« La vraie menace est dans le retard pris par chaque opération »

Lorsqu’on a la chance de vivre comme nous dans un pays de visionnaires et de manieurs d’idées, il n’est pas une interview qui n’ouvre sur « le monde d’après », à charge pour le professionnel ou l’élu de dresser avec minutie le tableau de cette vie radicalement nouvelle qui nous attend.

Nous, les promoteurs, sommes des entrepreneurs pragmatiques. Notre « après » est plus immédiat, plus terre-à-terre, mais pas plus facile à anticiper. Le risque, pour nous, c’est la lenteur. Or nous sortons de deux mois de paralysie qui ont durement affaibli nos entreprises du jour au lendemain : plus de chantiers, plus de permis, plus de clients… Avec le déconfinement, nous entrons dans une phase d’incertitude et d’entre-deux, cette incertitude si difficile à gérer pour les entreprises. Les chantiers reprennent, mais moins intensément. Les mairies vont rouvrir, mais progressivement. Les clients vont revenir, mais prudemment. Les projets vont ressortir, mais lentement.

Nous devons d’abord sauver d’urgence notre système de production

Le débat s’est beaucoup focalisé sur les surcoûts liés au Covid et les retards qu’ils engendreraient, mais dans la réalité, nos chantiers reprennent bel et bien. Ce débat est largement derrière nous parce que les maîtres d’ouvrage et les entreprises ont trouvé les compromis équitables, contrat par contrat, chantier par chantier, sans attendre l’État. La vraie menace est donc ailleurs : c’est le retard pris par chaque opération, qui va écraser nos marges, mobiliser plus longtemps nos fonds propres, déséquilibrer nos trésoreries et, in fine, faire baisser la production, y compris de logements sociaux.

Ne nous trompons pas de débat, ni d’échéance. Les démiurges ne manqueront pas pour nous décrire cette France nouvelle faite de pavillons, de villes moyennes et de télétravail, plutôt que d’immeubles, de densité et de mobilité. C’est une réflexion passionnante, et j’y reviendrai, mais avant d’en arriver là, nous devons d’abord sauver d’urgence notre système de production, et le réformer radicalement.

Faire du logement abordable près des zones d’emploi

Le sauver, à court terme, c’est bien sûr engager un plan de relance. Il y a urgence à recréer les conditions de la croissance d’un secteur aussi important pour l’économie que la construction, pourvoyeur d’emplois (1,2 millions), sans concurrence internationale, réparti sur tout le territoire - un relais de croissance idéal. Nous voyons bien la corrélation entre la paralysie des chantiers, plus forte et plus longue que chez nos voisins, et la baisse du PIB, plus prononcée qu’ailleurs en Europe.

Dans ce plan de relance, il faut évidemment des mesures de soutien de la demande, en accession comme en investissement locatif, pour éviter l’effondrement de 2008 (nos ventes aux particuliers avaient alors baissé de près de 40 %). Pour autant, si nous obtenons des mesures en ce sens, nous aurons paradoxalement fait le plus facile.

Car la composante la plus difficile de notre politique de relance, ce sera l’offre. D’abord pour des raisons politiques. Le discours d’avant-crise sur la nécessité de rénover, dédensifier et « dé-métropoliser » résonnera familièrement aux oreilles de beaucoup de confinés. Pour notre part, nous restons convaincus que nous aurons plus que jamais besoin de faire du logement abordable près des zones d’emploi. Il faut répondre aux besoins de logements de français dont le salaire médian est de 1 800 €. Mais pour y parvenir, nous devrons dépasser les limites de notre système de production, cruellement mises en relief par l’épidémie. C’est en ce sens que je parle de réforme radicale.

Chaîne de l’immobilier neuf faite de maillons faibles ou rouillés

Le propre des pays qui réussissent, c’est le courage d’affronter la vérité. Il va nous en falloir pour assumer cet amer constat : la chaîne de l’immobilier neuf est faite de maillons faibles, ou de maillons rouillés. Trop peu d’acteurs ont pu fonctionner en digital : depuis les collectivités locales, les concessionnaires et l’État jusqu’aux maîtres d’ouvrage, aux maîtres d’œuvre et aux notaires, la paralysie nous a tous gagnés.

Pourquoi ce retard ? Principalement parce que le papier est seul compatible avec la complexité dont notre système raffole et souffre à la fois. Un permis de construire est fait de l’addition de réglementations (environnement, sécurité, accessibilité, mixité…), souvent durcies localement, au point de devenir impossibles à digitaliser : trop d’acteurs, de flux d’informations, de cas particuliers, d’exceptions, de dérogations.

La singularité de notre marché du logement neuf, à la fois gros producteur (400 000 logements lancés en 2019) et parmi les plus chers (prix moyen national supérieur à 4000 €/m²) ne s’explique pas autrement que par la bureaucratie, le papier, les délais, la non-qualité. La vraie réponse aux surcoûts des chantiers réside dans cet immense gisement de productivité, entre simplification et digitalisation.

Retour au « passé simple » pour que la digitalisation massive devienne possible

Il faut donc que « l’après » ressemble au « temps jadis », où le formulaire de demande de permis de construire ne prévoyait pas 44 pièces jointes, et où le contenu facultatif du règlement d’un PLU Plan local d’urbanisme n’était pas réparti entre plus de 30 articles. Paradoxalement, c’est via ce retour au « passé simple » que la digitalisation massive deviendra possible.

Ce système de production rénové et digital permettra d’accompagner les transformations à venir de notre production de logements. Difficile de dire aujourd’hui ce qu’elles seront, à la seule exception du basculement vers une production bas-carbone et durable, qu’il ne faut pas retarder, mais accélérer. Pour le reste, il y aura certainement non pas « un après » mais « des après », et l’enjeu sera justement pour nous de répondre à cette grande diversité d’attentes et de choix de vie : ceux qui se résignent à la métropole comme ceux qui y aspirent, ceux qui ont goûté au télétravail comme ceux qui l’ont subi, ceux que leur revenu contraint comme ceux qu’il affranchit… Pour atteindre cette plasticité, il faudra d’abord, dans notre secteur comme dans beaucoup d’autres, accepter de nous voir tels que nous sommes vraiment : sur-administrés et sous-digitalisés.

Alexandra François-Cuxac

• Présidente @ AFC PROMOTION

• Présidente @ L’observatoire National du Logement Neuf

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• Alexandra François-Cuxac a été élue en 2015 et réélue en juin 2018, au congrès de Biarritz.

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Parcours

Depuis janvier 2011

AFC PROMOTION
Présidente

Depuis janvier 2010

L’observatoire National du Logement Neuf
Présidente

Juillet 2015 - juillet 2021

FPI (fédération des promoteurs immobiliers)
Présidente

Janvier 2000 - décembre 2012

L’Observer de l’immobilier toulousain
Présidente fondatrice

1989 - 2010

Sagec
Vice-présidente

Établissement & diplôme

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École supérieure de Commerce de Pau
Étudiant

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Fiche n° 29896, créée le 06/04/2018 à 16:47 - MàJ le 28/06/2021 à 18:09

Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)

• Organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé, avec 660 membres dans 18 Chambres régionales
• Création : 1971 (sous le nom de fédération nationale des promoteurs-constructeurs, devenue FPI France en 2010)
• Membre de Build Europe (ex-Union européenne des promoteurs-constructeurs)
• Missions : être l’interlocuteur des administrations, du Gouvernement et des parlementaires ; participer à l’élaboration des textes législatifs et réglementaires ; intervenir auprès des instances européennes via Build Europe.
• Président : Pascal Boulanger
• Vice-président délégué : Christian Terrassoux
• Délégué général : Didier Bellier-Ganière
• Contact : Emmanuelle Rey, responsable Emploi Formation
• Tél. : 01 47 05 44 36

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Catégorie : Fédération professionnelle

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Adresse du siège

106, rue de l’Université
75007 Paris France

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Fiche n° 6533, créée le 09/02/2018 à 11:31 - MàJ le 14/11/2024 à 11:30