loyers

Pourtant, le Pinel et ses prédécesseurs coûtent cher à l’État et n’atteignent pas ou peu les objectifs escomptés, comme l’a montré la Cour des comptes ^[3]. Les Sages de la rue de Cambon font état d’une efficacité très relative sur les loyers et notent que « le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190 000 € bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, :

• 3 fois plus élevé que celui d’un logement social comparable, financé par un prêt locatif social (PLS) ou ;
• 2 fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), alors que la durée des locations est, dans ces derniers cas, bien supérieure (40 ans) ». ^[4]

Quant à l’aide à la production, l’efficacité n’est pas non plus flagrante. Nul effet sur un début de commencement d’un « choc de l’offre » sauf, parfois, une action contracyclique comme en 2009 et 2010[5].

Baisse globale significative de la qualité de l’habitabilité

Peu efficaces sur les volumes de production, dispendieuses pour la mise sur le marché de LLI, ces aides sont-elles utiles pour améliorer la qualité des logements ? Si l’on met de côté les normes environnementales applicables à tous les logements, ce n’est pas vraiment ce qu’il ressort des derniers rapports sur le sujet [6]. Tous montrent, quelles que soient leurs approches et méthodologies, une baisse globale significative de la qualité de l’habitabilité et notamment une baisse de la surface et de la hauteur sous plafond, une faible modularité des pièces et leur distribution, une part importante de logements mono-orientés, la disparition de la cuisine et des pièces et aménités annexes (rangements, cellier, cave…).

Du coup, à quoi peuvent bien servir ces aides pour ce marché de l’offre ? La réponse qui revient le plus souvent de la part des professionnels est leur capacité à « booster » la commercialisation pour atteindre rapidement les 40 % de commercialisation nécessaires au lancement du chantier.

Ainsi, les fonds propres investis en amont ont un meilleur rendement et les opérations sortent dans un calendrier maîtrisé. Les promoteurs sont contents et les maires qui voient leurs villes se construire dans des délais connus.

Pour favoriser la vente aux investisseurs en Pinel

Mais qu’en est-il de la satisfaction des acheteurs ou, plus précisément, qu’en est-il de l’adéquation de cette offre avec les besoins réels des habitants et des territoires ? Ce marché de l’offre produit des granulométries (parts des T1, T2, T3…) calibrées pour favoriser la vente aux investisseurs en Pinel, soit davantage de petites typologies au détriment des appartements familiaux.

Pourquoi ? Car ces petits logements se vendent plus vite grâce au Pinel, rendant plus accessibles les 40 % de commercialisation nécessaires au lancement de l’opération. Parfois, rapportent certains promoteurs, ce sont les banquiers qui demandent d’augmenter la part des T1, T2 et petits T3 pour écouler plus facilement les logements.

Ces typologies correspondent-elles à la demande locale ? Nul ne cherche à le savoir vraiment ! Comme les logements se vendent et qu’ensuite ceux acquis en Pinel sont la plupart du temps loués, rares sont les professionnels de l’immobilier à se demander si l’objectif de réponse aux besoins territoriaux a été atteint. En fait, ce n’est pas le sujet…

Distorsion générés par ce marché de l’offre

En revanche, ce sujet intéresse au premier chef les maires et les ménages en recherche d’un logement adapté à leurs besoins sur leur bassin de vie et de travail. Ce sont eux les premiers concernés par les multiples effets de distorsion générés par ce marché de l’offre dopé [7] au Pinel et consorts :

• Des maires, incapables de répondre aux demandes des ménages familiaux contraints de partir ailleurs, plus loin, en raison de prix élevés ou d’une offre inadaptée ;
• des maires qui héritent de copropriétés mal entretenues, car ayant souffert de sous-investissement pendant la durée de la défiscalisation pour maximiser les rendements locatifs ;
• des ménages soumis à des prix trop chers pour leur revenus, en raison des surcoûts induits par ces dispositifs ;
• même les promoteurs le déplorent, qui pointent des coûts de commercialisation élevés (jusqu’à 11 %) qui impactent le bilan des opérations, renchérissant, ainsi le prix moyen de tous les logements.

Le retour des « zinzins »

La logique d’un marché de l’offre dopé aux aides en faveur de l’investissement locatif des ménages semble ainsi rater ses objectifs et provoquer plus de désordre que les effets régulateurs que d’aucuns escomptaient. Aujourd’hui, il se dit que le Pinel pourrait être remplacé par une politique d’investissements massifs dans le LLI Logement locatif intermédiaire acheté en VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » par des foncières alimentées par des investisseurs institutionnels comme la foncière Cronos créée par In’Li. Le Pinel vivrait ses dernières heures.

Cette substitution des investisseurs CSP+ [8] par le retour des « zinzins » [9] présente un effet stabilisateur appréciable. Mais la question de l’adéquation de l’offre avec la demande demeure. C’est cette prochaine étape qu’il s’agit de mettre en œuvre, en refondant la production immobilière sur la base solide des besoins locaux exprimés et plus seulement estimés. L’enjeu est de taille : bâtir un marché des besoins qui s’appuie davantage sur les attentes des territoires, de ses acteurs économiques et de leurs habitants et usagers.

[1] Laurent Escobar, Adéquation.

[2] Méhaignerie 1984-1993, Quilès 1993-1999, Périssol 1996-1999, Besson 1999-2002, Robien 2003-2006, Borloo 2006-2008, Scellier 2009-2012, Duflot 2012, Pinel 2014.

[3] Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages, Cour des comptes, avril 2018.  

[4] Ibid. page 3.

[5] Ibid. page 2.

[6] Il s’agit notamment des rapports suivants : Baromètre Qualitel 2020, Logement : à la conquête de l’espace, octobre 2020 ; Nos logements, des lieux à ménager, IDHEAL, septembre 2021  ; Référentiel du logement de qualité, Laurent Girometti - François Leclercq, septembre 2021.

[7] La Cour des comptes parle d’un phénomène d’« accoutumance », voire d’« addiction » des opérateurs à ce dispositif, par ailleurs quasi inexistant dans les autres États européens. Ibid. page 3.  

[8] Selon la Cour des comptes, 45 % des ménages bénéficiaires se situaient en 2013 dans la tranche d’imposition comprise entre 27 000 € et 71 000 € ; près du quart appartenait à la tranche comprise entre 71000 € et 151000 €, qui ne représentait alors que 2,3 % des foyers imposés. Ibid. page 2.

[9] Investisseurs institutionnels

Cyrille Poy

• Président @ LesCityZens

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Rédacteur en chef

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Journaliste

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Diplômé en droit

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Fiche n° 44445, créée le 01/10/2021 à 13:40 - MàJ le 31/10/2023 à 13:06

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Fiche n° 12671, créée le 01/10/2021 à 13:44 - MàJ le 01/10/2021 à 14:09