Gaspillage immobilier : mobiliser le parc existant pour répondre à la crise du logement (L. Causse)

Mobiliser le parc existant pour répondre à la crise du logement

La France traverse une crise du logement profonde et durable. Les difficultés d’accès à un logement abordable s’aggravent, l’offre locative se tend, l’accession à la propriété devient hors de portée pour une part croissante de nos concitoyens, et la production de logements ralentit sous l’effet conjugué de la hausse des coûts, de la raréfaction du foncier et des contraintes environnementales. Ce constat est désormais largement partagé.

Mais au cœur de cette crise, un paradoxe demeure trop souvent ignoré : alors que des millions de Français peinent à se loger, une part significative de notre parc immobilier reste durablement vacant ou sous-utilisée. Des logements inoccupés depuis des années. Des bureaux, des commerces, des bâtiments publics ou privés fermés, parfois au cœur même de nos villes et de nos bourgs. Ce n’est pas seulement une aberration économique. C’est un véritable gaspillage immobilier.

Inacceptable parce que collectif

Ce gaspillage est d’autant plus inacceptable qu’il est collectif. Collectif parce qu’il immobilise un capital bâti considérable. Collectif parce qu’il prive les territoires de logements, d’activités, de services et d’emplois. Collectif, enfin, parce qu’il pousse indirectement à artificialiser toujours plus de sols, alors même que l’existant pourrait répondre à une partie des besoins. La vacance immobilière n’est pas un phénomène marginal ni conjoncturel. Elle concerne aussi bien des logements que des locaux d’activité. Elle touche les centres-villes comme les périphéries, les territoires tendus comme les territoires détendus. Et pourtant, elle demeure un angle mort des politiques publiques. Non pas par manque de volonté, mais par manque d’outils.

Des données dispersées et hétérogènes

Il n’existe pas de définition juridique harmonisée de la vacance. Les données sont dispersées, hétérogènes, parfois inexistantes. Les collectivités territoriales, pourtant en première ligne, disposent d’informations partielles et peinent à objectiver le phénomène à l’échelle de leur territoire. Dans ces conditions, comment élaborer des stratégies efficaces ? Comment articuler urbanisme, logement, développement économique et transition écologique si une partie du parc bâti reste invisible ?

Ce déficit de connaissance freine l’action publique, mais il décourage aussi les initiatives locales, faute de cadre clair et partagé. Faute de connaissance précise, le débat public se polarise souvent sur des réponses simplistes : taxer davantage, contraindre plus. Ces approches, lorsqu’elles sont déconnectées de la réalité des situations locales, produisent rarement les effets escomptés. Elles peuvent même décourager la remise en usage de locaux pourtant disponibles.

Pourtant, parler sérieusement d’offre de logement sans parler de vacance immobilière n’a plus de sens. Chaque logement vacant est une occasion manquée. Chaque bâtiment inutilisé est une réponse potentielle qui n’est pas mobilisée. La vacance n’explique pas à elle seule la crise du logement, mais elle l’aggrave, en réduisant artificiellement l’offre disponible et en accentuant les tensions.

Urgent de changer de méthode

Face à ce constat, il est urgent de changer de méthode. Pour élargir l’offre de logement, optimisons le parc existant, utilisons mieux ce qui existe déjà. Cela suppose de passer d’une logique de sanction à une logique d’activation, d’accompagnement et de coopération avec les acteurs de terrain.

Au sein de la Coalition anti-gaspillage immobilier

C’est le sens de ma Proposition de loi visant à lutter contre le gaspillage immobilier. Ce texte est le fruit d’un travail que j’ai mené avec de nombreux acteurs de terrain, en particulier des acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS), dont ceux réunis au sein de la Coalition anti-gaspillage immobilier, qui expérimentent et portent au quotidien des solutions concrètes de remise en usage des bâtiments vacants.

J’ai eu l’occasion, avec cette coalition, de visiter un lieu qu’ils gèrent, aux côtés de plusieurs organisations de l’économie sociale et solidaire, où des bâtiments vacants ont été transformés en solutions d’hébergement. Ces projets montrent que lutter contre la vacance, ce n’est pas seulement produire des mètres carrés : c’est inventer des réponses sociales nouvelles, notamment à destination des jeunes, des personnes précaires ou en situation d’exclusion. Ils démontrent aussi que l’innovation sociale existe déjà sur nos territoires. Le débat public, y compris dans l’hémicycle, doit permettre de faire remonter ces solutions concrètes, de reconnaître et de valoriser le travail essentiel des associations et acteurs de l’ESS Économie sociale et solidaire - entreprises organisées, coopératives, mutuelles, associations, ou fondations, dont le fonctionnement et les activités sont fondés sur la solidarité et l’utilité sociale qui agissent là où les besoins sont les plus urgents.

Rendre la vacance visible pour pouvoir agir

Ainsi, cette Proposition de loi repose sur une idée simple : rendre la vacance visible pour pouvoir agir. En définissant juridiquement la vacance des locaux d’habitation et des locaux non résidentiels, en intégrant son recensement dans les documents d’urbanisme, en publiant régulièrement des données territorialisées, il s’agit de donner aux collectivités et à l’État une base objective de travail. Non pour imposer des solutions uniformes, mais pour permettre des stratégies locales adaptées.

En coopération avec les acteurs de l’ESS

Cette démarche ne crée pas de nouvelles obligations pour les propriétaires et ne remet pas en cause la liberté contractuelle. Elle ouvre au contraire des possibilités. En sécurisant, sous conditions strictes, l’allongement des baux dérogatoires pour les acteurs de l’économie sociale et solidaire, elle encourage la remise en usage de locaux vacants à des loyers modérés. En autorisant des destinations additionnelles ou accessoires à un bâtiment, elle favorise une meilleure intensité d’usage, la mutualisation des espaces et l’émergence de projets hybrides. Ces outils doivent s’inscrire dans une logique de coopération étroite avec les acteurs de l’ESS, qu’il est indispensable d’intégrer pleinement aux démarches publiques de lutte contre la vacance.

Faire de la vacance immobilière une ressource

Transformer des bâtiments vides en logements, en lieux d’hébergement, en espaces d’activité ou de services, c’est créer une dynamique gagnant-gagnant. Gagnant pour les territoires, qui se revitalisent. Gagnant pour les acteurs économiques et associatifs, qui accèdent à des locaux adaptés. Gagnant pour les habitants, qui voient l’offre de logement s’élargir. Gagnant, enfin, pour l’environnement, en limitant l’étalement urbain et en valorisant le bâti existant. C’est aussi redonner une fonction sociale au bâti, en l’inscrivant dans des projets utiles, durables et ancrés localement.

La crise du logement impose des réponses multiples. La construction et la rénovation restent indispensables. Mais elles ne suffiront pas si nous continuons à tolérer le gaspillage immobilier. Réutiliser l’existant n’est plus une option marginale : c’est une nécessité sociale, économique et écologique. C’est également un choix de responsabilité collective face aux contraintes budgétaires, foncières et climatiques qui s’imposent à nous.

Face à l’urgence, l’inaction n’est plus neutre. Faire de la vacance immobilière une ressource plutôt qu’un angle mort, c’est choisir le pragmatisme, l’efficacité et la responsabilité. C’est aussi redonner du sens à l’action publique, en mettant le bâti existant au service de l’intérêt général et du droit fondamental au logement.