Construire des logements ou réhabiliter, ne nous payons plus de mots (P. Barbottin, Midi Habitat)

Construire des logements ou les réhabiliter aujourd’hui, ne nous payons plus de mots !

Les enjeux du secteur immobilier du Logement sont bien connus depuis des décennies par tous les acteurs : État, collectivités locales, opérateurs immobiliers et d’intermédiation sociale. Ces enjeux sont régulièrement traduits dans les politiques publiques au travers d’objectifs chiffrés basés sur une analyse bien sentie des problématiques posées par le logement au sens large : loger toutes les catégories de Français (notre sujet est ici la résidence principale), aider les publics les plus en difficulté, réhabiliter pour assurer la durabilité de l’offre autant que la maîtrise des factures énergétiques et donc assurer une sécurité ultérieure dans la couverture retraite des Français attachés à leur patrimoine.

Objectifs :

• 500 000 logements livrés par an (un chiffre déjà ancien dans les axes de la politique publique) ;
• 500 000 logements réhabilités par an et neutralité carbone en 2050 (voir le Plan Climat) en passant par des échéances impératives de réductions des logements dits « passoires thermiques ».

Des études multiples, trois rapports récents (dont le dernier émanant de la commission Rebsamen) et l’intégration de la question du logement dans la démarche du Conseil national de la refondation (CNR Conseil national de la refondation - grande consultation publique dans le cadre du CNR lancé par le chef de l’État le 08/09/2022 ) cernent parfaitement l’ensemble des enjeux.

Trop de réponses dans un même temps ?

Les besoins croissants autour des desserrements familiaux, des nouveaux usages, des dynamiques économiques, sociales et climatiques à l’œuvre et indéniables, des typologies et comportements de nouveaux habitants (en oubliant souvent un peu vite la sociologie des habitants existants). S’y ajoutent des impératifs qui s’imposent sà tous et qui, contrairement à une certaine doxa, sont largement partagés par tous les opérateurs immobiliers qui en conscience ont un sens sociétal inhérent à leur métier dont :

• les questions environnementales, liées au climat tout autant qu’au bien vivre en général ;
• la nécessité de sobriété et d’une consommation mesurée  ;
• l’évidence d’un logement abordable
• la façon de faire évoluer la ville (en premier lieu dans les quartiers prioritaires) et de préserver un patrimoine remarquable.

L’approche de ces grands enjeux est chiffrée dans l’optique d’apporter des réponses à tout (peut-être trop de réponses dans un même temps ?), les formes urbaines prescrites, la mixité encouragée, le confort d’usage avancé, la localisation des projets précisée en fonction des besoins attendus de population ou de leurs mouvements. 

L’outil industriel est en place et complet »

Alors si le diagnostic est largement partagé, va-t-on réaliser ces objectifs ? Rien n’est moins sûr car ne nous payons pas de mots : à l’impossible nul n’est tenu ! Collectivement et pour une fois en France, « l’outil industriel » est en place et complet avec des opérateurs compétents et des motivations multiples (allant du bâtiment aux promoteurs et acteurs sociaux). Mais chacun comprendra que la dynamique que cela pourrait engendrer est prise à l’envers et que c’est plutôt l’accumulation des freins qui bloque progressivement mais durablement le système productif immobilier.

Les racines du mal sont anciennes

Déjà dans les années 70 les chroniqueurs interrogeaient des français qui répondaient qu’il manquait de logements, que nous avions des problèmes énergétiques mais aussi d’alimentation ! Une des questions de fonds est que la multiplicité des priorités se heurte en permanence au manque de moyens. On comprend que cette distorsion primordiale pèse en permanence et s’est même accrue au fil du temps. Les ressources de l’État n’ont pas donné sur ces dernières décennies priorité au budget Logement. Les ressources de collectivités sont sous contraintes et n’ont pu prendre le relais que de façon partielle et mesurée. Les ressources des opérateurs, contrairement à une vision sans cesse biaisée, ne sont suffisantes que pour une production proportionnée à leur propre structure et capacité à lever des fonds en rapport avec leurs opérations au fil de l’eau.

Malgré cela le secteur est sous perfusion fiscale généralisée tant dans le domaine de la promotion qui s’est dopé au-delà du raisonnable à la défiscalisation que du logement social où la schizophrénie conduit à de plus en plus de prélèvements de toutes sortes contre des aides elles même sans arrêt ajustées et remises en cause.  Tout cela crée des impasses dont l’évidente propension à moins investir lorsque la visibilité et la stabilité sont absentes.

Les seuls vrais gagnants sont les propriétaires fonciers »

Enfin, les années 2010-2020 ont enregistré tellement de hausses qui pèsent dans les projets que les modèles économiques de la profession, qui ont peu évolué, peinent maintenant à absorber. L’inflation très régulière (malheureusement) des coûts intrinsèques pour un projet immobilier (matériaux, normatif -dont des sur normes différenciées suivant les secteurs géographiques-, sécurité, interne dont les marges cumulées des intermédiaires et, bien sûr, foncier) ont conduit à des sommets de prix qui n’ont plus d’intérêt patrimonial pour un investisseur, excluent de fait les primo acquéreurs, surenchérissent les loyers. Aucune marge de manœuvre n’est plus possible dans les montages d’opérations immobilières, sinon qui pourrait acheter, qui pourrait louer ? Dans l’ensemble de ces fragilités, les seuls vrais gagnants restent donc les propriétaires fonciers.

Inégalités des Français devant la question du logement

Nous sommes en contexte de crise ou plutôt de… crises. Ces crises successives, au-delà de leurs impacts très importants en termes de coûts, de financement et de désorganisation du secteur, jouent directement le rôle de révélateur de difficultés réelles en germe antérieurement, notoirement depuis le début des années 2000. Nous tous vivons dans un contexte de crise devenu permanent. Nous en pouvons plus considérer ce contexte comme simplement conjoncturel.

Pourtant la crise sanitaire et les mesures de confinement ont réellement renforcé la prise de conscience que le logement est essentiel dans le déroulement de la vie quotidienne. Une évidence qui avait quitté nos analyses… Une large partie des activités sociales qui se déroulent habituellement à l’extérieur du domicile -sous des formes très variables selon l’âge, la catégorie sociale, le sexe- se sont trouvées concentrées dans le logement du fait des mesures strictes concernant les déplacements sur une longue période. Premier enseignement : les inégalités des Français devant la question du logement. Deuxième enseignement : on ne peut en une même période faire face à des priorités multiples en ayant une politique publique qui mène de front un axe visant à gommer les retards immobiliers (numériquement) et à gommer les inégalités devant le logement et ses attendus sociétaux (qualitativement).

D’autant que tous les professionnels constatent le poids toujours croissant, et accéléré avec la crise, de l’envolée des prix des matières premières, de la hausse des coûts de financement et maintenant de l’envolée du prix de l’énergie. Mais ce constat reste sans réponse directe, ou tout au moins assez rapide, de leurs interlocuteurs institutionnels malgré l’ampleur de l’impact de ces questions sur la production (neuve et amélioration) et la réhabilitation.

La pénurie de logements en France est une réalité

Les crises (sanitaires, climatiques, logistiques, industrielles…) ont révélé les illusions perdues dans beaucoup de domaines, dont celui du Logement. La pénurie de logements en France est une réalité depuis finalement de nombreuses années et se voit accentuée ces dernières années par ces circonstances exceptionnelles. Cela a mis en lumière que d’un côté on pouvait dépasser l’objectif devenu symbolique des 500 000 permis de construire de logements neufs entre mi-2021 et mi-2022 mais aussi que les logements réellement mis en chantier s’élevaient à moins de 400 000 logements cumulés sur une année… et qu’au final nous n’en serions qu’à moins de 350 000 livraisons de logements neufs soit 150 000 logements d’écart par rapport aux objectifs.

Le décalage entre projets et livraisons n’est pas nouveau. Il révèle au grand jour la passion triste de la France pour les prescriptions irréalistes. Tout est ralenti dans un grand écart (physique et temporel cette fois) entre les discours, les moyens, les freins et les retards et les projets morts nés du fait du parcours semé d’embuches y compris lorsqu’il répond aux nombreux textes qui régissent l’urbanisme et la construction.

Les maires sont écartelées »

Là aussi les questions du monde réel sont assez régulièrement éludées : comment concilier besoins en logements et sobriété foncière ? Comment gérer des équilibres territoriaux en préservant des zones de vie multiples dans un dialogue permanent entre villes moyennes et métropoles ? Comment même écouter à la fois les habitants « installés » et ceux de demain ? À ce propos, les maires aux premières loges du développement du logement mais aussi du grand enjeu tant du maintien d’une qualité du bâti et du renouvellement du tissu urbain sont littéralement écartelées.

L’enjeu est de « faire ville »

Premier déséquilibre pendant des décennies, l’axe de développement territorial s’est concentré sur ce qui est devenu les grandes métropoles. Une concentration qui s’est transformée en sens unique avec en 10 ans une croissance de 33 % de production en zone tendue, accompagnée d’une décrue de 47 % en zone détendue, zone détendue dans laquelle, faut-il le rappeler, il existe des habitants et aussi du mal logement ainsi que des carences en aménités maintenant évidentes.

Depuis l’Antiquité il existe une analyse de la taille maximale critique des grandes villes où le dépassement de limites entraîne une course sans fin aux équipements, transports, écoles… qui devient contre-productive pour la collectivité. On a déjà constaté une augmentation du nombre d’acquisitions immobilières dans près de 200 villes moyennes de 17 % dès 2018 (avant crise) et de 12 % en 2020 en pleine crise sanitaire. A contrario et selon des études récentes 64 % des habitants des très grandes villes veulent en partir. Les récentes études démographiques analysent parfaitement le départ des jeunes actifs des métropoles dès lors qu’ils créent une famille puis ont des enfants.

Départ des jeunes actifs des métropoles »

Comment gérer une ville en permanente mutation mais aussi une ville polarisée entre les plus aisés et les plus en difficulté ? Nos élus, dont les collectivités ont elles aussi été soumises à d’incessants changements de financement, sont devenus les réceptacles d’injonctions contradictoires et permanentes. Les crises ont révélé les méconnaissances devenues structurelles sur les questions d’architecture, d’urbanisme, de construction et de culture sociologique et économique. Elles ont permis le retour d’affirmations éculées sur ces sujets et malheureusement une forme de repli dont l’enjeu politique est énorme.

L’émergence de la difficulté à accueillir de nouvelles populations, de la conscience qu’il faut aménager la ville mais ne pas construire près de chez soi, parfois en se réfugiant dans des objections pratiques et opportunistes de préservations d’espaces ou de bâtis sans réelle valeur, ont compliqué le développement d’un logement suffisant et de qualité. Le temps des mandats lui-même conduit à ne pas intégrer parfois le temps long des projets immobiliers au regard du quotidien de la vie d’une Collectivité. Ainsi des temporalités déconnectées pèsent sur les choix immédiats alors qu’il faudrait s’engager sur le long terme.

Floraison des recours contre presque tout projet »

À ce titre, la floraison des recours contre presque tout projet crée une pression permanente souvent injustifiée et même l’argument de la sobriété foncière peut se transformer en contre production (en pesant sur les volumes mais aussi le confort et les équipements) voir contre une véritable revitalisation rurale. Seuls 8 % des sols Français sont artificialisées. L’équilibre entre acteurs économiques et tissu associatif ou groupes de pression dont le seul but est l’immobilisme est néfaste à des projets de qualité mais la société qui est devenu une société de la parole, plutôt de paroles fortes, accepte de tout prendre en compte au même niveau.

Attributions de logements sociaux

Qu’en est-il des bailleurs sociaux ? Difficile aussi pour un maire de suivre la complexité objective d’un secteur dont les règles changent en permanence. Un secteur qui pourtant en 2008/2010 a pu sauver les programmes immobiliers en berne dans les principales villes et sauvent ainsi le marché local et de nombreux acteurs économiques. Un secteur qui a investi dans la qualité architecturale, dans une conception sérieuse et proportionnée, dans la qualité et l’innovation.

Mais soumis aux mêmes contraintes économiques et à un retour brutal des fantasmes, malheureusement exprimées de plus en plus sans retenue auprès des collectivités avec la peur des banlieues, la peur des étrangers, pour une part construite sur une pression accrue de l’État sur l’ensemble de la chaîne en imposant un accès prioritaire du logement social vers des publics très éloignés du logement au détriment de l’équilibre de l’occupation des résidences HLM, et surtout sans financer à la bonne hauteur l’accompagnement de ces publics. Le maire qui, de plus en plus, perd la main sur les attributions de logements sociaux non seulement s’en désintéresse mais aussi fait face aux réticences de ses administrés.

L’assise est fragile avec 56 % seulement de propriétaires

Mais ces administrés surtout, y compris ceux installés depuis peu, n’hésitent plus à réclamer à leurs élus de ne plus accueillir de population nouvelle. Du coup, comment dans les grandes villes débloquer des parcours résidentiels en berne et des marges de manœuvre. La ville des résidences existantes est la plus grande partie de l’immobilier de logement et, pourtant, elle n’a attiré les attentions que récemment. La ville des copropriétés compte 37 millions de logements en France. Au regard des 350 000 logements livrés, il se réalise chaque année plus d’un million de ventes dans l’ancien. Mais l’assise en est fragile avec 56 % seulement de propriétaires et des locatifs fournis tant par le parc privé qui par la promotion neuve et les bailleurs sociaux, tous parfois concurrents.

Une subvention ne compense pas un écart financier trop important »

Dans les enjeux de demain, les élus se concentrent sur les copropriétés en difficulté. Mais ce tissu de copropriété est aussi la cible d’un plan visant à la grande réhabilitation des immeubles de logements. On peut citer à ce titre l’exemple d’objectifs locaux ou régionaux d’amélioration énergétique qui vont au-delà d’orientations nationales déjà vertueuses de façon à rendre l’utilisation d’enveloppes financières, dont européenne, complètement inopérante. Une subvention quelle qu’elle soit ne compense pas un écart financier trop important dès lors qu’il faut atteindre une performance inatteignable. Volume inaccessible faute d’un financement à la hauteur, assemblées de copropriétés réticentes, n’est-on pas là non plus dans une équation impossible ?

Avec ce sujet, on voit bien que les mécanismes économiques qui veulent bien faire se heurtent à des exigences tatillonnes, voire absurdes, qui permettent via des règles supplémentaires tant de rassurer les électeurs que de ralentir la production, bien entendu sans suppression en contrepartie de textes périmés ou sans objet. Des règles et normes si diverses que des exigences en typologies ne répondant pas au marché, des commissions remettant en cause le travail des concepteurs sans justification apparente, des chartes contraignantes et parfois tellement maximalistes ou au contraire simplistes qui peuvent empêcher innovation, optimisation, confort ou réel aménagement du territoire. Du coup, des professionnels qui ne se sentent pas respectés et qui vivent dans une instabilité permanente.

Les enjeux sont aussi au-delà du seul logement

L’ensemble des parties prenantes dans notre secteur a-t-il réellement « envie de logements » ? En France, le logement doit être davantage expliqué comme un espace de vie confortable dans un espace commun de mixité d’usage, sûr et accessible. Alors même que la qualité s’est améliorée au cours du 20^e siècle, tant pour les locataires que les propriétaires, avec des surfaces par personne augmentées, des logements en situation de surpeuplement diminués, des équipements sanitaires généralisés, on n’arrive pas à répondre aujourd’hui à de meilleures conditions pour tous. Parce que les enjeux sont aussi au-delà du seul logement. Pour rassurer les habitants, dont plusieurs enquêtes constatent le mal être dès lors qu’ils franchissent leur palier, il faut travailler notre capacité collective à assurer propreté, sécurité, place de tous les âges, environnement de santé et de transport.

Évitons de nous payer de mots. La production de logements mérite d’être traitée dans sa globalité, d’éviter les non-dits et de vaincre les peurs. L’écart flagrant entre moyens et résultats attendus doit être accepté. En commençant par ne pas opposer tous les acteurs de l’acte de construire ou rénover, les réalisations progresseront avec ces moyens en libérant et non en régulant. À l’exception notable de la nécessité d’un foncier abordable qui, seule, mériterait un courage supplémentaire pour en faire la « mère de toutes les batailles » de notre secteur immobilier ?

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