La doctrine actuelle entre en contradiction avec les besoins pressants de ménages (D. Poussou, FESH)
La doctrine actuelle maintes fois décrite entre, a priori, en contradiction avec les besoins pressants de ces nombreux ménages supplémentaires dans les zones de forte demande : en effet résoudre cette contradiction par la densification ne paraît pas aisée dans de nombreux cas comme l’a démontrée une étude ESH
Entreprise sociale pour l’habitat
menée par Bernard Coloos
Délégué général adjoint @ Fédération Française du Bâtiment (FFB)
et Jean Bosvieux (« Les obstacles à la densification par la construction 2022 » - www.esh.fr), la densification suscitant parfois des oppositions affirmées, voire très affirmées, des habitants, écrit Didier Poussou
Directeur général @ Fédération des entreprises sociales pour l’habitat (FESH)
, directeur général de la Fédération des ESH, dans une tribune adressée à News Tank le 24/11/2022.
C’est aux collectivités qu’il revient de gérer la contradiction entre les souhaits de certains habitants en place et les besoins en logements. Le permis de construire constitue l’élément décisif. Un permis conforme au PLU
Plan local d’urbanisme
devrait bénéficier d’un fléchage « de type case à cocher » dans le formulaire et son processus d’instruction accéléré.
Dans de nombreuses villes, ce sésame ne peut jamais être obtenu sans négociation préalable bien que cette discussion ne soit en aucune manière obligatoire. Il en résulte un allongement des délais de mise en œuvre et très souvent un abaissement des hauteurs des immeubles. Cet abaissement de la hauteur des immeubles peut dégrader, voire remettre en cause, l’équilibre financier du projet et diminue le nombre de logements construits en contradiction avec le PLU.
Voici la tribune de Didier Poussou.
Les obstacles à la construction par la densification
Si les dernières projections démographiques se confirment (Insee Première n° 1881 Novembre 2021), la population de la France augmenterait jusqu’en 2044 pour atteindre 69,3 millions d’habitants : « Jusqu’en 2035 la population continuerait d’augmenter de 116 000 personnes en moyenne par an ».
La doctrine actuelle maintes fois décrite entre, a priori, en contradiction avec les besoins pressants de ces nombreux ménages supplémentaires dans les zones de forte demande : en effet résoudre cette contradiction par la densification ne paraît pas aisée dans de nombreux cas comme l’a démontrée une étude esh menée par Bernard Coloos et Jean Bosvieux (« Les obstacles à la densification par la construction 2022 » - www.esh.fr), la densification suscitant parfois des oppositions affirmées, voire très affirmées des habitants.
C’est aux collectivités qu’il revient de gérer la contradiction entre les souhaits de certains habitants en place et les besoins en logements. Le permis de construire constitue l’élément décisif. Un permis conforme au PLU Plan local d’urbanisme devrait bénéficier d’un fléchage « de type case à cocher » dans le formulaire et son processus d’instruction accéléré.
Limiter le coût des terrains constructibles
Dans de nombreuses villes, ce sésame ne peut jamais être obtenu sans négociation préalable bien que cette discussion ne soit en aucune manière obligatoire. Il en résulte un allongement des délais de mise en œuvre et très souvent un abaissement des hauteurs des immeubles. Cet abaissement de la hauteur des immeubles peut dégrader voire remettre en cause l’équilibre financier du projet et diminue le nombre de logements construits en contradiction avec le PLU.
La densification serait plus facilement acceptée »Il convient de noter toutefois que dans les ZAC Zone d’aménagement concerté - procédure d’urbanisme qui permet aux collectivités ou aux établissements publics y ayant vocation, de réaliser ou de faire réaliser des opérations d’aménagement urbain ou les opérations de démolition-reconstruction, la densification serait plus facilement acceptée. Ensuite il convient de faire procéder à l’instruction de la demande de permis de construire - 3 mois maximum en principe - sauf si les pièces complémentaires sont demandées et si le projet nécessite l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Les contraintes croissantes qui pèsent sur la construction de logements sont bien évidemment le coût du foncier mais également le coût de construction particulièrement en cette période historique de crise inflationniste.
Le foncier est rare et cher en zone dense. Il faut donc trouver un moyen de limiter le coût des terrains constructibles. Des instruments existent : fiscalité, droit de préemption, achat de terrains avant qu’ils ne soient déclarés constructibles… La volonté politique et les capacités en matière d’ingénierie sont des éléments essentiels.
L’État pourrait agir bien entendu en ce domaine par des recommandations et la diffusion de bonnes pratiques. Il serait également souhaitable de définir des objectifs partagés, fixer un objectif national décliné par territoire. C’est au niveau local que doivent être partagés les besoins - l’une des fonctions du PLH Programme local de l’habitat - document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat (parc public et privé, constructions nouvelles…) - sous le contrôle des services de l’État.
L’objectif une fois validé pourrait devenir un engagement contractualisé, commune par commune, cet engagement quantitatif fournirait aux maires une justification auprès de leurs administrés. Il conviendrait de prévoir les aides financières adéquates avec des aides destinées prioritairement à l’acquisition du foncier. Par ailleurs, la capacité d’ingénierie de nombreuses communes étant à soutenir, le développement de centres de ressources paraît indispensable. Il convient d’organiser l’appui technique aux EPCI Établissement public de coopération intercommunale - structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines compétences en commun pour aider à l’émergence de politiques foncières locales.
Rétablir l’équilibre entre les parties dans les contentieux
Des pistes à caractère plus technique déjà regardées peuvent être envisagées une nouvelle fois. Il conviendrait de rétablir l’équilibre entre les parties dans les contentieux. Le code de justice administrative prévoit que le tribunal administratif se prononce en premier et en dernier ressort entre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre le permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes classées parmi les communes tendues au regard de la taxe sur les logements vacants. Ces dispositions instituées en 2013 pour cinq ans ont été prolongées jusqu’au 31/12/2022. Il serait souhaitable de pérenniser ce dispositif et de l’étendre au recours pour l’excès de pouvoir en cas de refus de permis de construire conforme au PLU.
Pour une forme de densification douce »Dans certains lotissements la règle de l’unanimité pour toute modification s’avère un obstacle insurmontable à la division des parcelles. Une forme de « densification douce » serait parfois réalisable si cet obstacle était levé. Le vecteur de l’acquisition amélioration en zone tendue ou la construction sur friche convergent avec les objectifs de la loi Climat et résilience. En plein développement, ils devraient bénéficier d’un régime de faveur en terme de réglementation vu leur complexité accrue et de financements accrues en période inflationniste.
Une réflexion mériterait d’être relancée avec tous les acteurs tant les enjeux de simplification et de raccourcissement des délais de sortis des logements vont être d’actualité dans une conjoncture plus difficile, afin d’essayer de contrer des tendances déjà observables et qui risquent de s’amplifier.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition a eu lieu le 26/08/2022 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème de l’urgence à agir. Jean-Luc Berho est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Didier Poussou
Directeur général @ Fédération des entreprises sociales pour l’habitat (FESH)
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Parcours
Directeur général
Secrétaire général
DRH
Directeur des études, RH et partenariats
Établissement & diplôme
Master 2 en gestion des ressources humaines et communication sociale
Fiche n° 34368, créée le 25/02/2019 à 13:54 - MàJ le 26/02/2019 à 14:58
Fédération des entreprises sociales pour l’habitat (FESH)
• Organisation professionnelle nationale
• Création : 1927
• Activité : regroupe 175 sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré et entreprises sociales pour l’habitat
• Parc : 2,46 millions de logements familiaux
• Éléments financiers : 138 Md€ dont 35 Md€ de fonds propres
• Présidente : Valérie Fournier
• Vice-présidents : Jacques Wolfrom, Karine Julien-Elkaïm et Clément Lecuivre
• Trésorier : Jacques Ferrand
• Directeur général : Didier Poussou
• Contact : Marie-Céline Durand, directrice événementiels fédéraux
• Tél. : 01 40 75 68 40
Catégorie : Fédération professionnelle
Adresse du siège
14, rue Lord Byron75008 Paris France
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Fiche n° 6853, créée le 28/03/2018 à 12:24 - MàJ le 03/01/2024 à 16:25
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