Exclusif« L’ULS permet d’orienter entre 300 et 400 M€ d’argent privé vers le logement » (Tristan Barrès, Perl)

« Nous avons souhaité accélérer notre activité sur 3 axes »

Comment s’est caractérisée l’année 2020 pour Perl, quelles sont vos orientations pour 2021 ?

2020 a été, pour l’ensemble du secteur du logement, une période de baisse de production même si nous avons pu lancer des opérations. Nous avons souhaité accélérer notre activité sur 3 axes : diversifier le produit, diversifier les territoires et mieux accompagner les parties prenantes. Les 3 axes nous permettent d’envisager une activité soutenue pour cette année.

Nos objectifs de production sont de 1 000 logements en usufruit locatif social par an, ce qui représente bien plus de la moitié de la production totale d’ULS Usufruit locatif social en France. Nous souhaitons doubler cet objectif tout en restant à notre place en tant qu’outil supplémentaire pour les bailleurs sociaux et élus locaux afin de réaliser davantage de logements sociaux.

L’ULS permet d’orienter entre 300 et 400 M€ d’argent privé vers le logement chaque année, dont 250 à 350 M€ drainés par Perl. Cet argent privé permet de financer le logement avec des montants quasi-équivalents au volume de financement des aides à la pierre par l’État.

Que signifie la diversification du produit dans le domaine de l’usufruit locatif social ?

Cela veut dire que l’ULS peut permettre de produire des logements abordables de différents types allant du très social, au PLS Prêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d’une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l’État et à l’intermédiaire, en passant par le logement étudiant et saisonnier. En 2020, nous avons accompagné l’association SNL Solidarités nouvelles pour le logement en réalisant une vingtaine de logements très sociaux pour des ménages en grande difficulté. L’ULS peut aussi être mobilisé en cas de réhabilitation, de transformation de bureaux en logements, en complément de la production de logements sociaux traditionnels pour rattraper les quotas SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants .

Comment travaillez-vous avec les collectivités territoriales ? Constatez-vous une réticence à délivrer des permis de construire ?

Nous proposons notre palette de produits en ULS aux collectivités territoriales. De nombreuses collectivités avec lesquelles nous travaillons sont soumises à la loi SRU ou ont une ambition forte en termes de production de logement social. Pour les bailleurs sociaux et les pouvoirs publics, il existe parfois des difficultés qui ne peuvent pas être surmontées avec les financements classiques. Il peut s’agir du prix du foncier ou du coût de la réhabilitation. Dans ces conditions, l’ULS peut avoir une valeur ajoutée en drainant l’épargne privée pour débloquer des opérations de transformation de bureaux en logements par exemple, comme nous l’avons fait au Vésinet (Yvelines). L’ULS permet de réaliser les opérations de logement social que les collectivités n’arrivent pas à développer dans le cadre de schémas classiques.

Nous sommes confrontés à la problématique sur la délivrance des permis de construire car nous travaillons en partenariat avec les promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux. Si le permis tarde, cela retarde l’opération pour nous aussi. À l’arrivée de nouvelles équipes municipales, il est normal de constater une révision de la politique locale du logement. À cela s’est ajouté le creux dû à la crise sanitaire. Mais quand les stratégies locales seront définies, je pense que les permis de construire reprendront.

En 3^e axe, vous mentionnez l’accompagnement. Comment se déroulent les débouclages d’opérations ?

Perl est présent jusqu’au débouclage de l’opération et nous sommes les seuls à proposer ce type d’accompagnement, dans la durée. Jusqu’à présent, cette phase a concerné 7 opérations dont la dernière à Vincennes (Val-de-Marne) avec 62 logements. Nous avons déployé un accompagnement anticipé plus de 2 ans avant la date d’échéance. 32 nus-propriétaires ont mis leur logement en vente, 21 ont remis sur logement en location et 9 logements ont été repris en résidence principale ou secondaire par le nu-propriétaire. Chez les locataires, 8 ont pu continuer à louer un logement de la résidence, 2 sont devenus propriétaires de leur logement, 18 ont été relogés au sein du parc social par le bailleur et 34 ont trouvé une autre solution car ils dépassaient les plafonds de ressources. Le prochain débouclage est situé à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines) et sur les 5 prochaines années, 1 500 logements sont concernés.

Les collectivités territoriales voient un atout avec cet accompagnement et nous sommes prêts à prendre des engagements avec elles. Notre service dédié à cette phase de l’ULS est contacté par des nus-propriétaires et des collectivités pour des opérations réalisées par nos concurrents qui ne proposent pas ce type d’accompagnement.

Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, a lancé une commission pour la relance de la construction présidée par François Rebsamen Co-président de la Commission Finances et fiscalité @ France urbaine • Président (PS), réélu en juillet 2020 @ Dijon Métropole
• Né le 25 juin 1951 à Dijon . Attendez-vous des propositions de la commission sur l’ULS ? Le dispositif doit-il évoluer ?

Nous ne demandons rien sur l’ULS car le dispositif est stable. Tous les outils et les paramètres permettant à l’épargne privée de financer du logement abordable sont là. Il n’y a donc pas de besoins particuliers sur le mécanisme. Il faut aussi rappeler qu’il ne s’agit pas d’un produit de défiscalisation. C’est un investissement patrimonial, à fiscalité neutre, avec des avantages pour le nu-propriétaire et des contreparties sociales pour la collectivité. Le seul élément à faire évoluer serait de mieux faire connaître le dispositif. Cela demande de la pédagogie de notre part.

Les équations à résoudre dans les prochaines années se concentrent autour du développement de logements abordables dans les centres-villes. Cette équation entre le développement de logements abordables dans un centre-ville qui concentre les activités économiques et sociales, donc des m² aux prix plus élevés, va tendre l’équilibre financier des opérations. L’outil ULS permet de faire fonctionner ces deux impératifs : produire du logement abordable dans des zones où les prix au m² sont élevés.

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