« Sur 12000 logements neufs d’ici à 5 ans, 7000 se feront en ULS » (D. Le Brazidec, Tonus Territoires)

Paris - Publié le mercredi 7 novembre 2018 à  9 h 44 - n° 132259 « Sur les 12000 nouveaux logements à construire d’ici à 5 ans, 7000 se feront dans le cadre de l’ULSULSUsufruit locatif social en nue propriété et 5000 seront issus des 2000 ventes en bloc de PLSPLSPrêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d'une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l'État supérieurs à 15 ans, en se basant sur le ratio d’un logement vendu pour 2 ou 3 construits. 2000 logements vendus en financeront 5000. Avec le démembrement de propriété institutionnel ULSULSUsufruit locatif social, (…) l’idée est que le bailleur bénéficie d’un parc neuf sans apporter de fonds propres », précise Didier Le Brazidec, directeur général de Tonus Territoires, le 06/11/2018.

Tonus Territoires, présenté par la Caisse des Dépôts le 10/09/2018, proposera 1 Md€ d’investissement à destination des bailleurs sociaux. Il appartiendra à 100 %, fin novembre 2018, à la Banque des Territoires et à la CDCCDCCaisse des dépôts et consignations - Institution financière publique qui assure un service d'intérêt général et de développement économique pour le compte de l'État français et des collectivités, après la cession des 50 % détenus par l'État de la Foncière Publique Solidaire (créée en mai 2017, à l’origine de Tonus Territoires).

• « Le plan de route de Tonus prévoit 40 % de PLS, 40 % de PLUSPLUSPrêt locatif à usage social - catégorie correspondant aux HLM traditionnels (65% de la population française éligible), loyers plus élevés que pour ceux des logements PLAI et 20 % de PLAIPLAIPrêt locatif aidé d'intégration - réservés aux personnes en situation de grande précarité. C’est notre cap. Concernant les VEFAVEFAVente en état futur d'achèvement - Contrat de vente "sur plan" et la maîtrise d’ouvrage directe par l’organisme, notre position est neutre. Notre hypothèse : 60 % des constructions en province et 40 % en région parisienne. Notre volonté est d’aider à construire dans les zones A, A bis et B1 », souligne précise Didier Le Brazidec.
• « Pour des raisons économiques de coûts fixes à l’instruction, 15 logements est un minimum (pour une opération en ULS). Pour d’autres raisons, liées au relogement des locataires, nous jugeons que 50 logements est la fourchette haute. Une opération moyenne, c’est 30 logements. Nous serons très attentifs à la capacité du bailleur à reloger les locataires et anticiperons cette période en allant au-delà de ce que prévoit la loi ».
• « Les 700 M€ apportés par la Banque des Territoires ne sont pas une subvention. Nous serons attentifs à la rentabilité des opérations, sans chercher des rendements à 2 chiffres. Mais nous ne ferons pas d’opérations à perte. Pour les bailleurs, la cession de financés en PLS est l’occasion de faire rapidement de la plus-value et de reconstituer des fonds propres ».

Didier Le Brazidec répond aux questions de News Tank.
Didier Le Brazidec, entre Christophe Caresche (à g.) et Éric Lombard (CDC) - © BB
Didier Le Brazidec, entre Christophe Caresche (à g.) et Éric Lombard (CDC) - © BB

« Nous bénéficions d’ores et déjà des 120 M€ de fonds propres de la Foncière Publique Solidaire »

Confirmez-vous Tonus Territoires bénéficiera d’une enveloppe de 1 Md€ pour des investissements, dont 700 ME de fonds propres et 300 ME d’emprunts ?

Tonus est un véhicule d’investissement innovant, y compris par son ambition. La somme de 1 Md€ destinée à l’investissement sera disponible dans un horizon de 3 à 5 ans, au fur et à mesure des besoins et des demandes des bailleurs. Les 700 M€ de fonds propres de Tonus sont apportés par la CDC, les 300 M€ seront empruntés auprès des marchés et des banques. Dans ce total, nous bénéficions d’ores et déjà des 120 M€ de fonds propres de la FPSFPSFoncière publique solidaire - créée en janvier 2017 pour accélérer la mobilisation du foncier public dans le but d'y construire logements et HLM.

Pourquoi 12000 logements et davantage au vu des besoins de logements sociaux ?

2000 logements vendus en financeront 5000 neufs Un milliard d’euros correspond à 12 000 logements neufs. C’est notre hypothèse. Sur ces 12000 nouveaux logements à construire d’ici à 5 ans, 7000 se feront dans le cadre de l’ULS en nue propriété et 5000 seront issus des 2000 ventes en bloc de PLS de plus de 15 ans, en se basant sur le ratio d’un logement vendu pour 2 ou 3 construits. 2000 logements vendus en financeront 5000 neufs. Avec le démembrement de propriété institutionnel ULSULSUsufruit locatif social, un dispositif peu utilisé mais qui existait déjà bien avant Tonus, l’idée est que le bailleur bénéficie d’un parc neuf sans apporter de fonds propres. Je rappelle que 100 % du coût de l’usufruit peut être financé par des prêts sur fonds d'épargne couvrant la durée de l’usufruit. Avec l’acquisition en pleine propriété de PLS familial de plus de 15 ans, il est possible de générer immédiatement des fonds propres pour de futures opérations de construction.

Quelles proportions entre PLAIPLAIPrêt locatif aidé d'intégration - réservés aux personnes en situation de grande précarité, PLUSPLUSPrêt locatif à usage social - catégorie correspondant aux HLM traditionnels (65% de la population française éligible), loyers plus élevés que pour ceux des logements PLAI et PLSPLSPrêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d'une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l'État ?

En VEFAVEFAVente en état futur d'achèvement - Contrat de vente "sur plan" ou en maîtrise directe ?Le plan de route de Tonus prévoit 40 % de PLSPLSPrêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d'une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l'État, 40 % de PLUSPLUSPrêt locatif à usage social - catégorie correspondant aux HLM traditionnels (65% de la population française éligible), loyers plus élevés que pour ceux des logements PLAI et 20 % de PLAIPLAIPrêt locatif aidé d'intégration - réservés aux personnes en situation de grande précarité. C’est notre cap. Concernant les VEFAVEFAVente en état futur d'achèvement - Contrat de vente "sur plan" et la maîtrise d’ouvrage directe par l’organisme, notre position est neutre.

Combien de bailleurs sont intéressés ? Dans quelles zones ?

Nous sommes partis sur cette hypothèse de 60 % des constructions en province et 40 % en région parisienne, mais ce n’est pas fixé dans le marbre. Notre volonté est d’aider à construire dans les zones A, A bis et B1, sans être dans le strict découpage administratif des zones. Là encore, nous saurons faire preuve de souplesse.

Bénéficiez-vous d’un droit d’accès prioritaire sur le foncier public ? Ou de décote sur la valeur des biens du domaine ?

Le foncier public doit être traité comme n'importe quel autre foncier Tous nos droits dérogatoires ont été retirés, dans le respect de l’article 7 de la loi ELAN. Nous agissons comme un acteur classique, c’est-à-dire une société de droit privé à capitaux publics, sans prérogative. De plus, le foncier public doit être traité comme n’importe quel autre foncier, ce qu’a rappelé le Premier ministre, fin octobre 2018, sur la gestion du patrimoine public de l'État.

Les organismes de logement social économiseront-ils un apport en fonds propres, de l’ordre de 200 M€ au total ?

200 M€ c’est, en effet, notre estimation de l'économie de fonds propres grâce à l’investissement en démembrement qui profitera aux bailleurs sociaux.

Que donne le 1e AMI depuis le congrès HLM à Marseille, mi-octobre 2018 ?

Nous prévoyons 2 prochains AMI, en 2019 et 2020 Nous avons enregistré un certain nombre de contacts depuis le congrès de Marseille, sans qu’il soit question d’objectifs quantitatifs. Nous sommes dans la phase préalable de communication. Il nous faut faire connaître le dispositif ULS, faire de la pédagogie sur l’intérêt de l’investissement en démembrement. Il faudra un peu de temps. C’est pourquoi nous prévoyons 2 prochains AMI, en 2019 et 2020, et nous ferons un bilan à chaque fois.

Vise-t-il toutes les catégories du monde HLM : OPHOPHOffices publics de l'habitat, ESHESHEntreprises sociales pour l'habitat, coopératives, SEMSEMSociété d'économie mixte… ?

Le statut du bailleur social est neutre. Tous peuvent répondre à notre offre. L’essentiel est de toucher ceux qui veulent construire et qui n’ont pas d’excédent de fonds propres. Entre 100 et 200 bailleurs, selon notre estimation.

Pourquoi les opérations en ULS sont comprises entre 15 et 50 logements ?

Pour des raisons économiques de coûts fixes à l’instruction, 15 logements est un minimum. Pour d’autres raisons, liées au relogement des locataires, nous jugeons que 50 logements est la fourchette haute. Une opération moyenne, c’est 30 logements. Nous serons très attentifs à la capacité du bailleur à reloger les locataires et anticiperons cette période en allant au-delà de ce que prévoit la loi.

Quelles sont vos perspectives en termes de plus-value, une fois acquis les logements, et les conditions de cession ?

Nous serons attentifs à la rentabilité des opérations Là encore, sur l’ensemble du modèle, nous intervenons comme un acteur classique du marché. Les 700 M€ apportés par la Banque des territoires ne sont pas une subvention. Nous serons attentifs à la rentabilité des opérations, sans chercher des rendements à 2 chiffres. Mais nous ne ferons pas d’opérations à perte. Pour les bailleurs, la cession de logements financés en PLS est l’occasion de faire rapidement de la plus-value et de reconstituer des fonds propres.

Concernant la Foncière Publique Solidaire, créée au mai 2017, et  à l’origine de Tonus Territoires, la totalité des parts a-t-elle été acquise par la CDC en 2018 ?

L'État et la Caisse des Dépôts et Consignations sont d’accord sur le protocole et le prix de vente des 50 % de la Foncière Publique Solidaire détenus par l'État, via la Sovafim. La cession aura lieu d’ici à la fin novembre 2018. Ce qui sera la dernière étape de la création de Tonus Territoire, à 100 % Banque des Territoires et CDC.

N’y-t-il pas, à long terme, le risque « d’appauvrir » les organismes qui ont recours à l’ULS institutionnel ?

Avec Tonus, nous visons 7 000 logements neufs en ULS sur 5 ans Non, gardons en tête les proportions. Le secteur du logement social construit chaque année environ 100 000 logements. Avec Tonus, nous visons 7 000 logements neufs en ULS sur 5 ans. Cela ne remet pas en cause ni le modèle général des bailleurs, ni leur rôle. L’ULS n’appauvrit pas les bailleurs, mais leur permet de faire croître leur parc sous gestion sans mobiliser de fonds propres. Le seul objet de Tonus est de soutenir la production de logements sociaux en zones tendues, prioritairement pour des bailleurs qui ont subi une baisse significative de leurs fonds propres, et dans un contexte de finances locales sous contraintes budgétaires fortes.

Fiche n° 32967, créée le 11/10/18 à 00:19 - MàJ le 11/10/18 à 09:43

Didier Le Brazidec



Parcours Depuis Jusqu'à
Banque des territoires
Directeur général délégué de Tonus Territoires 2017 Aujourd'hui
2017 Aujourd'hui
Caisse des dépôts et consignations
Directeur de projets 2011 Aujourd'hui
2011 Aujourd'hui
CDR / Caisse des Dépôts
Directeur financier et administratif 2005 à 2007
2005 2007
CDR / Caisse des Dépôts
Directeur des risques 1999 à 2005
1999 2005

• Diplômé de HEC (en 2000), titulaire du DESCF (en 1991), science-po


Fiche n° 6259, créée le 16/01/18 à 17:53 - MàJ le 16/01/18 à 18:28

Caisse des dépôts et consignations

• Groupe public, investisseur de long terme au service de l’intérêt général et du développement économique de la France.
Missions : gérer l’épargne réglementée des Français et la transformer en toute sécurité pour financer des priorités publiques, principalement le logement social ; banquier du service public de la justice et de la sécurité sociale ; gérer des régimes de retraite et de solidarité publics et semi-publics ; contribuer au développement des territoires aux côtés des collectivités locales ; investir au service de l’économie en adoptant un horizon de long terme ; participer au développement économique à travers ses filiales.
Date de création : 1816
Produit net bancaire : 3,621 Md€ (2016)
Effectifs : plus de 120 000 collaborateurs dans le monde et 64 000 en France (2017)
Directeur général : Éric Lombard
Contact : Alexis Nugues, responsable du département réseaux sociaux et relations médias
Tél. : 01 58 50 40 00



Caisse des dépôts et consignations
56 rue de Lille
75007 Paris - FRANCE
Téléphone : 01 23 35 55 55
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