In fine, ce sont les ménages qui achètent les logements en BRS

Alors que le bail réel solidaire (BRS) se développe en France, porté par plus d’une centaine d’organismes de foncier solidaire (OFS) agréés, la question revient souvent de savoir si les ménages sont prêts à aller vers cette forme d’accession à la propriété. Cette question est pourtant fondamentale car si de nombreux acteurs institutionnels du logement, collectivités locales et opérateurs de l’accession sont convaincus de ses vertus - comme l’illustrent les propositions formulées dans le cadre du Conseil national de la refondation - ce sont bien, in fine, les ménages qui achètent les logements en BRS.

Convaincus par les valeurs portées par cet outil, Espacité a accompagné les premiers pas de ce modèle dès sa création par la loi Alur Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24/03/2014 en 2014, en accueillant un contrat de recherche dans le cadre d’une CIFRE Conventions Industrielles de Formation par la Recherche - dispositif de financement de thèse et aide au recrutement de chercheurs-doctorants sur le sujet et en appuyant le montage de premiers OFS. Depuis, nous apportons appui et expertise à de nombreux projets d’OFS et de mise en œuvre du BRS.

Dans le cadre de nos missions, nous sommes amenés à étudier les effets potentiels du développement du BRS dans les territoires et à appuyer la définition de stratégies pour mobiliser cet outil. La maîtrise foncière qu’il permet dans la durée, son caractère anti-spéculatif et solidaire, sa dimension protectrice pour les ménages, sa capacité à permettre l’accession à la propriété à des ménages jusqu’alors empêchés et à pérenniser les effets des aides publiques, sont autant d’atouts qui amènent les acteurs avec lesquels nous travaillons à souhaiter le mettre en œuvre.

Lors de la présentation du dispositif ou de concertation sur son opportunité pour répondre aux enjeux locaux, les partenaires de l’habitat font part d’une interrogation récurrente : d’expérience, les ménages acceptent-ils d’accéder à la propriété en BRS, du fait des contraintes que ce type d’accession comporte ? En effet, la plus-value à la revente est limitée pour les ménages, ils doivent payer une redevance dans la durée, revendre à un ménage qui respecte, comme eux à leur entrée dans les lieux, un plafond de ressources, respecter certaines règles quant au bon entretien de leur logement… Ils ne sont pas « propriétaires à 100 % ». Ces contraintes sont-elles acceptables ? Pour répondre à la question de manière étayée, nous avons conduit dans le courant 2022 une enquête auprès, d’une part, d’OFS ou d’opérateurs ayant commercialisé des logements en BRS et, d’autre part, de ménages ayant accédé à la propriété en BRS.

L’analyse des résultats met en lumière les intérêts perçus du BRS et les points d’attention. Elle fait également ressortir les enjeux spécifiques en matière de commercialisation des logements en BRS.

Des spécificités bien appréhendées par les ménages

Les particularités de la propriété en BRS préoccupent finalement moins les ménages qu’attendu : ils voient dans ce produit avant tout l’opportunité d’accéder à la propriété. Acheter un logement là où ils le souhaitent, à un prix qui leur est accessible, prime par rapport aux contraintes spécifiques du BRS - ce qui correspond à la vocation première du BRS. Le couple prix-localisation est, en somme, l’un des éléments clés déterminant l’acte d’achat, comme pour une opération classique. La possibilité de se constituer un patrimoine, offerte par le BRS, est aussi perçue comme un critère important pour les ménages. Les attributs du BRS sur le long terme, les valeurs qu’ils portent, occupent une place plus relative dans leur décision. Les contreparties attachées au prix attractif sont bien comprises et acceptées, notamment la limitation de la plus-value.

Pour autant, cette enquête faire ressortir des points d’attention des ménages, qui appellent à faire preuve de pédagogie. La transmission est l’un des points qui nécessite de passer du temps avec les ménages, pour expliciter la possibilité de transmettre le capital, même si les héritiers ne pourront pas nécessairement occuper le logement. Ce point renvoie également au sujet de la revente, indéniablement plus complexe que pour une propriété classique : le ménage peut s’inquiéter de sa capacité à expliquer le mécanisme du BRS et à trouver un acquéreur respectant les plafonds de ressources. Réfléchir aux modalités permettant de rassurer les acquéreurs, en leur proposant des solutions opérationnelles, semble incontournable.

Le fait que le BRS gagne en notoriété auprès du grand public participera à rendre l’accession à la propriété, via ce dispositif, plus rassurante.

Besoin de pédagogie dans la commercialisation

Notre étude permet également de dégager de premiers enseignements sur les conditions de commercialisation de ces opérations. La place que se donnent les OFS lors de cette étape de vente est très variable. Cela tient à la diversité des OFS : si les OFS dits « de collectivités » sont mis en avant auprès des acquéreurs, pour valoriser la politique locale mise en œuvre, le positionnement des autres OFS est très hétérogène, certains disparaissant même dans certains cas. On peut s’interroger sur les risques à ce qu’un ménage n’ait pas clairement conscience de l’acteur avec lequel il s’engage dans la durée. Les nouvelles modalités du BRS ménage depuis la loi 3DS Loi du 21/02/2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale , qui conduisent à ce que celui-ci ne soit pas amené à signer d’acte avec l’OFS mais uniquement avec l’opérateur qui lui vend le logement, ne vont pas dans le sens de faciliter cette identification de l’OFS.

Le second point est que la commercialisation d’un logement en BRS est avant tout celle d’un logement en accession, qui mobilise des techniques classiques. Cependant, il s’avère nécessaire de porter une attention spécifique à la pédagogie sur le BRS, nécessitant une bonne formation et adhésion au dispositif des équipes de commercialisation. L’articulation entre la propriété en BRS et la copropriété semble aujourd’hui assez peu abordée à ce stade de la commercialisation : c’est aussi le cas pour l’accession classique et l’on peut comprendre que les équipes de commercialisation ne soient pas enclines à en parler. Pour autant, cela pose un enjeu de sensibilisation rapide des acquéreurs à postériori. Au-delà de cette étape de l’acquisition, les OFS et les ménages sont engagés ensemble pour longtemps : la gestion des copropriétés est donc déterminante dans la durée, même si ce n’est pas exclusif au BRS.

L’enquête montre également une diversité de messages mis en avant selon les opérateurs et les OFS, qui traduit bien les différentes approches de ce produit. Avec le BRS, le champ des possibles est assez large, d’où la nécessité pour chaque OFS de définir une stratégie en termes de produits mais aussi de commercialisation.

L’accès au crédit est un frein important

Le principal frein souligné par les acteurs est la difficulté d’accès au crédit, plus forte pour les acquéreurs en BRS. Les durcissements récents des conditions d’accès au crédit pour tous ménages confondus ne peuvent que renforcer ce frein. On peut aussi faire l’hypothèse que ce produit va progressivement être mieux connu des banques.

En conclusion, après ces premières années de commercialisation, il semble que le principe du BRS recueille plutôt un accueil favorable auprès des ménages. Pour autant, il convient de porter une attention aux opérations initiées, avec un couple prix/localisation attractif et une cible de ménages identifiée, ainsi qu’à la pédagogie sur le BRS auprès des acquéreurs. Même si les motivations des ménages ne sont pas forcément celles des partenaires qui portent les OFS, le BRS ne pourrait pas se développer sans que les ménages n’acceptent cette forme spécifique de propriété, et donc ce premier travail qui pourra être approfondi est utile à l’heure où ce nouvel outil suscite un intérêt fort.

Espacité

• Agence spécialisée dans les politiques territoriales de l’habitat et le renouvellement urbain (conseil en politiques de l’habitat, accompagne les collectivités locales, bailleurs sociaux et institutions, dans leurs stratégies en matière de logement et de renouvellement urbain. Accompagne le développement d’une vingtaine de projets de création d’OFS
• Création : 2002
• Statut : SAS
• Président : Dominique Giry
• Effectif : vingtaine de personnes (géographes, urbanistes, sociologues, économistes…)
• Chiffre d’affaires (2020) : 1,34 M€
• Tél. : 01 45 17 93 53
• Siège : Saint-Maur-des-Fossés (94)

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Catégorie : Cabinet d'expertise, études et ingénierie

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Adresse du siège

17 avenue des Genettes
94100 Saint-Maur-des-Fossés France

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Fiche n° 8763, créée le 13/06/2019 à 11:12 - MàJ le 12/05/2023 à 15:06