Exclusif« Notre industrie a besoin d’un accompagnement stratégique et facilitateur » (O. Colonna d’Istria, IFPimm)

« Cesser d’aborder le logement par ses pathologies »

Lors de la Matinale de l’IFPimm, le 24/03/2026, vous avez publiquement évoqué un « corpus de propositions » en préparation. Avec quel objectif ?

L’IFPimm Institut du financement des professionnels de l’immobilier est associée avec la Fondation Palladio dans une démarche qui sera présentée lors de l’Université de la Ville de Demain à la mi-juin 2026. Nous y exprimerons la voix d’une industrie globale, au taux de pénétration de 100 % et souveraine. Qui affirmera qu’elle sait et veut agir pour répondre à la crise et qui attend de l’État non pas des moyens mais un accompagnement stratégique et facilitateur. Qui cessera d’aborder le logement par ses pathologies, qui donnera la priorité aux solutions, celles portées par l’industrie de l’immobilier et de la ville. Nous y soutiendrons le principe d’un plan d’actions finançable sans subvention, réaliste et durable conçu pour donner des résultats tangibles.

Quel sera l’ordre du jour avec le ministre de la Ville et du logement, Vincent Jeanbrun, invité lors de la prochaine matinale le 25/06/2026 ?

Vincent Jeanbrun Ministre de la Ville et du Logement @ Ministère de la Ville et du Logement • Président @ Forum métropolitain du Grand Paris • Conseiller special delegué à l’emploi, l’apprentissage et la formation… devrait nous exposer la feuille de route du plan « Relance Logement » à la suite du projet de loi annoncé par le Premier ministre, Sébastien Lecornu Premier ministre @ Matignon - Services du Premier ministre
• Né le 11/06/1986 à Eaubonne (Val d’Oise) • Parti politique : - Les Républicains (2015-2017) - La République En Marche (depuis 2017) , qui doit clarifier les compétences de la politique du logement. Dans le locatif privé, le ministre pourra faire le point sur son dispositif lancé le 20/02/2026. Nous sommes heureux de voir que Vincent Jeanbrun veut aller assez loin, de façon pragmatique, dans le but de produire du logement partout et pour tous (400 000 logements par an et deux millions de logements supplémentaires d’ici à 2030). Nous profiterons de cet événement pour lui présenter nos propositions au nom de notre industrie. Selon nous, l’offre immobilière proposée doit couvrir un champ élargi pour mieux satisfaire la diversité des besoins exprimés par les entreprises pour les jeunes actifs et saisonniers, les logements familiaux, l’accession ou location libre, sociale et intermédiaire. Nous devons nous servir pour ce faire des instruments déjà existants de l’ingénierie financière, en les sortant de l’anonymat.

Quel message veut envoyer l’IFPimm, en priorité, au Gouvernement et aux élus dans cette période post-élections municipales et avant la présidentielle en 2027 ?

Les grandes tendances sont déjà inscrites dans le marbre

C’est une grande crise inédite car elle touche 100 % de l’immobilier tous segments confondus. C’est aussi une crise de gouvernance qui rend plus difficile sa résolution. Il y a trop d’échelons décisionnaires ou instructeurs. Il manque une vision à long terme et un cadre national clairement défini sur lequel peut s’appuyer le local. Pourtant, les grandes tendances sont déjà inscrites dans le marbre, que ce soit aux plans démographique, climatique ou spatial. La planification doit s’appuyer sur l’utilisation de données longues et ces datas existent. Prenons de la hauteur. Cette planification urbaine doit être co-construite avec la planification économique aux niveaux national et local. On se concentre trop sur la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants , le plafonnement des loyers, la fiscalité, les meublés touristiques… C’est très court-termiste. Par ailleurs, tout prend trop de temps alors que les besoins sont criants. Révisons, par exemple, l’instruction des permis de construire qui nécessite d’être mieux formatée, pour permettre de prendre la vague de l’IA.

Malgré le coup d’arrêt depuis 2022, certains produits immobiliers demeurent attractifs, à l’exemple du logement étudiant. Que doivent en penser les investisseurs ?

Les besoins immédiats existent, indéniablement et le produit trouve un modèle économique soutenable, à gestion locative simplifiée et professionnellement organisé. Mais il faut aussi se placer du point de vue de l’investisseur de long terme. On ne peut occulter la réalité démographique de la dénatalité, la réversibilité de ces bâtis doit donc être anticipée. Pour les seniors, les besoins seront demain aussi importants. Or c’est une classe d’actif nettement moins prisée car les pouvoirs publics privilégient le maintien à domicile. Elle n’est pourtant pas la seule solution. La formule des résidences seniors a été collapsée car ce n’est pas un produit de promoteur. C’est un produit d’usage avec une forte dimension d’exploitation. Le modèle est à réinventer. Il est un angle mort dont il faudra se saisir.

Les investisseurs institutionnels sont sans cesse appelés à la rescousse. Doit-on croire à leur retour ?

Les investisseurs institutionnels, et notamment les compagnies d’assurances, se montrent timidement sauf sur des produits comme le résidentiel géré, qu’ils assimilent à du commercial. Il faut les amener vers le logement classique. Mais les obligations de la Directive européenne Solvency II et la pondération des actifs en fonction des risques RWA Risk-Weighted Assets - niveau de risque général pondéré par le risque attaché à l’actif ne favorisent pas ce mouvement. Il faudrait aligner cette pondération sur les investissements financiers. D’un point de vue plus général, le retour nécessaire des investisseurs privés, et surtout institutionnels, pourra se faire seulement si les règles fiscales, comptables et économiques assurent un rendement acceptable, peut être aussi en valorisant économiquement leur utilité sociétale ?

Comment mobiliser de nouvelles ressources financières et utiliser l’épargne des Français ou le capital privé ?

Les plans d’épargne retraite devraient être davantage utilisés

C’est un vrai sujet. L’épargne disponible doit être mieux fléchée vers le logement. C’est une question de souveraineté en plus de son aspect économique et sociétal. Il y a des besoins immobiliers évidents, d’abord dans le logement et la régénération urbaine. Il faut par exemple chercher à mobiliser l’épargne des ménages désendettés. C’est du patrimoine libre de dette qui peut être recyclée dans l’économie française. Ce gisement ne doit pas servir à acheter forcément des bons du Trésor américains. Dans le même esprit, les PER (plan d’épargne retraite) devraient être davantage utilisés. Ce sont des véhicules d’investissement conçus pour du temps long. Une partie des montants devrait être réinvestie dans le logement.

Est-ce la raison pour laquelle vous avez dit, à plusieurs reprises, que le temps de la « primauté des métiers de l’immobilier sur l’ingénierie financière » était venu ? Que voulez-vous dire ?

L’utilité et le retour aux fondamentaux de l’immobilier redeviennent prioritaires. L’ingénierie financière et la compression des taux ne sont plus la réponse pour créer de la valeur : le résultat de la financiarisation de l’immobilier, on l’a vu dans la production de bureaux. Cette époque est révolue. Ce qui va compter désormais pour créer ou conserver de la valeur, c’est l’asset (le vrai) et le property management, c’est-à-dire l’état locatif plutôt que le tableau excel. La vraie mesure, c’est la production de flux pérenne par l’immeuble.

Un produit immobilier n’est pas une Sicav monétaire

Pour les gestionnaires, je pense en particulier aux SCPI Société civile de placement immobilier - Structure d’investissement de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel , c’est plus compliqué. Elles n’ont pas encore accompli complètement ce travail car leur modèle est en train de changer. Un produit immobilier n’est pas une Sicav monétaire, il n’est ni garanti, ni liquide, ni de court-terme et ne vaut que par ses flux. Il faut produire du logement, bien conçu et désirable, et avant tout abordable Les développeurs ont commencé ce travail, nous constatons un réajustement des fonciers déjà acquis.

À la suite du Mipim 2026 à Cannes, mi-mars 2026, vous avez souligné une « certaine désynchronisation entre la France et l’Europe ». Sur quels plans ?

J’ai trouvé les représentants des pays du sud, l’Italie, l’Espagne et le Portugal, plus dynamiques, plus optimistes. On les sent moins bridés. En France, mais aussi en Allemagne, nous sommes dans le questionnement. Une certaine anxiété s’est installée. La réalité, c’est que ces pays du sud européen partent de plus bas et, qu’en France, l’écrasement des valeurs n’a pas été totalement réalisé.

La question des survaleurs financières est toujours sous-jacente et fait l’objet d’évaluations conséquentes (plus de 1 Md€ selon Groupama Immobilier • Branche immobilière de Groupama (structure de gestion spécialisée dans les métiers de l’immobilier tertiaire, commercial et résidentiel)• Statut : société anonyme• Création : 1999• Président du… ). Comment les faire atterrir ?

Nous devons constater un certain immobilisme, notamment de la part des sociétés de gestion. Leurs règles de fonctionnement, entre autres, les contraignent. Travaillons en ce sens. Il y a trop d’interdits à faire bouger, par exemple, sur les Capex Capital Expenditure - Dépenses d’investissement et sur la possibilité de transformer du bureau en logement ou autres usages. Il est nécessaire, avant tout, se résoudre aux « opérations vérité » que d’autres ont déjà effectuées.

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