Supplique pour un plafonnement des prix du foncier (Jean-Philippe Dugoin-Clément)
OUI nous devons continuer à construire pour répondre à la crise du logement !
OUI nous devons être ambitieux sur le plan environnemental et sur la qualité du bâti !
Voilà deux injonctions fondamentales mais potentiellement contradictoires dans le contexte que nous connaissons de réduction du pouvoir d’achat des Français, de forte inflation et de hausse des taux d’intérêts. Aujourd’hui, j’en suis convaincu, seule une action véritablement volontariste sur la maîtrise du coût du foncier, nous permettra de réenclencher un cercle vertueux, écrit Jean-Philippe Dugoin-Clément
Président @ Grand Paris Aménagement (GPA) • Président @ Établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) • Vice-président en charge de l’écologie et du développement durable @ Région…
, maire de Mennecy (Essonne), vice-président de la Région Île-de-France chargé du logement et de l’aménagement, président de l’EPF
Établissement public foncier - leur mission est d’acquérir des terrains (portage de terrains) en vue d’y construire des logements ou de nouveaux quartiers ou encore des équipements publics
Île-de-France et président de Grand Paris Aménagement dans une tribune adressée à News Tank le 19/05/2023.
Jean-Philippe Dugoin-Clément interviendra lors de la table ronde consacrée à la question du foncier, aux Entretiens d’Inxauseta du 25/08/2023 dont le thème est “Logement pour tous et transition écologique : l’impossible équation ?”.
Voici sa tribune.
La raréfaction des fonciers disponibles va inévitablement augmenter leur valeur
OUI nous devons continuer à construire pour répondre à la crise du logement ! OUI nous devons être ambitieux sur le plan environnemental et sur la qualité du bâti !
Voilà deux injonctions fondamentales mais potentiellement contradictoires dans le contexte que nous connaissons de réduction du pouvoir d’achat des Français, de forte inflation et de hausse des taux d’intérêts. Aujourd’hui, j’en suis convaincu, seule une action véritablement volontariste sur la maîtrise du coût du foncier, nous permettra de réenclencher un cercle vertueux.
Deux ans après la promulgation de la loi Climat et Résilience, qui impose la trajectoire ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 aux territoires, il est nécessaire de mettre en place les outils d’accompagnement pour éviter de paralyser totalement le système. Si l’objectif de limitation de l’artificialisation des terres est louable, le constat est unanime, il n’a pas été pensé dans sa déclinaison pratique et il n’est pas non plus financé. Ce qui est rare étant par nature plus cher que ce qui est abondant, la raréfaction des fonciers disponibles va inévitablement augmenter leur valeur.
On augmente considérablement le coût de l’acte de construire »J’ajoute que de leur côté, les coûts de la construction vont continuer d’augmenter. Conjoncturellement, d’une part, du fait de l’explosion des coûts des matériaux depuis la reprise économique post Covid puis avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Tendanciellement, d’autre part, du fait des nouvelles normes environnementales de plus en plus exigeantes voire contraignantes. On le constate par exemple avec la RE 2020 Réglementation environnementale 2020 , qui succède à la RT 2012 Réglementation thermique 2012 - Instaurée à l’article 4 de la loi Grenelle 1, la RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à 50 kWhEP/(m².an) en moyenne et qui connaîtra elle-même des évolutions en 2025 et 2028. En définitive, on augmente considérablement le coût de l’acte de construire. C’est l’ensemble de la chaîne qui en pâti : acteurs de l’immobilier, du bâtiment, consommateurs…
Les économies d’échelle et la rationalisation des process, si elles sont possibles, ne suffiront pas à amortir cette hausse des coûts justifiée par des impératifs environnementaux nécessaires à notre transition écologique. Dès lors, le risque est grand de voir les constructeurs chercher à équilibrer leurs coûts et proposer des prix de sortie acceptables pour les familles en rognant sur la qualité des prestations ou sur la taille des pièces. Or, cette tendance va exactement à l’inverse de toutes les évolutions souhaitées en termes de qualité de l’habitat, portées par les acteurs de l’aménagement et de l’urbanisme responsables.
Il est impératif et urgent de bloquer, au moins dans les zones les plus tendues, l’envolée continue des prix du foncier
Soyons francs, il existe techniquement pléthore de solutions fiscales ou réglementaires pour mettre un terme aux abus sur les prix du foncier qui contribuent à rendre, au bout de la chaîne, le prix de l’immobilier inaccessible au plus grand nombre.
Surtaxer les ventes de fonciers dépassant un prix fixé »Il est impératif et urgent de bloquer, au moins dans les zones les plus tendues, l’envolée continue des prix du foncier sans pour autant remettre en question le droit constitutionnel de propriété et sans passer par l’encadrement des loyers, peu efficace et qui décourage l’investissement des particuliers dans la pierre. Pour ma part, je propose un système de surtaxation des ventes de fonciers lorsque celles-ci dépassent un prix fixé par l’administration des domaines, le cas échéant en l’assortissant de coefficients pour tenir compte du pourcentage de dépassement et pourquoi pas du niveau de tension immobilière du secteur concerné.
Cette exigence envers le secteur privé et les particuliers doit également pouvoir s’appliquer aux entreprises publiques, à l’État et aux collectivités locales qui ne doivent plus pouvoir vendre de terrains pour la création de logements à des tarifs supérieurs à ceux fixés par l’administration des domaines.
Simplifier le droit de préemption et d’expropriation des collectivités »Dans le même temps, il est nécessaire de simplifier et de renforcer le droit de préemption et le droit d’expropriation des collectivités en les dispensant d’avoir à motiver leurs décisions. En effet, il faut actuellement pouvoir justifier d’un intérêt public sur un projet de préemption, ou d’expropriation. Cela le rend aisément attaquable, par exemple si l’on souhaite réaliser des zones de protection de la biodiversité ou de la production de logements qui ne sont pas catégorisés en logements sociaux, alors même que ces deux situations répondent à des enjeux d’intérêt public, que ce soit dans le cadre de la préservation de notre environnement ou dans un objectif de création d’une offre diversifiée d’habitat.
Souhaitons que les conclusions du CNR Conseil national de la refondation - grande consultation publique dans le cadre du CNR lancé par le chef de l’État le 08/09/2022 Logement attendues prochainement prennent à bras le corps ces enjeux et proposent des mesures concrètes et rapidement opérationnelles pour stopper cette fuite en avant. Donc OUI, au plafonnement des prix du foncier !
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition a lieu le 25/08/2023 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème de l’urgence à agir. Jean-Luc Berho est président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Jean-Philippe Dugoin-Clément
Président @ Grand Paris Aménagement (GPA)
Président @ Établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif)
Vice-président en charge de l’écologie et du développement durable @ Région Île-de-France (Conseil régional d’Île-de-France)
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Fiche n° 34868, créée le 05/04/2019 à 16:55 - MàJ le 05/11/2024 à 14:21