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« Appétit féroce pour les actifs immobiliers “prime” de logistique urbaine » (A. Fraigneau, Colliers)

Paris - Publié le jeudi 28 mars 2019 à 17 h 45 - n° 143528 « Il y a un appétit féroce pour les assets  »prime«  logistiques urbains, de la part d’investisseurs institutionnels, portés sur le prime, ou de foncières privées, qu’ils soient Français, Anglais ou Asiatiques… L’activité immobilière sur les actifs logistiques est dynamique avec une demande locative dopée par les besoins du e-commerce », indique Alexandre Fraigneau, directeur du département industriel & logistique chez Colliers International, le 27/03/2019.

« La logistique est un secteur d’activité stable, servant aussi bien le BtoB que le BtoC, avec des loyers et des prix qui n’ont rien de spéculatif. C’est toujours rassurant pour les investisseurs. Il y a 2 types d’offres en zone urbaine, soit des bâtiments neufs prévus d’origine pour la logistique, soit des espaces qu’il faut transformer, requalifier, à des coûts maîtrisés afin de rester à des niveaux de loyers acceptables », déclare Alexandre Fraigneau, en référence à l'étude de Colliers International parue en 2018 sur les impacts du e-commerce sur la logistique.

Il souligne 3 tendances.
• « L’immobilier logistique est une classe d’actifs qui attire une grande diversité d’investisseurs.
• Les élus ont la volonté de comprendre ce marché logistique qui génère des flux de transports. Mais, dans le même temps, ils restent réservés car le foncier parfois peut être mieux valorisé avec du logement ou du bureau.
• L’essor du e-commerce, irréversible, renforce la nécessité de rapprocher les sites logistiques des bassins de consommation et des clients, pour éviter des flux de transports ».

Alexandre Fraigneau répond aux questions de News Tank.
Alexandre Fraigneau (à g.), au SITL 2019, à Paris - © BB
Alexandre Fraigneau (à g.), au SITL 2019, à Paris - © BB

« Une demande locative dopée par les besoins du e-commerce »

L’immobilier logistique en zones urbaines attire-t-il encore les investisseurs, malgré les contraintes d’urbanisme et le coût du foncier ?

Il y a un appétit féroce pour les assets « prime » logistiques urbains, de la part d’investisseurs institutionnels, portés sur le prime, ou de foncières privées, qu’ils soient Français, Anglais ou Asiatiques… L’activité immobilière sur les actifs logistiques est dynamique avec une demande locative dopée par les besoins du e-commerce. C’est une classe d’actifs qui attire une grande diversité d’investisseurs. L’enjeu est de pouvoir apporter des réponses concrètes et appropriées à cette demande émergente. C’est le paradoxe de ce marché.

Le secteur n’a pourtant pas la réputation d'être un placement de 1e choix ni de « sur-performer » ?

L'économie et la topographie de l'immobilier logistique au zone urbaine nous obligent à être inventifsLa logistique est un secteur d’activité stable, servant aussi bien le BtoB que le BtoC, avec des loyers et des prix qui n’ont rien de spéculatif. C’est toujours rassurant pour les investisseurs. Il y a 2 types d’offres en zone urbaine, soit des bâtiments neufs prévus d’origine pour la logistique, soit des espaces qu’il faut transformer, requalifier, à des coûts maîtrisés afin de rester à des niveaux de loyers acceptables. L'économie et la topographie de l’immobilier logistique au zone urbaine nous obligent à être inventifs, voire innovants en termes d’espaces à trouver, d’architecture, de services associés. Ce que réalise Sogaris en région parisienne est, par exemple, très intéressant d’un point de vue architectural avec ses hôtels logistiques et le souci d’intégrer ces plateformes dans un quartier.

Parmi les solutions envisagées pour faire face au manque d’actifs, il y a les espaces « délaissés », type friches, sous-sols ou parkings sous-exploités, qui pourraient servir d’entrepôts de proximité. Qu’en pensez-vous ?

Il faut analyser ce type d'investissement dans une approche plus globaleOui, il y a des opportunités, à condition d’y passer le temps nécessaire et d'être à l’affût de terrains ou bâtiments à saisir. En 1e couronne de la région parisienne, où la mutation est totale, le redéploiement de friches peut servir en théorie à la création de petits entrepôts ou de centres de distribution urbaine. En pratique, le risque est que le rendement et le schéma financier peuvent paraître incertains. Il faut analyser ce type d’investissement dans une approche plus globale, avec une plus-value visible sur l’ensemble de la chaîne et des bénéfices pour les clients et la collectivité. Ce qui est sûr, c’est qu’il faut impliquer les élus dès le début d’un projet.

On dit souvent que les élus locaux sont plus orientés « logement » et moins ouverts aux « entrepôts ». Qu’en dites-vous ?

Les élus ont la volonté de comprendre ce marché logistique qui génère des flux de transports. Mais, dans le même temps, ils restent réservés car le foncier parfois peut être mieux valorisé avec du logement ou du bureaux. La pression foncière est indéniable. Il faut donc être convaincant. Les bâtiments servant à la logistique génèrent des flux de camions, de camionnettes… Pour les élus, il y a un risque de nuisances, de bruit ou de congestions routières. Mais des solutions peuvent être trouvées dès lors qu’il y a concertation dès le départ.

Le e-commerce, phénomène mondial, est-il un déterminant de long terme dans les schémas logistiques ?

La tendance ne s'inversera pas. La chaîne logistique, jusqu'au domicile du client final, doit s'adapterOui, l’essor du e-commerce, depuis plus de 10 ans, génère de nouvelles formes d’entrepôts, en format XXL implantés dans les zones logistiques périphériques, ou de plus petites unités proches des bassins de consommation. Les besoins se sont accrus pour faire face à l’augmentation des volumes et aux problématiques de livraison. La tendance ne s’inversera pas. La chaîne logistique, jusqu’au domicile du client final, doit s’adapter. Au final, le e-commerce renforce la nécessité de rapprocher les sites logistiques des bassins de consommation et de clients, pour éviter des flux de transports.

Parmi les innovations immobilières souvent mises en exergue, il y a à Hong Kong la tour Goodman Interlink, haute de 24 étages (137 000 m2), érigée en 2012, entièrement dédiée à la logistique. Le modèle est-il duplicable en France ?

Non, je n’y crois pas, en tous les cas pour l’instant. Je ne vois pas d'élus locaux s’y risquer. Par contre, des entrepôts avec 1 ou 2 étages sont possibles, quand il s’agit d’optimiser l’espace.

Alexandre Fraigneau

Fiche n° 34661, créée le 20/03/19 à 08:58 - MàJ le 20/03/19 à 09:02

Alexandre Fraigneau



Parcours Depuis Jusqu'à
Colliers International
Diecteur département Industriel et Logistique Février 2017 Aujourd'hui
Février 2017 Aujourd'hui
DTZ
Responsable Développement activités entrepôts 2004 à 2017
2004 2017

Colliers International

Fiche n° 6489, créée le 07/02/18 à 09:19 - MàJ le 28/03/19 à 15:57

Colliers International

• Société de conseil immobilier d’entreprise
• Filiale de la Holding financière Colliers International Group cotée au Nasdaq
Mission : accompagner ses clients dans leur stratégie immobilière et les différentes étapes du projet
Effectif Monde : 15 000 collaborateurs répartis dans 68 pays
Chiffre d’affaires Monde (2018) : 2,4 Md€
Pdg Monde : Jay S. Hennick
Effectif France : 270 collaborateurs sur l’ensemble de ses sites (Paris, Lyon, Toulouse, Marseille et Bordeaux)
Chiffre d’affaires France (2017) : 66,11 M€
Tél. : 01 73 01 21 00



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