EPF Île-de-France : revoir le colloque annuel 2022 “Crise du logement : des pistes pour en sortir”

Introduction de Jean-Philippe Dugoin-Clément (président de l’Epfif)

• « L’intérêt fiscal à construire aujourd’hui n’existe plus pour les collectivités locales et le bloc communal. La fin de la taxe professionnelle et l’annonce de la suppression de la CVAE Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises - 2^e partie de la contribution économique territoriale des entreprises (avec la CFE) fait que, quand vous êtes maire de la ville, vous n’avez aucun intérêt à construire. De nouveaux habitants signifient de nouvelles dépenses et la construction pose problème avec les habitants, qui ne souhaitent pas forcément de réaménagement », déclare Jean-Philippe Dugoin-Clément, président de l’EPF Île-de-France et vice-président de la Région Île-de-France.
• « Il faut recréer un lien pérenne et dynamique entre l’acte de construire et les recettes communales. »
• « Si l’on veut limiter la raréfaction du foncier utilisable, qui ne coûte pas cher à aménager, et donc l’augmentation du coût de l’acte de construire, il existe plusieurs solutions : le renforcement d’outils légaux, mais également l’usage d’outils de portage foncier comme l’EPF, pour parvenir à mettre à disposition des aménageurs et des constructeurs des terrains dont le prix ne soit pas quelque chose qui empêche d’y habiter où qui empêche d’y travailler. »
• « On arrive au bout d’un modèle où l'on crée une ville inhabitable. Une commune comme Paris perd 10 à 12 000 habitants par an structurellement depuis un peu plus de 10 ans, avec un prix du mètre carré moyen dans l’ancien à plus de 10 000 €. La capacité financière des classes moyennes et populaires à se loger est de plus en plus atteinte. »
• « Produire du logement  à prix abordable suppose de maîtriser le prix du foncier. Cela peut passer par du foncier public, via des ventes aux enchères sur la qualité d’un projet. Cela suppose aussi d’arriver à intégrer les augmentations de coûts liés aux normes environnementales. La RE 2020 Réglementation environnementale 2020  et ses évolutions pour 2025 et 2028 ont un effet bénéfique par rapport à la consommation énergétique et donc aux charges qui pèseront sur les ménages, et par rapport au bilan carbone. Mais c’est aussi une augmentation des coûts. Il y a tout un travail à faire sur la filière du bâtiment aujourd’hui pour arriver à intégrer, à structurer et à massifier ces processus pour y répondre. »

Table ronde 1 : Relancer la construction en planifiant ou en territorialisant ?

• « Changement climatique, effondrement de la biodiversité, épuisement des ressources… La machinerie politico-administrative n’est pas adaptée pour répondre aux défis qui se posent, entre injonctions contradictoires et démultiplication des priorités. Ces défis prennent en compte le long terme et amènent à des enjeux complexes. La question du logement en est une bonne illustration », selon Sarah Tessé, cheffe de projet Territoires et société de France Stratégie.
• « Je ne suis pas certain qu’il faille choisir entre planifier et territorialiser. Pour planifier, l'État territorialise la politique du logement. Le problème, c’est que l'État a du mal à véritablement territorialiser les moyens et la prise de décisions. Il faut parvenir à garantir la cohésion territoriale tout en décentralisant les moyens et les actions », selon Pierre Madec
  , économiste de l’OFCE Observatoire français des conjonctures économiques .
• « On constate une défaillance de volonté politique au regard des obligations de la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants  : certains élus s’en exonèrent et l’État n’a pas la réponse appropriée. De manière plus générale, il faut pouvoir s’appuyer sur l’intelligence des territoires, leur capacité à répondre à des objectifs de production de logement », déclare Gaylord le Chequer 1^e adjoint délégué à la ville résiliente, à l’urbanisme, aux espaces publics et grands travaux de transports @ Mairie de Montreuil • Administrateur @ Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine… , adjoint au maire de Montreuil.
• « Entre sobriété et injonctions contradictoires, le risque est que le marché s’impose comme seul régulateur. Il faut partir du réel, du quartier, puis remonter… Les chartes territoriales, sous l’autorité des élus, sont un outil pertinent. Laissons la territorialisation aux régions et fichons la paix aux maires et aux structures intercommunales », selon Pierre-René Lemas Président @ France active
  , haut fonctionnaire.
• « La planification a sa raison d'être : donner une vision cohérente et une impulsion politique. Mais c’est à condition que l'État le fasse en partenariat avec les acteurs locaux. (…) Pour moi, ce qui pose le plus de problèmes à la production de logement, ce sont les contraintes qui pèsent sur les promoteurs », déclare Éric Cesari
  • Né le 7 novembre 1959 à Marseille , vice-président de la Métropole du Grand Paris.
• « Dans le contexte institutionnel actuel, dans une période récente, nous avons été capables de produire du logement. Nous sommes donc dans une logique de cycle. Le cycle actuel est celui du retour de bâton après une période où l’on a délivré un nombre assez conséquent de permis de construire. Les projets sont moins acceptés. Cela démontre que les élus savent produire. La question de la décentralisation n’a pas lieu d'être. Il faut plutôt s’interroger sur le rôle de la planification pour mettre en place le cadre de la négociation entre les territoires et mettre en palce des dispositifs de compensation entre eux », selon Daniel Behar, géographe, Bruno Beschizza, président de l’EPT Établissement public territorial Terres d’envol et maire d’Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis).

La sobriété foncière en Île-de-France, avec Gilles Bouvelot, directeur général de l’EPF

• « Le référentiel transition écologique de l’EPF Île-de-France fixe un objectif ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 à horizon 2025. À cette échéance, les plus seront compensés par les moins [sur les opérations de l’EPF]. On s’aperçoit déjà que sur notre production actuelle, soit à peu près 8 000 logements par an, nous sommes déjà à peu près au ZAN », déclare Gilles Bouvelot, directeur général de l'établissement public foncier d'Île-de-France.
• « Dans la métropole, nos opérations sont plutôt désartificialisantes : on crée des espaces verts sur d’anciennes friches, parkings, entrepôts 100 % imperméabilisés. En dehors de la métropole, lorsque l’on crée un petit quartier avec des logements, et même s’il comporte des espaces verts, l’emprise au sol est supérieur. Mais au global, le bilan est quasiment équivalent. C’est assez intéressant, parce que cela prouve qu’on peut y arriver. »
• « La sobriété signifie faire autant sur moins de terrain, ou faire plus sur la même quantité de terrain. Cela renvoie à la question de la densité urbaine. Il n’y a pas de solution miracle pour cela. Les travaux que nous réalisons avec l’Observatoire régional du foncier d’Île-de-France sur cette question nous le prouvent. Mais on peut réussir plein de choses avec de la pédagogie et de la discussion. Le foncier est certes le problème, mais il est aussi la solution. »

Table ronde 2 : Innover pour prendre en compte les nouvelles formes d’habiter 

• « Le foncier est l'éléphant dans la salle. Nous sommes face à une double problématique : il faut essayer de lutter contre la rétention foncière, alors que c’est un investissement rentable et que le ZAN pousse le phénomène, et il faut essayer d'économiser la terre. Y a-t-il un instrument simple et incitatif pour répondre à cela ? (…) Il y a une solution : la taxation de la détention du foncier à hauteur de 1 %. Il ne s’agit pas de rajouter des taxes, mais de refondre la fiscalité du foncier en supprimant l’actuelle taxe foncière La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers bâtis (TFPB) ou non bâtis (TFPNB), qu’ils en soient pleinement propriétaires ou usufruitiers. , les DMTO Droits de mutation à titre onéreux - impôt prélevé en cas de cession d’un bien immobilier perçu par le notaire et versé au département ou à la commune , l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la location de la terre et du bien.. Il s’agirait donc de taxer uniquement le foncier, et plus le bâti », selon Alain Trannoy, économiste et directeur d'étude à l’EHESS École des hautes études en sciences sociales .
• « Le pavillonnaire dans le Grand Paris représente 36 % des formes d’habitat. La moitié d’entre eux sont occupés par une ou deux personnes. Le stock foncier est phénoménal en réalité. Et si l’on faisait des propriétaires de pavillons des micro-promoteurs ? En exploitant seulement 5 % du foncier disponible sur le pavillonnaire avec une unité à 70 m², on répondrait à la crise du logement en Île-de-France », selon Lily Munson, directrice de cabinet adjointe du 1^e adjoint à la Ville de Paris.
• « L’innovation, c’est remettre de l’humain, de l’accompagnement. C’est vraiment aller interroger de manière très fine les manières de vivre, les contraintes, les aspirations des habitants. Cela permet par exemple de convaincre et d’embarquer les propriétaires dans les démarches de micro-promotion comme de rénovation », selon Denis Bernadet, animateur scientifique de Leroy Merlin Source.
• « La qualité d’usage doit être au cœur de l’innovation pour le logement. Je pense en premier lieu aux appels à projets innovants, qui ont intégré dans la programmation architecturale et urbaine les services et les communs, bien en amont de la construction. On a mis l’accent vers un immobilier de service où l’exploitation prime sur la construction du bâti. (…) Par ailleurs, la mixité des typologies de quartier et des formes d’habiter sont au cœur du vivre ensemble », selon Marie Taveau, architecte urbaniste, directrice du programme Engagés pour la qualité du logement de demain en 2021 et 2022.
• « L’habitat individuel devrait être reconnu dans les documents d’urbanisme. Il y a un vrai travail des aménageurs sur ce point et une évolution notable des promoteurs qui, de plus en plus, regardent ce qu’il se passe à côté de leur parcelle », selon Michèle Raunet, notaire associée et directrice générale de Cheuvreux.

Table ronde 3 - La transition écologique, une opportunité pour le logement ?

• « L'Insee L’Institut national de la statistique et des études économiques a mis en évidence dans ses projections démographiques une stagnation de la population française à horizon 2050. Quand on projette les évolutions tendancielles et le volume de construction, il y a une décorrélation. Dans un contexte de stagnation de population, le besoin de logement sera amené à diminuer et pourrait être rempli en utilisant au mieux l’existant pour répondre aux besoins de logements », selon Albane Gaspard, en charge de la prospective du bâtiment et de l’immobilier à l’Ademe Agence de l’environnement et de la maîtrise de l'énergie .
• « L’aménagement est une solution pour répondre à énormément de questions sociétales, dont celle de la transition écologique : usage, nature en ville, rénovation, friches… Parallèlement, il y a un vrai sujet de formation des élus et d’expertise, c’est une priorité ! », selon Nicolas Gravit Directeur général @ Eiffage Aménagement
  , directeur général d’Eiffage Aménagement et vice-président de l’Unam Union nationale des aménageurs .
• « Sobriété foncière, décarbonation des bâtiments et de l’aménagement… Les organismes HLM Habitation à loyer modéré - logement géré par un organisme d’habitations à loyer modéré, public ou privé, qui bénéficie d’un financement public partiel, direct ou indirect sont et seront aux rendez-vous de la transition écologique pour produire une ville abordable, durable et désirable. Mais pour atteindre les objectifs de la stratégie nationale bas carbone à 2050 pour les 5 millions de logements sociaux, ce seront 340 Md€ à mobiliser. Et on ne peut pas dire que la transition écologique se finance à modèle constant, malgré ce que l’on a trop longtemps pensé… », déclare Emmanuelle Cosse Présidente @ Union sociale pour l’habitat (USH) • Administratice @ La Coop Foncière • Présidente @ Batigère Habitats Solidaires • Dirigeante @ MTEV Consulting • Conseillère régionale @ Région… , présidente de l’Union sociale pour l’habitat.
• « Biodiversité, sobriété… Rien de tout cela n’est négociable. Mais les modalités, elles, sont soumises à débat. Pas plus qu’il n’y a d’argent magique, il n’y a pas d’écologie magique. Je me méfie des emballements mal maîtrisés ? Ce n’est pas parce qu’on est favorable à la densité, qu’on est favorable à n’importe quelle densité. Et la nécessaire transition écologique de la ville ne doit pas conduire à ne plus construire de logements, étant donné le nombre de mal logés », indique Thierry Lajoie Directeur général stratégie et finances @ Quartus
  , directeur général de Quartus.
• « Il faut arrêter d’opposer l’existant et le “à construire”. J’interroge la notion même d’ancien et de neuf. Est-ce encore pertinent ? Il faut interroger la norme et la règle, à l’instar de la notion de zonage complètement dépassée », selon Stéphanie Dupuy-Lyon
  , directrice générale Aménagement Logement Nature (ministère de la Transition écologique).

Conclusion d’Olivier Klein, ministre de la Ville et du logement

• « Hausse des prix des matières premières, du foncier… Le coût de la construction fait que les prix de sortie des logements sont inaccessibles. Inaccessibles pour celui qui potentiellement peut devenir acquéreur. Inaccessibles pour les bailleurs sociaux qui veulent acheter en bloc. Il faut qu’on ait une capacité à modifier les choses, probablement sur la fiscalité du foncier », déclare Olivier Klein.
• « Je doute qu’il soit normal de payer moins d’impôts lorsque l’on conserve un foncier, plutôt que lorsqu’on y réalise une opération. Il faut redonner une vertu à participer à l’acte de construire. Il faut aussi inventer de nouveaux moyens d’accompagner les élus dans leur volonté de construire et de faire avec le déjà-là. Malgré la suppression de la CVAE et de la taxe d’habitation, la DGF Dotation globale de fonctionnement - Principale dotation de fonctionnement de l'État aux collectivités territoriales est toujours annexée sur les dynamiques de population. »
• « La politique du logement et de l’aménagement du territoire part forcément des territoires. Il faut faire confiance aux élus, croire en leur intelligence et leur capacité à s’organiser à l’échelle intercommunale. En responsabilisant les territoires dans cette capacité à organiser l’habitat, à le planifier et à travailler avec les établissements publics fonciers locaux, nous parviendrons à inverser la tendance », indique Olivier Klein, face aux interpellations de plusieurs intervenants du colloque qui demandent une plus grande marge de manœuvre des acteurs locaux en matière d’application des planifications nationales.
• Le ministre appelle à la création d’autorités organisatrices de l’habitat (AOH Autorité organisatrice de l’habitat - compétence reconnue aux intercommunalités signataires d’un PLH, d’un PLUI, d’une convention intercommunale d’attribution et de délégation d’aide à la pierre… ) permises par la loi 3DS Loi du 21/02/2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale dans les grandes métropoles sous conditions d'éligibilité.

Établissement public foncier d'Île-de-France (Epfif)

Établissement public foncier de l’État, né de la fusion des EPF départementaux franciliens en 2016

• Création : 2006
• Missions : contribuer à l’offre de logements (dont les logements locatifs sociaux) et au développement économique, par la production de foncier constructible, et piloter des opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (type ORCOD-IN)
• Partenaires : plus de 350 collectivités sont partenaires (75 % de la population francilienne)
• Activité (2022)  : cessions foncières (364M€ pour 7 160 logements réalisés), acquisitions foncières (591,3 M€)
- 2021 : cessions foncières (291 M€ pour 6 980 logements réalisés), acquisitions foncières (540 M€)
• Président : Jean-Philippe Dugoin-Clément (depuis le 22/09/2021)
• Directeur général : Gilles Bouvelot (depuis 2006)
• Directeurs généraux adjoints : Joëlle Boneu (en charge des Orcod-IN), Thomas Lurçon (en charge du pôle opérationnel), Guillaume Terraillot (en charge du pôle stratégie et ressources)
• Directeur de la communication : Guillaume Idier
• Contact : Guillaume Idier
• Tél. : 01 40 78 90 90

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4/14, rue Ferrus
75014 Paris France

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Fiche n° 7504, créée le 07/08/2018 à 06:06 - MàJ le 11/04/2024 à 13:05

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