Pour espérer le meilleur, évitons le pire et sortons de la mesurette technique (F. Rieussec, UNAM)
Pourquoi le logement qui est la priorité n° 1 des Français n’est pas celle du futur Président de la République ? Parce que c’est un domaine trop complexe ? Parce que le secteur est trop compartimenté ? Parce que les objectifs fixés sont trop souvent contradictoires entre eux ? Parce que les responsabilités sont éclatées entre une pluralité d’acteurs ? Quoiqu’il en soit, à six semaines du 1er tour, aucun candidat ne s’est encore prononcé en faveur d’une « grande cause nationale » pour le logement, écrit François Rieussec
Président @ ARP Foncier (Toulouse)
, dans une tribune adressée à News Tank, le 03/03/2022.
Pourtant, les chiffres pour marquer l’opinion ne manquent pas. 4 millions de personnes sont mal logées, 11 millions en situation de fragilité. 3 millions d’étudiants rencontrent probablement des difficultés pour se loger et accéder aux études supérieures. 5 millions de passoires thermiques sont à rénover. 4 ménages sur 5 sont exclus de l’accession à la propriété dans les grandes villes. Un quart du budget des ménages part dans le logement. L’effort de construction est 30 % inférieur à celui qui permettrait de répondre aux besoins. Le diagnostic fait peur.
Voici la tribune de François Rieussec.
Évitons le pire et sortons de la mesurette technique
Pourquoi le logement qui est la priorité n° 1 des Français n’est pas celle du futur président de la République ? Parce que c’est un domaine trop complexe ? Parce que le secteur est trop compartimenté ? Parce que les objectifs fixés sont trop souvent contradictoires entre eux ? Parce que les responsabilités sont éclatées entre une pluralité d’acteurs ? Quoiqu’il en soit, à six semaines du 1er tour, aucun candidat ne s’est encore prononcé en faveur d’une « grande cause nationale » pour le logement.
Pourtant, les chiffres pour marquer l’opinion ne manquent pas :
- 4 millions de personnes sont mal logées,
- 11 millions en situation de fragilité,
- 3 millions d’étudiants rencontrent probablement des difficultés pour se loger et accéder aux études supérieures,
- 5 millions de passoires thermiques sont à rénover,
- 4 ménages sur 5 sont exclus de l’accession à la propriété dans les grandes villes,
- un quart du budget des ménages part dans le logement.
L’effort de construction est 30 % inférieur à celui qui permettrait de répondre aux besoins. Le diagnostic fait peur. Mais ces mauvais chiffres constamment rappelés pour tenter de faire émerger le débat ne suffisent pas. Sans doute faut-il être plus clivant et dénoncer, par exemple, le coup d’atteinte à la propriété privée portée par le Gouvernement ? La loi Climat et Résilience votée en août 2021 ne prévoit rien pour les particuliers ou les agriculteurs qui vont perdre la constructibilité de leurs terrains mais aussi le patrimoine constitué pour leur retraite. Cela interpelle.
Contraction de l’offre locative
La rente immobilière et foncière, l’imposition du patrimoine, le poids des prélèvements particulièrement élevé ou encore la faible efficacité des aides publiques sont aussi des sujets qui font réagir. Plus polémique encore : l’objectif de lutte contre la surdensité poursuivie par la majorité des communes et la diabolisation de la maison individuelle dans les secteurs péri-urbains qui concentrent les deux tiers de la population.
Mais dans un contexte de crise du pouvoir d’achat, faire craindre le pire avec la perspective d’une hausse généralisée des prix et d’un durcissement des conditions de crédits est sans doute le meilleur moyen d’éveiller les consciences. Les prix du foncier flambent avec la raréfaction des terrains constructibles. La hausse des coûts de construction (main d’œuvre, matériaux, recyclage des friches, normes) se répercute sur les prix du neuf. La contraction de l’offre locative entraîne une hausse des loyers avec la disparition progressive du Pinel et l’interdiction pour les bailleurs de louer des logements énergivores (classes F et G du DPE Diagnostic de performance énergétique - évaluation pour un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre ). La hausse des prix de l’ancien est auto-entretenue par celle des coûts de rénovation énergétique.
Replacer le maire au centre du village
La tension est telle sur tous les prix qu’un risque de retournement brutal du marché ne peut malheureusement pas être écarté. Et cela, au moment même où les inquiétudes grandissent sur les conséquences économiques de la guerre en Ukraine et que les taux d’intérêts remontent.
Créer la polémique ou jouer avec les peurs n’est cependant pas le meilleur remède pour conduire une politique publique. Car une politique publique ne se décrète pas. Elle se concerte. Elle se nourrit. Elle s’apprivoise. Elle s’anime. Bref, elle se met en mouvement, suscite la confiance et fédère l’ensemble des acteurs autour d’une vision partagée : elle fait société.
À défaut, elle reste prisonnière de dispositifs compartimentés, de contraintes normatives ou d’injonctions contradictoires qui ne permettent pas d’atteindre les objectifs poursuivis. Notre politique du logement, toujours tenue en échec depuis l’appel de l’Abbé Pierre, en est un très bel exemple. Tout comme notre politique d’aménagement a été tenue en échec par le mouvement des gilets jaunes : focalisée sur les métropoles, elle n’a pas réussi à résoudre les fractures territoriales.
Face à ce constat, il est urgent de créer les conditions, avec le soutien de l’État, d’un dialogue compétitif entre les collectivités, les acteurs économiques et les citoyens. Autrement dit, organiser une véritable concertation amont pour faire émerger des projets désirables et faire coïncider toute construction nouvelle avec l’amélioration du cadre de vie des habitants.
Cela suppose d’abord de replacer le maire au centre du village afin de garantir une appréhension globale de la diversité des besoins du territoires en termes de logements, mais aussi en matière d’emplois, d’équipements et de services. Cela nécessite ensuite de faire confiance aux opérateurs locaux et de leur donner plus de liberté. Cela réclame enfin de renforcer la perméabilité entre la sphère publique et la sphère privée pour mettre les services déconcentrés de l’État en situation d’accompagner la conception des projets et de faciliter leur réalisation avec l’appui de nos agences nationales, plutôt que de suradministrer le droit de l’urbanisme.
Pour une filière industrielle stratégique dédiée à l’aménagement
En associant et en responsabilisant l’ensemble des acteurs le plus en amont possible à l’élaboration des documents de planification, l’objectif est d’innover dans la conception des projets urbains et de faire émerger une nouvelle forme de coordination des politiques publiques locales. Les Contrats de relance et de transition écologique (CRTE) et les Opérations de revitalisation territoriales (ORT) ont ouvert la voie. Dans le même esprit, pour gagner du temps et relancer l’offre qui fait défaut, des Opérations d’intérêt territorial (OIT) pourraient être engagées dans le cadre plus général de la révision à venir de l’ensemble des documents d’urbanisme.
Structurer une filière industrielle stratégique dédiée à l’aménagement permettrait par ailleurs d’accompagner la mise en place de cette nouvelle gouvernance adaptée à la conduite d’opérations d’ensemble. Reconnaître l’aménagement comme filière à part entière, c’est motiver une réflexion transversale pour répondre aux enjeux liés à la réhabilitation du parc existant, sa transformation, sa reconversion. Mais c’est également réaliser un pari pour accélérer notre transition vers une économie décarbonée en faisant de la sobriété foncière et de l’amélioration des fonctions écosystémiques des sols, les nouveaux principes directeurs de tout nouveau projet.
Une grande réforme de la fiscalité locale et du financement du logement s’imposera alors d’elle-même pour accompagner le renouvellement urbain et la fourniture des nouveaux services à la population répondant aux objectifs de développement durable. Dans le sillage des fonds ISR Investissement socialement responsable et de la taxonomie européenne, il appartiendra alors à l’État d’encourager, d’amorcer et de soutenir les projets les plus vertueux.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
Le rubrique est animée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L’édition 2021 est programmée le 27/08/2021 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques). Il est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Parcours
Président
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