Risques nouveaux pour les investisseurs institutionnels, OLS et personnes physiques (Y. L’Kassimi)
Dans le secteur de l’immobilier, même si leurs liquidités sont encore conséquentes, les investisseurs institutionnels -privé ou social- souhaitent, aujourd’hui plus qu’hier, optimiser leur investissement et limiter le risque. Les institutionnels privés, à tout le moins, exigent que le taux de rendement soit largement supérieur aux taux d’emprunts afin de bénéficier à plein de l’effet de levier. La logique des organismes de logement social (OLS
Organisme de logement social
) s’exprime de façon différente. Leur vigilance se manifeste principalement à travers la situation géographique de l’opération et de son prix/m2 dans le but de préserver des fonds propres redevenus précieux, écrit Yacine L’Kassimi, consultant, directeur de missions chez Nexity, dans une tribune adressée à News Tank le 05/10/2023.
S’agissant de rénovation et de réhabilitation, la réalité économique de ce type de projet démontre qu’il nécessite davantage de fonds propres. Alors que le système de la VEFA
Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan »
permet grâce à la pré-commercialisation des logements vendus - entre 30 et 50 % selon les promoteurs et les périodes - d’assurer le financement de l’opération une fois la garantie future d’achèvement (GFA
Garantie future d’achèvement
) et le prêt à la banque obtenus. Alors même que la VEFA permet aux promoteurs de temporiser et protège les différentes parties grâce à la signature d’une promesse synallagmatique de vente (PSV
Promesse synallagmatique de vente - compromis de vente avec consentement des parties au contrat définitif
), la réhabilitation obéit à une autre logique. Elle commande aux promoteurs, notamment dans les zones tendues, de se positionner avec célérité et d’acheter comptant, sans aucune garantie, un actif à hauteur de plusieurs millions d’euros.
Voici la tribune de Yacine L’Kassimi.
Cadre réglementaire mouvant : facteur aggravant du coût du logement
Quelles que soient les périodes, le temps a toujours été un facteur prépondérant dans la conception de nos échanges économiques. Si bien qu’aujourd’hui nos moyens de communication tentent d’amoindrir ses contraintes sans réussir à les rendre totalement irréductibles. D’ailleurs, l’accélération de la mondialisation telle que nous la connaissons, ainsi que son intensité, ne sont rendues possibles que parce que le temps et l’espace sont partiellement maîtrisés.
L’anomalie semble derrière nous »Depuis la révolution industrielle, le rapport entre les investissements financiers et ressources mobilisées (temps, travail, outil…) sont mesurés afin d’en déterminer le rendement et la productivité. À mesure que les intérêts d’emprunts progressent ces critères redeviennent, pour les agents économiques, ceux qui priment sur tous les autres. En s’inscrivant durablement dans notre quotidien, la remontée des taux nous rappelle que la décennie passée, dans laquelle les taux suivaient une baisse tendancielle, avait quelque chose d’irrationnelle. En ce sens, les agents économiques pouvaient emprunter à taux faible voire négatif.
Or l’évaluation de la variable temporelle est en partie comptabilisée dans les intérêts d’emprunts. Autrement dit, les taux d’intérêts sont en quelque sorte le prix du temps. De sorte que, si les intérêts sont négatifs ou nuls d’une certaine manière, c’est admettre que le temps n’a pas ou peu de valeur. Aujourd’hui, cette anomalie semble derrière nous.
Préserver des fonds propres redevenus précieux
S’agissant du secteur de l’immobilier, même si leurs liquidités sont encore conséquentes, les investisseurs institutionnels -privé ou social- souhaitent, aujourd’hui plus qu’hier optimiser leur investissement et limiter le risque. S’agissant des institutionnels privés, à tout le moins, ils exigent que le taux de rendement soit largement supérieur aux taux d’emprunts afin de bénéficier à plein de l’effet de levier. La logique des organismes de Logement social (OLS) s’exprime de façon différente. Leur vigilance se manifeste principalement à travers la situation géographique de l’opération et de son prix/m2 dans le but de préserver des fonds propres redevenus précieux.
Retour de la variable temporelle »Même si les personnes physiques ne sont pas uniquement guidées par des préoccupations financières, elles n’y en sont pas moins sensibles. Dans certains cas, cette typologie d’investisseur arbitre entre différentes classes d’actifs - action, obligation, immobilier, selon leurs avantages et inconvénients respectifs. Si bien que les nouvelles conditions de crédit et, plus particulièrement, la progression des taux d’intérêt poussent les ménages aux liquidités abondantes à s’ancrer dans une position attentiste, ou exiger que la promesse de TRI Taux de rentabilité interne - outil de mesure des flux négatifs et des flux positifs soit plus avantageuse que l’épargne sécurisée (livret A, LDD Livret de développement durable et solidaire , assurance-vie).
Même si l’objet de cet article porte davantage sur les personnes morales que physiques, il n’en demeure pas moins que pour l’ensemble des acteurs (institutionnels ou particuliers), les impacts du retour de la variable temporelle dans le couple rendement/risque comme facteur important dans le choix d’investissement sont, pour notre secteur d’activité, déterminants.
Prérogatives atomisées entre l’État et les collectivités »À cela s’ajoutent des prérogatives, en matière de politique publique du logement, atomisées entre l’État et les collectivités. Si bien que le premier peut à la faveur de l’annuité budgétaire changer les règles fiscales qui, par ailleurs, soutiennent l’activité, les seconds se déterminent en dehors des règles qu’ils ont eux-mêmes édifiées. En conséquence de quoi, l’instabilité normative est appréhendée par les agents économiques, investisseurs et promoteurs, comme facteur de risque. Or telle qu’elle est structurée, notre économie récompense et rémunère précisément ce risque. Par conséquent, plus l’investissement est volatil, plus la rentabilité exigée doit être élevée. De sorte que, plus le projet se révèle complexe, plus il dure, plus il est incertain, plus le risque s’accroît.
Dans le cas du montage des opérations immobilières (tertiaire et résidentielle), il y a deux catégories de risques importants :
- celles qui sont inhérentes à l’activité, provisionnées dans les bilans ;
- celles qui sont le fruit des aléas du déroulement de la vie d’un chantier.
Incertitude autour de l’ensemble des actes administratifs
Atterrissage du projet plus hasardeux »Le second risque est contre-intuitivement le plus imprévisible. Il est lié à l’incertitude qui pèse autour de l’ensemble des actes administratifs qui rythment le projet. L’allongement des délais, les refus de permis de construire alors même qu’ils ont été accordés, la minoration des projets sont autant de motifs qui nourrissent le risque et qui rendent l’atterrissage du projet, aux yeux des investisseurs, plus hasardeux. Force est de constater, qu’ajouter à la décorrélation de l’offre et la demande, aux coûts de construction qui s’accroissent, l’ensemble de ces facteurs participe à la progression des prix. Soit parce qu’ils rendent l’aboutissement des projets donc l’émergence de nouveaux logements hypothétiques, soit parce que l’investissement est jugé trop risqué.
Ainsi, alors que de bonne foi, le cadre établi poursuit un objectif vertueux (construire des logements), la modification permanente de son contour entraine, au contraire des externalités négatives. De sorte que, la rémunération du risque progresse et, par effet de contagion, le coût final augmente.
Cette instabilité normative adossée à son foisonnement est en contradiction avec les règles élémentaires d’un cadre économique propice : stabilité et confiance. La stabilité de la loi, du règlement, de la délibération détermine un cadre juridique assuré et sécurisant dans lequel les citoyens et les entreprises s’exécutent. En témoigne, l’annulation par le tribunal administratif de Rouen notamment parce que la charte d’urbanisme a été jugée comme « permettant à la collectivité locale d’aller au-delà de ses prérogatives en matière d’urbanisme », autrement dit au-delà du PLU Plan local d’urbanisme .
La réhabilitation obéit à une autre logique »S’agissant de rénovation et de réhabilitation, la réalité économique de ce type de projet démontre qu’il nécessite davantage de fonds propres. Alors que le système de la VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » permet grâce à la pré-commercialisation des logements vendus - entre 30 et 50 % selon les promoteurs et les périodes - d’assurer le financement de l’opération une fois la garantie future d’achèvement (GFA Garantie future d’achèvement ) et le prêt à la banque obtenus. Alors même que la VEFA permet aux promoteurs de temporiser et protège les différentes parties grâce à la signature d’une promesse synallagmatique de vente (PSV), la réhabilitation obéit à une autre logique. Elle commande aux promoteurs, notamment dans les zones tendues, de se positionner avec célérité et d’acheter comptant, sans aucune garantie, un actif à hauteur de plusieurs millions d’euros.
Clarté et stabilité indispensables aux investisseurs
Dès lors, le risque de voir son projet rejeter par une autorité administrative est immense. Au-delà des contraintes techniques, une partie de la rémunération de l’investisseur trouve sa justification dans l’oxymore « un cadre réglementaire mouvant ». Or si la priorité - commandée par l’impératif climatique - est la massification de ce type de projet, le risque doit être maîtrisé, l’opération dérisquée, autant que faire ce peu.
Alors même que l’accélération de la transition écologique semble être un objectif admis par tous, la rénovation des actifs obsolètes doit être facilitée. L’urgence de la situation climatique, les objectifs assignés par les pouvoirs publics conjugués à une dette et des intérêts d’emprunts qui ne cessent d’amoindrir les capacités d’investissements de l’État, rendent nécessaire de donner à ces investissements la clarté et la stabilité indispensables aux investisseurs.
Aussi, il faut admettre que la production d’une offre nouvelle - complémentaire du neuf - s’appuyant sur le parc existant, appelle des investissements lourds (privé et public) sans lesquels la massification de la rénovation de ces actifs demeura une gageure. Si nous n’admettons pas la réalité économique de cette volonté politique, l’équation sera péniblement résolue, les objectifs des politiques publiques en termes de rénovations énergétiques et, plus largement encore, de décarbonation de l’économie ne seront pas atteints. Du moins, pas dans le temps imparti.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La dernière édition en date a eu lieu le 25/08/2023 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème de l’urgence à agir. Jean-Luc Berho est président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Parcours
Consultant
Directeur de missions
Responsable du canal Seine-Nord Europe
Chargé de mission Logement
Consultant
Consultant junior
Collaborateur d'élus
Collaborateur au service de presse du cabinet du Maire
Établissement & diplôme
Master en communication et marketing
Fiche n° 35804, créée le 04/07/2019 à 09:42 - MàJ le 28/03/2024 à 17:44