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Plan de relance : « Sans client, pas de marché. Sans marché, pas de projet » (F. Rieussec, UNAM)

Paris - Publié le vendredi 31 juillet 2020 à  9 h 00 - n° 189745 Parmi les mesures attendues du plan de relance, celles concernant le soutien de la demande sont centrales. Sans client, pas de marché. Sans marché, pas de projet. Sans investissement les collectivités et toute la filière de la construction risquent de se retrouver dans l’impasse d’une crise de la demande. Déduction fiscale, réduction ou crédit d’impôt (État), prêt à taux zéro (État), aides au logement (CAFCAFCaisse d'allocations familiales, MSAMSAMutualité sociale agricole - Régime de protection sociale obligatoire des personnes salariées et non salariées des professions agricoles), subventions locales et nationales (ANAHANAHAgence nationale de l'habitat, Action Logement, Collectivités), démembrement de propriété (OFSOFSOrganisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale), réduction des frais de notaires ou de TVA (État), les dispositifs d’aides à l’accession à la propriété et les incitations en faveur de l’investissement locatif sont nombreuses, écrit François RieussecFrançois Rieussec, président de l’Union nationale des aménageursUnion Nationale des Aménageurs (UNAM), dans une tribune, le 30/07/2020.

Bien que plébiscités par les professionnels du secteur, tous ces instruments n’échappent pas à la critique. Faible élasticité de l’offre, effets inflationnistes, ciblages ne tenant pas compte des situations locales disparates, effets d’aubaine, bref, tous ont leurs détracteurs. Car avec des taux d’effort élevés qui impactent la consommation des ménages et une épargne toujours captée au détriment d’autres actifs, les déséquilibres du marché demeurent persistants. Parallèlement, l’objectif de zéro artificialisation net (ZANZANZéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d'espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018) et celui de lutte contre la surdensité urbaine ne permettent pas de déterminer où et comment produire du logement abordable pour les Français.

D’autres mesures réglementaires plus techniques (pré-instruction des permis, permis par tranche, autorisation des permis de construire dès que les permis d’aménager ont acquis un caractère définitif pour accélérer le financement des clients) ont déjà fait l’objet d’un consensus et peuvent être appliquées tout de suite. Profitons du mois d’août pour annoncer l’entrée en vigueur des dispositifs très attendus dès la rentrée de septembre 2020.

Voici la tribune de François Rieussec.
François Rieussec - © BB
François Rieussec - © BB

Les visées du Pass Accession

Le Pass Accession, c’est quoi ? Parmi les mesures attendues du plan de relance, celles concernant le soutien de la demande sont centrales. Sans client, pas de marché. Sans marché, pas de projet. Sans investissement les collectivités et toute la filière de la construction risquent de se retrouver dans l’impasse d’une crise de la demande.Déduction fiscale, réduction ou crédit d’impôt (État), prêt à taux zéro (état), aides au logement (CAF,CAFCaisse d'allocations familiales MSAMSAMutualité sociale agricole - Régime de protection sociale obligatoire des personnes salariées et non salariées des professions agricoles), subventions locales et nationales (ANAHANAHAgence nationale de l'habitat, Action Logement, Collectivités), démembrement de propriété (OFSOFSOrganisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale), réduction des frais de notaires ou de TVA (état), les dispositifs d’aides à l’accession à la propriété et les incitations en faveur de l’investissement locatif sont nombreuses.

Bien que plébiscités par les professionnels du secteur, tous ces instruments n’échappent pas à la critique. Faible élasticité de l’offre, effets inflationnistes, ciblages ne tenant pas compte des situations locales disparates, effets d’aubaine, bref, tous ont leurs détracteurs. Car avec des taux d’effort élevés qui impactent la consommation des ménages et une épargne toujours captée au détriment d’autres actifs, les déséquilibres du marché demeurent persistants.

Comment produire du logement abordable pour les Français

Parallèlement, l’objectif de zéro artificialisation net et celui de lutte contre la surdensité urbaine ne permettent pas de déterminer où et comment produire du logement abordable pour les Français. Le dispositif retenu pour accompagner la relance de la construction devra donc revêtir un signal politique très fort pour soutenir à la fois :

  • une gestion économe de l’espace et les objectifs de sobriété foncière poursuivis par l’État ;
  • la revitalisation de la ruralité, des villes moyennes et des bassins d’emplois décentralisés des métropoles ;
  • nos politiques publiques en matière d’énergie, de climat et d’écologie (odd et green new deal).

Parmi les dispositifs éprouvés par le marché, celui d’un Pass Accession, synthèse du Pass-Foncier et du Prêt à taux zéro (PTZPTZPrêt à taux zéro) qui par le passé ont démontré leur efficacité, est un bon candidat. Matériellement, ce Pass Accession pourrait :

  • être réservé à l’acquisition de logements réalisés dans le cadre d’opérations d’aménagement sur des secteurs à projets autorisées par permis groupés, permis d’aménager ou ZACZACZone d'aménagement concerté - procédure d'urbanisme qui permet aux collectivités ou aux établissements publics y ayant vocation, de réaliser ou de faire réaliser des opérations d'aménagement urbain (logements collectifs en VEFAVEFAVente en état futur d'achèvement - Contrat de vente "sur plan" ou constructions de maisons individuelles),
  • être réalisé sous la forme d’un prêt assorti d’un différé d’amortissement sur la quote-part de foncier acquis ou d’un « super prêt à taux zéro » pour sécuriser l’apport personnel des ménages conformément aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF),
  • assujettir les cessions de terrains et de bâtis au taux de TVA réduit,
  • déclencher une prime aux maires bâtisseurs au travers d’une bonification de l’État sur la taxe d’aménagement et d’un surcroit de crédit de TVA (en sus du FCTVAFCTVAFonds de compensation pour la TVA - Prélèvement sur recettes de l'État destiné à compenser la perte de TVA que les collectivités paient sur leurs opérations d'investissement, sans pouvoir la récupérer) sur les équipements publics liés aux opérations (écoles, crèches, commerces),
  • être renforcé par la faculté pour les EPCIEPCIÉtablissement public de coopération intercommunale - structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d'exercer certaines compétences en commun, conseils départementaux et régionaux de contribuer au financement d’opérations à maîtrise d’ouvrage privée, à l’image des aides accordées aux opérateurs publics.

Ainsi défini et défendu conjointement par les ministères de la Transition Écologique  et de Cohésion des Territoires, ce Pass Accession réaffirmerait l’ambition du Gouvernement d’urbaniser mieux les territoires en déprise et plus intensément ceux qui présentent le plus haut potentiel de développement.

Attention à ne pas déclasser trop vite les zones à urbaniser

Barbara Pompimi, ministre de la Transition écologique, et Emmanuelle Wargon, ministre en charge du logement ont annoncé un projet de loi pour l’automne sur les priorités arrêtées lors du conseil de défense écologique du 27/07/2020.

Toutefois, sans attendre les débats parlementaires, une circulaire est sur le point d’être adressée aux préfets pour mettre en œuvre un moratoire sur l’implantation des centres commerciaux. Cela rappelle la circulaire de l’été 2019 pour motiver le déclassement de foncier. Les objectifs sont louables mais attention : une interdiction pure et simple de l’affectation de fonciers à des projets urbains ne permettra pas de faire adhérer décideurs publics et habitants à l’enjeu de sobriété foncière.

L’Unam approuve le recours aux démonstrateurs urbains

De ce point de vue, l’Unam approuve le recours aux démonstrateurs urbains qui contribueront à illustrer qu’il existe une différence majeure entre la consommation anarchique des sols et le développement de quartiers en projets structurés. Bref, il faut des projets d’aménagement qui densifient quatre fois plus l’habitat, qui réintroduisent la biodiversité pour une meilleure santé des habitant, qui renforcent la mixité sociale et qui répondent aux besoins des ménages : le logement souhaité, au bon prix !

De même, nous saluons la création d’un fonds d’État pour financer le recyclage extrêmement couteux des friches et combler le déficit structurel qu’impliquent des opérations de reconquête foncière. Mais là encore, pour éviter de retomber dans les travers du passé, il faudra définir clairement les modalités financières pour ne pas laisser les opérateurs privés à la marge.

Une mission parlementaire recensera les dispositifs fiscaux encourageant l’étalement urbain. Il existe aussi une attente claire pour alléger la fiscalité du logement et en finir avec les problèmes incompréhensibles de la TVA sur marge. Le Conseil d’État en appelle même à la Cour de Justice de l’Union Européenne sur le sujet. Pour l’heure, concentrons-nous sur un seul objectif : le plan de relance du 24/08/2020 Le remaniement ministériel ne doit pas anéantir tout le travail accompli pendant et depuis déconfinement pour aider à la reprise.

Union Nationale des Aménageurs

Fiche n° 6529, créée le 09/02/18 à 10:38 - MàJ le 09/03/20 à 20:12

Union Nationale des Aménageurs

• Organisation professionnelle dédiée exclusivement à l’aménagement. Regroupe 300 entreprises, majoritairement privées, réparties au sein de 14 chambres régionales
Création : 1980 (sous le nom de SNAL)
Mission : accompagner la profession à satisfaire une mission d’intérêt général pour participer de manière opérationnelle à l’aménagement du territoire, en concertation avec les élus et les pouvoirs publics
Président : François Rieussec (élu en 2018)
Délégué général : Nicolas Thouvenin
Contact
Tél. : 01 44 20 09 10



Union Nationale des Aménageurs
5, rue de Vienne
75008 Paris - FRANCE
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François Rieussec
Fiche n° 34522, créée le 07/03/19 à 17:01 - MàJ le 01/08/19 à 16:45

François Rieussec

Date de naissance : 15/04/1957

Parcours Depuis Jusqu'à
Union Nationale des Aménageurs
Président
- -
ARP Foncier (Toulouse)
Président 1996 Aujourd'hui
1996 Aujourd'hui
Union des aménageurs / UNAM Midi-Pyrénées
Membre du bureau national 2001 à 2018
2001 2018

Fin
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