Promoteurs immobiliers : donner de l’attrait au bail réel solidaire

Face aux hausses brutales des taux d’intérêt pour les acteurs économiques, des taux de crédit pour les particuliers et des coûts des matériaux de construction, la production de logements neufs dans notre pays se porte mal. Sans relance dans les meilleurs délais, une grave crise de l’offre nous affectera. Elle induira un déséquilibre social majeur, avec des centaines de milliers de projets immobiliers qui ne trouveront pas de réponse.

Les remèdes à administrer sont connus : débloquer le foncier disponible, donner le mode d’emploi du Zéro artificialisation nette (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ) aux promoteurs et aux élus, mettre fin à la surenchère normative, innover en matière de modes constructifs et de matériaux, stabiliser les dispositifs d’aides tels que le PTZ Prêt à taux zéro ou le Pinel. Il faut agir d’urgence pour que le logement ne devienne pas une des bombes sociales de demain. Au-delà des problèmes identifiés, il reste que la marche à gravir par les ménages pour accéder à la propriété est haute, plus encore bien sûr depuis que l’inflation fait rage.

Le modèle anglo-saxon des community land trusts

L’ingénierie financière et foncière est en mesure d’apporter une solution forte : le bail réel solidaire, créé en France par deux lois successives, la loi Alur Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24/03/2014 de 2014, la loi de 2015 pour la croissance et l’égalité des chances économiques et un dispositif légal et règlementaire opérationnel depuis 2017. Ce dernier, porté par la ministre Emmanuelle Cosse Présidente @ Union sociale pour l’habitat (USH) • Administratice @ La Coop Foncière • Présidente @ Batigère Habitats Solidaires • Dirigeante @ MTEV Consulting • Conseillère régionale @ Région… , a permis, notamment, de faire bénéficier l’acquéreur d’une TVA Taxe sur la valeur ajoutée réduite à 5,5 %. Les OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale (organismes de foncier solidaire) sont empruntés au modèle anglo-saxon des community land trusts, remontant aux années 70 dans leurs pays d’origine, l’Angleterre et les États-Unis.

Le principe en est simple : le terrain et le bâti sont dissociés, le premier propriété d’institutions, des trusts dans la formule d’outre-Atlantique ou d’outre-Manche, des offices fonciers en France, et le second acquis par des ménages, qui louent pour un loyer « modique » le sous-jacent foncier.

Cette voie a été réservée par le législateur français aux accédants ayant des revenus intermédiaires ou faibles. Lorsqu’on sait que le foncier constitue aujourd’hui entre 25 et 50 % du coût d’un logement, on sent bien que ce découplage peut donner un vrai élan aux opérations d’accession sociale à la propriété. Il aurait même pu être étendu à tous les ménages, sans distinction de revenus si la proposition de loi de Jean-Luc Lagleize Président de la Commission aménagement et politique foncière @ Toulouse Métropole • Conseiller métropolitain @ Toulouse Métropole • Conseiller municipal @ Ville de Toulouse
• Né le 9 septembre 1958 … , était parvenue au terme de son parcours parlementaire. Mais le texte s’est arrêté au Sénat, empêchant le bail réel libre de venir compléter le bail réel dit solidaire, et des offices fonciers libres de voir le jour, au côté des offices fonciers solidaires. On aurait ainsi pu voir cohabiter des OFS, organismes à but non lucratifs, et des OFL Office foncier libre , qui ont la possibilité de rémunérer les apports en fond propre et de distribuer des dividendes.

Un point majeur négligé : la plus-value

Bien qu’en vigueur depuis 2016, le BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs n’en reste pourtant qu’à ses balbutiements. Trois raisons à ce timide développement. D’abord, la force de l’histoire, les acquéreurs français n’ayant pas l’habitude de devenir propriétaire en achetant d’un côté le bâti et de l’autre en louant sa quote-part de terrain.

Ce frein est en train d’être levé par les circonstances alors que les candidats à l’acquisition sont désolvabilisés par une conjoncture économique inédite, la primo-accession, véritable moteur de l’économie du logement, a perdu en quelques mois la moitié de son souffle. Ces foyers ne représentent plus que 30 % des opérations d’achat dans le neuf comme dans l’existant contre 60 % naguère. Faire drastiquement baisser le ticket d’entrée dans la propriété est donc essentiel. C’est la condition pour que les Français continuent à devenir propriétaires.

Un autre frein à la généralisation territoriale du BRS tient à l’information des collectivités locales qui d’une part, n’ont pas forcément intégré, dans leurs documents d’urbanisme, le dispositif BRS à leurs objectifs de production, et d’autre part ont du mal à délivrer leur garantie sur une durée de 80 ans pour débloquer le prêt de la Banque des Territoires • Groupe Caisse des dépôts• Activités : conseil et ingénierie, prêts à l’habitat et au secteur public local, investissements en fonds propres, opérateur de logement social, services bancaires… . Ce dernier point est d’autant plus important que les collectivités locales maîtrisent de moins en moins leurs ressources, notamment depuis la disparition de la taxe d’habitation.

Enfin, le législateur a négligé un point majeur : la plus-value.  À ce jour, aucune possibilité pour un accédant de profiter de ce mécanisme économique relevant de la stricte loi du marché : la valorisation « naturelle » du bien dans le temps, du moins dans les zones tendues et donc attractives. Des zones, du reste, toujours plus nombreuses, avec le renouveau des villes moyennes et de la périphérie des métropoles surpeuplées. Il serait juste que la loi permette au propriétaire de capter en cas de revente, par exemple, un tiers de la plus-value exercée, contre les deux tiers pour l’office foncier solidaire.

Faire preuve d’inventivité

Cette équation aurait même plusieurs mérites. Elle donnerait aux OFS les moyens de réinvestir, tout en ajoutant de l’attrait à cette formule pour les accédants, qui y verraient ainsi un ascenseur patrimonial et social, au-delà de la simple possibilité d’être propriétaires. Cette disposition légale serait plus efficace et plus souple pour moraliser le BRS que les clauses anti-spéculatives jusqu’ici insérées dans les contrats qui, pour que les ménages ne tirent pas un profit anormal du dispositif, les contraignent à une durée minimum de détention avant revente.

En révisant de manière pragmatique le régime du BRS, on pourrait même faire des OFS l’un des pivots du financement de l’action publique. Dotés dans un premier temps en fonds propres par l’État ou les collectivités locales, ces organismes pourraient ensuite, grâce à la perception d’une partie de la plus-value issue des cessions des biens, venir abonder les recettes de leurs contributeurs. De même, pourquoi ne pas imaginer les faire participer au financement des retraites, sur le modèle de l’association Foncière Logement créée en 2002 dont le patrimoine est transféré gratuitement à AGIRC-ARRCO ?

Les pouvoirs publics comme les opérateurs privés, dans ces moments éprouvants inédits, doivent faire preuve d’inventivité. À n’en pas douter, le bail réel solidaire est l’un de ces outils disruptifs et transformants, qui peuvent aider le marché et les ménages à triompher de l’adversité économique.

Norbert Fanchon

• Président du directoire @ Groupe Gambetta

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Parcours

Depuis avril 2014

Groupe Gambetta
Président du directoire

Janvier 2012 - avril 2014

Groupe Gambetta
Directeur général promotion immobilière

Établissement & diplôme

2008 - 2009

HEC Paris (Ecole des hautes études commerciales de Paris)
Executive MBA

1996 - 1997

EMLyon Business School
Master en stratégie industrielle

1991 - 1996

Insa Lyon (Institut national des sciences appliquées de Lyon)
Génie civil

+

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Fiche n° 30236, créée le 26/04/2018 à 08:47 - MàJ le 10/07/2024 à 13:46

Groupe Gambetta

• Promoteur spécialiste de l’accession à la propriété
• Création : 1923
• Membre de la Fédération des promoteurs immobiliers et de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM
• Implantations : Ouest, Centre, PACA, Occitanie, Île-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes
• Production : 1 000 logements par an (égalitairement répartis entre secteurs social et privé)
• Effectif : 170 personnes
• Président du directoire : Norbert Fanchon
• DAF : Cécile Boyer
• Contact : Carol Galivel, agence Galivel & Associés
• Tél. : 01 41 05 02 02

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Catégorie : Bailleurs sociaux

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Adresse du siège

92 Boulevard du Montparnasse
75014 Paris France

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Fiche n° 11682, créée le 12/02/2021 à 05:16 - MàJ le 10/07/2024 à 13:46