Question foncière : l’oubliée des politiques du logement

Face à la profonde crise du logement que connaît la France, les diagnostics vont bon train et les cliniciens sont nombreux au chevet du malade. Jusqu’au chef de l’État qui a livré son diagnostic à la faveur d’une interview au magazine Challenges (publié le 11/05/2023) : le secteur est sous perfusion d’aides à la fois dispendieuses pour la collectivité et inefficaces, et les maires sont coupables de ne pas délivrer assez d’autorisations de construire.

À l’arrivée, un logement trop cher ? Des décennies de politiques publiques n’auraient pas traité les problèmes de fond. On attend encore la prescription en revanche : sortira-t-elle dans quelques jours du Conseil national de la refondation (CNR Conseil national de la refondation - grande consultation publique dans le cadre du CNR lancé par le chef de l'État le 08/09/2022 ). On sait déjà, depuis longtemps, où le bât blesse : le traitement de la question foncière. Sans le vouloir, sans le mesurer, des générations d’acteurs publics, avec la complicité des acteurs privés, ont transformé le terrain, matière première de la construction, en or massif. À cet égard, comment nier, en empruntant au registre du président Macron, que se soit créée une authentique rente ? Une rente, et des rentiers. Il se trompe, en revanche, sur la cible de la stigmatisation : ce ne sont pas les bailleurs, ni les accédants qui ont bénéficié d’une plus-value importante à la revente de leur bien. Toute la chaîne est concernée. Association de malfaiteurs, le plus souvent sans la conscience des conséquences.

La temporalité du logement n’est pas celle des élections

Oui, le système s’est perverti au cours des 30 dernières années, mais les racines du mal sont même plus anciennes encore. C’est ce mal ontologique, intime, viscéral, qui est cause tous les dérèglements et qu’il faut traiter par priorité aujourd’hui, avec désintéressement : on ne verra les effets d’une politique foncière saine qu’à moyen terme, dans cinq, sept ou dix ans La temporalité du logement n’est pas celle des élections, et au demeurant cela explique pour partie qu’aucun président, aucun ministre, aucun Parlement ne se fût vraiment attaqué au sujet, l’eût-on identifié comme cardinal. La chaîne de causalité est pourtant claire : en organisant la rareté du foncier à bâtir, on en a créé la cherté, qui a pesé sur l’équation de formation des prix de sortie des logements neufs et qui a donné le la du prix des logements existants. Dans ce contexte inflationniste et spéculatif par essence -on pourrait dire « par construction »-, on a commis au moins quatre péchés lourds de conséquences. 

L’État et les collectivités locales, grands propriétaires de terrains, ont leur responsabilité dans la rareté foncière. Ils n’ont ni fluidifié ni maitrisé le marché des terrains constructibles, malgré des obligations légales. L’État d’abord n’a toujours pas d’inventaire du foncier qu’il détient, qu’il soit non bâti ou construit, mais supportant des immeubles obsolètes et vacants, ayant vocation à être détruits. Le Conseil de l’immobilier de l’État pointe régulièrement cette indigence de la connaissance publique, qui entraîne de fait une stérilisation foncière inopportune. C’est aussi la loi de mobilisation foncière du 18/01/2014, inspirée par Cécile Duflot, qui a été négligée : elle inclinait les collectivités locales à la vente de leurs terrains à des prix inférieurs au marché sous condition de favoriser des constructions sociales ou intermédiaires. À l’inverse, les communes ont continué à préférer les ventes par adjudication et les enchères montantes, dispositif que le rapport du député Jean-Luc Lagleize Président de la Commission aménagement et politique foncière @ Toulouse Métropole • Conseiller métropolitain @ Toulouse Métropole • Conseiller municipal @ Ville de Toulouse
• Né le 9 septembre 1958 … proposait d’interdire purement et simplement.

L’oukase de la zéro artificialisation nette en 2050

On n’a pas non plus su modifier la fiscalité de la plus-value de cession du foncier non bâti en sorte qu’elle n’incite pas les propriétaires privés à thésauriser leurs terrains, mais qu’elle les conduise à les mettre sur le marché. Les tentatives se sont, certes, heurtées à l’inconstitutionnalité de créer une différence de régime entre propriétaires de bâti et de non bâti, mais on aurait pu profiter du droit à expérimentation ou encore limiter la mesure à cinq ans.

Par ailleurs, notre pays a ajouté un embarras avec l’oukase de la zéro artificialisation nette (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ) à l’échéance 2050. Le message entendu par les maires les mène à ne plus construire, et avant cela même ils avaient tendance à faire droit au rejet des habitants de voir de nouveaux immeubles et de nouveaux entrants dans la commune : les possibilités offertes par les plans locaux de l’urbanisme (PLU Plan local d’urbanisme ) ne sont utilisées qu’à 65 % en moyenne ! Quant à la densification, notamment par la surélévation, qui constitue une solution forte pour abonder l’offre sans étalement, elle est encore controversée et ni l’État ni les élus locaux n’osent encore y recourir massivement, fût-ce pour les logements publics. On doit également apprendre à considérer que les solutions foncières interstitielles sont à exploiter : les friches, les terrains imperméabilisés à des fins de parkings et inutilisés, les emprises d’immeubles collectifs existants ou de maisons individuelles permettant des constructions complémentaires, tout cela n’est pas à mépriser.

Enfin, nous n’avons pas été assez créatifs ni innovants. Louer les terrains disponibles plutôt que les vendre et en figer le destin, sans maitrise possible de l’évolution de leur valeur d’échange, est une voie. Le législateur de 2018 a voulu que cette logique s’installe, avec l’avènement du bail réel solidaire (BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs ). Les habitudes ont la vie dure et l’emphytéose foncière n’a encore qu’un succès d’estime. Il est toujours temps de bien faire. Résoudre la question foncière, c’est investir pour l’avenir et refonder véritablement la politique du logement.

Henry Buzy-Cazaux

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Fiche n° 33833, créée le 11/01/2019 à 17:05 - MàJ le 13/10/2022 à 10:44