Besoins en logement : pourquoi progressent-ils alors que la croissance démographique ralentit ?

Le moteur du besoin n’est plus la population, mais le ménage

Le raisonnement classique (plus d’habitants, donc plus de logements) ne décrit plus la dynamique des besoins.

• Sur 50 ans, le nombre de résidences principales a progressé 2,5 fois plus vite que la population (Insee Chargé de la production, de l’analyse et de la publication des statistiques officielles en France : comptabilité nationale annuelle et trimestrielle, évaluation de la démographie nationale, du taux… , Insee Première n° 1865).
• L’écart tient au desserrement des ménages : mises en couple plus tardives, séparations plus fréquentes, recul des familles nombreuses, allongement de la vie en solo au grand âge.
• La taille moyenne des ménages est passée de 3,1 personnes en 1968 à 2,2 en 2021, et atteindrait 2,0 en 2050.

Cette mécanique se lit dans la décomposition des besoins. Selon l’étude de l’Insee du 11/12/2023 sur les projections de ménages, la prolongation des tendances conduirait à + 215 000 ménages par an à horizon 2030, dont :

• 39 % imputables à l’évolution des modes de cohabitation ;
• 34 % à la déformation de la structure de la population (plus de personnes âgées, davantage de femmes vivant seules) ;
• et seulement 27 % à la hausse de la population.

Autrement dit, près des trois quarts de la croissance des ménages proviennent de facteurs structurels, indépendants du solde démographique.

Le parc traduit ce mouvement : au 01/01/2025, la France hors Mayotte compte 38,4 millions de logements, dont 82,5 % de résidences principales, et le rythme de croissance du parc demeure supérieur à celui de la population, le nombre de personnes par logement continuant de diminuer (Insee, Insee Focus n° 359).

La décohabitation, nouveau « baby-boom » des besoins

La part des petits ménages devient le déterminant central de la demande. Sur la progression totale du nombre de ménages entre 2020 et 2050, 95 % seraient composés d’une seule personne, sans enfant, indiquait Béatrice Boutchenik Administratice @ Insee
(SDES) lors d’une table ronde à l’Assemblée nationale Chambre basse qui forme, avec le Sénat, le Parlement français. Exerce une partie du pouvoir législatif - 577 députés • Création : 04/10/1958 (V^e République) • Contact : Présidence de… le 25/03/2026. Cette dynamique tient « quantitativement à la question des séparations et de la moindre mise en couple » aux âges intermédiaires, ainsi qu’à une décohabitation des jeunes de plus en plus tardive avec leurs parents.

À horizon 2050, les ménages d’une ou deux personnes sans enfant représenteraient 75 % de l’ensemble (étude Xerfi - Institut d’études économiques privé spécialisé dans les analyses sur les secteurs et les entreprises - Domaines d’expertises : Assurance, banque, finance ; innovation, technologies ; immobilier… du 28/04/2026), ce qui oriente la demande vers des logements plus compacts en zones urbaines et périurbaines, au détriment des grandes surfaces familiales. Le besoin lié à la seule formation de nouveaux ménages reculerait fortement, de 208 000 logements par an sur 2020-2030 à 55 000 dans les années 2040.

Le blocage des parcours résidentiels alimente cette pression. Près de 5 millions d’adultes vivent chez leurs parents, dont 1,3 million âgés de 25 ans ou plus, en hausse de 250 000 en sept ans, tandis que le nombre de personnes mal-logées atteint 4,2 millions (rapport COJ Conseil d’orientation des politiques de jeunesse - une commission administrative consultative placée auprès du Premier ministre sur les politiques publiques à l’égard des jeunes -CNH Conseil national de l’habitat , 17/01/2025). La décohabitation contrainte constitue ainsi un besoin latent qui ne se résorbe pas avec le ralentissement démographique.

Le vieillissement fige une partie du parc

Le vieillissement agit dans deux directions convergentes.

• D’une part, il multiplie les ménages âgés de petite taille :
  • les 60 ans ou plus représenteraient près d’un tiers de la population en 2050, contre un quart en 2015 ;
  • avec + 3,6 millions de personnes de 60 ans et plus entre 2025 et 2050 (Insee).
• D’autre part, il immobilise une fraction du parc existant.

L’attachement au domicile et le maintien à domicile de plus en plus tardif freinent la rotation : la sous-occupation concernerait 10 à 20 % du parc dans les villes moyennes et grandes (Xerfi). Selon les définitions retenues, 7 à 8 millions de logements seraient sous-occupés en France (l’urbaniste Sylvain Grisot Président @ Transitions urbaines • Urbaniste consultant en transformation de la ville et fondateur @ Dixit.net
évoque « plus de 7 millions » de logements sous-occupés de façon « très accentuée », l’architecte Clémence de Selva Architecte @ Clémence de Selva & Louis Maugin Architectes
« plus de 8 millions » comptant au moins deux pièces de plus que d’occupants), souvent dans le périurbain où la génération du baby-boom a vieilli après le départ des enfants.

La libération mécanique de ce parc par la mortalité (parfois désignée comme « papy krach ») apparaît surestimée : plus de 50 % des personnes de plus de 80 ans ne vivent pas seules, et une large part de ces logements de grande taille se situe dans des territoires en déprise démographique (Ella Étienne-Denoy Head of ESG & sustainability @ CBRE France
, CBRE • CBRE Group• Activité : services et investissement dans l’immobilier d’entreprise, à destination des propriétaires et investisseurs ou locataires, conseil à la location ou à l’acquisition, gestion… ). Le décès d’un occupant n’entraîne donc ni systématiquement une remise sur le marché, ni une remise au bon endroit.

Un gisement réel de logements vacants, mais mal situé

La France compte 3,0 millions de logements vacants au 01/01/2025, soit 7,7 % du parc (Insee). Ce volume nourrit l’idée d’un gisement mobilisable, mais sa localisation en limite la portée : la vacance est plus élevée hors des grandes unités urbaines, dans les zones les moins tendues.

Or la demande se concentre. Selon le SDES, les 16 zones d’emploi les plus peuplées (Paris, Lyon, Marseille, grandes métropoles dynamiques, littoral atlantique, Corse, outre-mer) accueilleraient près de 50 % du flux supplémentaire de ménages sur 2020-2050. À l’inverse, une partie des territoires perdent des habitants sans perdre de ménages, et verraient leur vacance augmenter mécaniquement. La mobilisation du parc existant « est beaucoup plus facile quand les ménages sont uniformément répartis » que lorsqu’ils se concentrent dans les zones à faible vacance, souligne Béatrice Boutchenik. Le gisement et le besoin ne coïncident pas géographiquement.

À cette inadéquation spatiale s’ajoute la résorption du mal-logement, évaluée à 1,3 à 1,5 million de logements sur la période, qui constitue une composante du besoin sans lien avec la croissance démographique.

Une demande qui décroît, mais reste positive (et change de nature)

La trajectoire des besoins est nettement décroissante mais demeure positive : 2,0 millions de résidences principales sur 2020-2030, 1,4 million sur 2030-2040, 0,6 million sur 2040-2050 (SDES, scénario central). L’ampleur reste fortement dépendante des hypothèses : 2,8 millions dans le scénario de population basse, 5,6 millions dans le scénario haut.

Ce besoin en résidences principales ne constitue qu’une composante d’un besoin total plus large. Sur 2020-2050, le SDES chiffre l’ensemble à 6,8 millions de logements dans le scénario central : 4,0 millions liés à l’évolution du nombre de ménages, 1,5 million pour la résorption du mal-logement, 0,6 million au titre des résidences secondaires, 0,2 million pour la vacance de courte durée et 0,5 million au titre des transformations du parc. Le SDES ne tranche pas le rythme de résorption du mal-logement (un « choix politique ») ni le volume de construction neuve, laissant à chaque acteur le soin de consolider son propre scénario.

La nature du besoin se transforme plus encore que son volume. La construction vise « de moins en moins à étendre le parc et de plus en plus à le remplacer et à l’adapter » selon Xerfi, qui projette une baisse des mises en chantier de l’ordre de 38 %, à 215 000 - 230 000 par an en 2050. Trois inflexions structurent cette bascule :

• une demande orientée vers des logements compacts ;
• un poids croissant du renouvellement et de la densification du parc ;
• et la contrainte de sobriété foncière (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ), qui pousse vers le recyclage urbain et la transformation (dont la reconversion de bureaux obsolètes).

Le risque climatique, marginal à court terme, pourrait représenter environ 5 % des besoins à l’horizon 2050.

Un chiffrage qui reste une construction politique

Les estimations publiques du besoin annuel varient du simple au quintuple, de 110 000 logements par an (Ademe • Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, renommée Agence de la transition écologique en 2020• Statut : établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), placé sous… , 2024) à 518 000 (USH • Association de loi 1901 représentant 593 organismes Hlm autour de 5 fédérations (FESH, FOPH, FNAR, Coop’Hlm et Procivis) • Création : 1929 sous le nom d’Union nationale des Fédérations… , 2023). Entre ces bornes se situent le Secrétariat général à la planification écologique Secrétariat placé auprès du Premier ministre chargé d’assurer coordination de la planification écologique au niveau national• Secrétaire général : Augustin Augier• Missions : assurer la cohérence et… (360 000 au maximum), l’Institut Thomas More (395 000), l’UNAM • Organisation professionnelle rassemblant les acteurs de l’aménagement. Regroupe 300 entreprises, majoritairement privées, réparties au sein de 14 chambres régionales • Création : 1980 (sous le… avec l’ESPI • Groupe ESPI (École Supérieure des Professions Immobilières) • Activité : établissement d’application spécialisé dans l’immobilier (dont les titres sont reconnus par l’État) • Création … (environ 400 000), la FFB • Organisation professionnelle. Regroupe 100 unions départementales (métropole et outre-mer), 18 fédérations régionales et 32 unions et syndicats de métiers • Création : 1904 • Missions … (448 000 par an sur 2026-2035, soit 8,8 millions d’ici 2050) et la FPI • Organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé, avec 660 membres dans 18 Chambres régionales • Création : 1971 (sous le nom de fédération nationale des… (450 000). Le SDES occupe une position intermédiaire basse, à 208 000 résidences principales par an sur 2020-2030 dans son scénario central.

Cet écart tient moins aux données qu’aux hypothèses : horizon de résorption du mal-logement (10 ans pour la FFB contre 25 au plus haut), choix du scénario démographique, périmètre retenu (résidences principales ou logements neufs, intégrant renouvellement, résidences secondaires et vacance). Les chercheurs Alexandre Coulondre et Claire Juillard y voient une « construction politique en tension » (Métropolitiques, 17/07/2025), entre un pôle « productiviste » porté par les fédérations du bâtiment et de l’aménagement et un pôle « sobriété » porté par les acteurs de la transition écologique.

Démographie « solution » ou non : un débat de politique publique

L’interprétation de ces tendances divise le secteur. « La dynamique démographique ne suffira pas à régler, à elle seule, les problèmes d’accès au logement », avertissait ainsi Emmanuelle Cosse Présidente @ Union sociale pour l’habitat (USH) • Administratice @ La Coop Foncière • Présidente @ Batigère Habitats Solidaires • Dirigeante @ MTEV Consulting • Conseillère régionale @ Région… , présidente de l’USH, le 18/12/2025 : « le déclin de la population ne libérera pas mécaniquement des logements adaptés aux besoins ». Christophe Béchu Président @ Angers Loire Métropole (ALM) • Maire @ Ville d’Angers
• Christophe Béchu, né le 11/06/1974 à Angers, est Chevalier des Arts et des Lettres (2019) , maire d’Angers et ancien ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires formulait un constat similaire, le 03/09/2025 : « quelle que soit la réalité démographique […], le besoin de produire est partout », entre décohabitation, séparations et allongement de la durée de vie.

Les leviers d’ajustement identifiés relèvent autant de la mobilisation du parc que de la construction.

• À l’échelle de l’Occitanie, l’Insee chiffre les marges : une baisse d’un point de la vacance réduirait les besoins de 13 %, une baisse de deux points des résidences secondaires de 21 %.
• S’y ajoutent les politiques d’autonomie des jeunes et de maintien à domicile des seniors. Sylvain Grisot plaide pour un « urbanisme circulaire » intensifiant l’usage du bâti existant et luttant contre « l’évaporation des logements » vers la vacance, les résidences secondaires ou la location meublée touristique. Ces approches déplacent le centre de gravité de la politique du logement de l’échelle nationale vers l’échelle intercommunale.

Un défi qualitatif et spatial plus qu’un défi de volume

Le besoin de logement de l’après-guerre répondait à une équation simple : loger une population qui augmentait. La période qui s’ouvre obéit à une logique différente. La décohabitation crée des besoins nouveaux, le vieillissement immobilise une partie du parc, et la concentration des ménages creuse l’écart entre les territoires où le besoin se manifeste et ceux où le gisement existe.

La perspective d’un nombre d’habitants stabilisé, puis en repli, demeure ainsi compatible avec un manque persistant de logements. Le défi se mesure moins en volume global qu’en capacité à produire le bon logement, au bon endroit, et à adapter un parc hérité d’une démographie révolue aux parcours de vie qui se dessinent.

Sources principales : SDES, « Besoins en logements à horizon 2030, 2040 et 2050 » (12/06/2025) et présentation O. Aguer (Sommet de la construction FFB, 16/10/2025) ; SDES, « Projections du nombre de ménages à horizon 2030 et 2050 » (08/07/2024) ; Insee, projections de population 2021-2070 et projections de ménages (11/12/2023) ; Insee, parc de logements au 01/01/2025 (Insee Focus n° 359) ; Insee, « 50 ans d’évolution des résidences principales » (Insee Première n° 1865) ; étude Xerfi (28/04/2026) ; étude Insee-DREAL Occitanie (15/05/2025) ; A. Coulondre et C. Juillard, Métropolitiques (17/07/2025) ; estimations SDES (2025), Ademe (2024), USH (2023), FFB (2025), FPI (2023), UNAM-ESPI (2023), Institut Thomas More, Secrétariat général à la planification écologique.