« Longtemps, les organismes HLM se sont rassemblés sur la maîtrise d’ouvrage sociale » (Frédéric Paul)
Les mesures prises par le Gouvernement en 2017 et 2018 dans le champ du logement social sont d’une ampleur jamais vue. Elle affaiblissent très significativement les moyens d’intervention des organismes d’HLM : réduction de moitié, à hauteur de plus d’un milliard d’euros, de l’autofinancement annuel des organismes pour permettre de baisser les loyers en contrepartie de la baisse des APL
Aide personnalisée au logement - aide financière destinée à réduire le montant du loyer
, dispositions de la loi ELAN
Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement
ouvrant la possibilité de vente en bloc d’immeubles de logements sociaux (à ce stade les seuls PLS
Prêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d’une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l’État
) à des investisseurs privés marquent un tournant dans la politique du logement social, écrit Frédéric Paul
(70 ans), ancien directeur général de l’Union sociale pour l’habitat (entre 2013 et 2018), dans une tribune adressée à News Tank, le 02/11/2020.
Elles traduisent une vision néo-libérale du président de la République dans le champs du logement social. Vision doublée d’une absence d’intérêt, voire de mépris à l’égard de la question du logement social et de ses habitants, particulièrement dans les grands ensembles de la politique de la ville. Mais il faut souligner qu’elles ont été rendues possibles en raison des changements internes progressifs et profonds qui se sont, au fil du temps, produits au sein de la famille (des différentes familles) du logement social et des différents opérateurs HLM.
Longtemps, les organismes d’HLM se sont rassemblés autour de la culture et du métier de la maîtrise d’ouvrage sociale. Construire et gérer, construire avec un souci de durabilité des matériaux dans le but de gérer. Gérer techniquement, mais également gérer socialement.
Voici la tribune de Frédéric Paul.
Culture et du métier de la maîtrise d’ouvrage sociale
Les mesures prises par le Gouvernement en 2017 et 2018 dans le champ du logement social sont d’une ampleur jamais vue. Elle affaiblissent très significativement les moyens d’intervention des organismes d’HLM : réduction de moitié, à hauteur de plus de 1 Md€, de l’autofinancement annuel des organismes pour permettre de baisser les loyers en contrepartie de la baisse des APL Aide personnalisée au logement - aide financière destinée à réduire le montant du loyer , dispositions de la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement ouvrant la possibilité de vente en bloc d’immeubles de logements sociaux (à ce stade les seuls PLS Prêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d’une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l’État ) à des investisseurs privés marquent un tournant dans la politique du logement social. Elles traduisent une vision néo-libérale du président de la République dans le champs du logement social. Vision doublée d’une absence d’intérêt, voire de mépris à l’égard de la question du logement social et de ses habitants, particulièrement dans les grands ensembles de la politique de la ville.
Mais il faut souligner qu’elles ont été rendues possibles en raison des changements internes progressifs et profonds qui se sont au fil du temps produits au sein de la familles (des différentes familles) du logement social et des différents opérateurs HLM. Longtemps, les organismes d’HLM se sont rassemblés autour de la culture et du métier de la maîtrise d’ouvrage sociale. Construire et gérer, construire avec un souci de durabilité des matériaux dans le but de gérer. Gérer techniquement, mais également gérer socialement.
Certains ont largement renoncé à leur métier de constructeur
Au fil des décennies, le profil des dirigeants a évolué. La période de production des grands ensembles a été assurées par des bâtisseurs. La culture de gestionnaire technique et social est ensuite devenue nécessaire. Avec les années 90 s’est imposée celle de manageur, puis celle de financier.
Aujourd’hui, toutes ces qualités sont nécessaires mais des divergences sont apparues quant à la manière dont les dirigeants des organismes les hiérarchisent. Certains ont largement renoncé à leur métier de constructeur en recourant massivement, voire excessivement, à la VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » pour se développer. D’autres mettent tellement l’accent sur la dimension financière de leur métier qu’ils en viennent à faire fonctionner leur organisme comme une foncière.
Plus largement, le tissu des organismes évoluant à travers les fusions ou les regroupements ces divergences ont été renforcées. Même s’ils sont différents sur bien des points, le groupe Action logement et CDC Habitat pèsent, à eux deux, 1,5 million de logements, soit un tiers du patrimoine HLM. Qu’ont-ils de commun avec des organismes qui, selon la loi ELAN, doivent atteindre un minimum de 12 000 logements gérés ?
Nombreuses sources de divergences
De nombreuses sources de divergences, sur la vision du métier, nécessitent d’être prises en compte.
- Les choix de production sont largement laissés à l’appréciation de chaque organisme. Celui-ci choisit-il de mettre l’accent davantage sur la production de PLAI ou de PLS ?
- La politique des loyers : sont-ils portés au maximum permis par les textes ou pas dans le souci de réduire les taux d’effort des locataires après déduction de l’APL ?
- La politique d’attribution : quelle politique d’accueil des personnes disposant de très faibles revenus.
- La finalité de l’action : maximisation des résultats financiers vs. politiques sociales de l’organisme.
- Situation territoriale de l’organisme : sur une aire urbaine où la demande est forte ou sur territoire touché par la fermeture des anciennes industries où le patrimoine est touché par la vacance.
- Statut du patrimoine social : bien commun de la Nation ou propriété des organismes et éventuellement des actionnaires ? Ce sujet est lié à celui du rôle éventuel des investisseurs privés.
- Stratégie d’occupation sociale du patrimoine : politique de mixité sociale à l’échelle de l’ensemble des immeubles ou choix de spécialisation des différents ensemble immobiliers.
- Stratégie des actionnaires pour les sociétés d’HLM ou des collectivités territoriales dans le cas des offices publics.
Un « règlement intérieur » du Mouvement HLM
L’organisation professionnelle, l’Union sociale pour l’habitat, confédération dont le pouvoir appartient en réalité aux fédérations qui la composent, n’a pas été en mesure de réguler ces sujets, de définir et faire partager au-delà des textes rassemblés dans le code de la construction et de l’habitation (le CCH Code de la construction et de l’habitation qui définit la loi et la règlementation HLM), ce qui aurait du être en fait un « règlement intérieur » du Mouvement HLM partagé par l’ensemble des organismes et permettant de prendre position sur ces sources de divergences ? Dés lors, une force centrifuge a peu à peu pris de plus en plus d’ampleur.
En 2017, les instances HLM sont donc apparues divisées face à un Gouvernement qui a pu sans difficultés prendre les mesures qu’il a prises. Il y a un lien direct entre l’affaiblissement de la culture et des convictions communes du monde HLM et la possibilité qu’à eu un Gouvernement néo libéral d’engager la dégradation de notre modèle économique et social du logement social.
Recours aux investisseurs privés ?
La division par 2 de l’autofinancement des organismes dont on sait qu’il est indispensable pour que les organismes puissent produire dans des conditions financièrement équilibrées, plus de 100 000 logements par an et investir plus de 15 Md€ par an dans le patrimoine existant n’a peut-être pas seulement pour but de compenser la baisse des APL dans les logements sociaux. Elle peut avoir comme finalité profonde de rendre indispensable, si l’on veut maintenir le niveau d’activité des organismes, le recours aux investisseurs privés…comme certaines composantes du monde HLM le souhaitent.
Les moyens d’action du logement social ont donc été affaiblis. Alors que la crise sanitaire impose au fil des mois plus de restrictions, plus de pauvreté, plus de précarité, plus de pertes d’emplois, que les plus touchés y compris dans le domaine du logement sont bien évidemment ceux déjà les plus en difficultés… Cette situation d’affaiblissement du logement social est le résultat de la rencontre d’une volonté (volonté politique néo-libérale, celle d’Emmanuel Macron) et des circonstances (l’état d’incertitude culturelle dans lequel se trouve le mouvement HLM) ?
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L’édition 2020 a eu lieu le 28/08/2020 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques). Il est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
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Fiche n° 41644, créée le 06/11/2020 à 10:47 - MàJ le 06/11/2020 à 12:09