Sauver le PTZ Prêt à taux zéro , pivot pour éviter la « bombe sociale » du logement

Pour le logement et, plus largement, le monde du bâtiment comme de l’immobilier, le début des années 2020 constitue une véritable rupture. Les travaux du Conseil national de la refondation (CNR Conseil national de la refondation - grande consultation publique dans le cadre du CNR lancé par le chef de l'État le 08/09/2022 ) ont confirmé la gravité de la situation, alors même que les attentes se révèlent considérables pour le secteur en termes de transition écologique.

En effet, crise de la Covid-19 et guerre en Ukraine ont conduit à une forte hausse des coûts de production -en neuf comme rénovation-, puis à une forte hausse des taux d’intérêt sous l’impulsion de la Banque centrale européenne qui œuvre ainsi à juguler l’inflation. L’effet de ciseau se révèle redoutable, avec des prix immobiliers qui ne baissent guère (les nouvelles règles et normes de construction -la RE 2020 Réglementation environnementale 2020  ou le « Référentiel du logement de qualité » issu du rapport Girometti-Leclerc provoquent même le contraire dans le neuf) d’une part, un accès au crédit de plus en plus compliqué d’autre part.

Les chiffres en témoignent. La production de crédit immobilier s’est effondrée de 44 % en glissement annuel sur 12 mois à fin juillet 2023, entrainant dans sa chute les ventes des constructeurs de maisons individuelles (-37 % en glissement annuel sur 12 mois à fin juin 2023) et des promoteurs (-22 % en glissement annuel sur quatre trimestres à fin mars 2023). Cela se traduit dès à présent par une chute des permis et mises en chantier, qui abandonnent respectivement de 20 % et 12 % en glissement annuel sur 12 mois à fin juin 2023 (et même 31 % et 16 % pour l’individuel). Sauf changement rapide de tendance, une crise aussi forte que celle du début de la décennie 1990 semble inévitable dans la construction neuve de logements.

Le marché de l’accession se referme

Le marché de l’accession se referme donc, y compris celui de la primo-accession. D’ailleurs, selon l’Observatoire du financement du logement de CSA • L’Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des marchés résidentiels est né de la synergie entre le professeur Michel Mouillart, l’Institut CSA et Crédit Logement. • Mission : Les… , le nombre de primo-accédants est déjà tombé à 503 000 unités en 2022, dont 122 000 dans le neuf, loin des 572 000 (dont 142 00 en neuf) relevés en moyenne sur la période 2016-2021.

Cette nette contraction du marché de la primo-accession obèrera de facto la sortie du parc locatif, privé comme social, des ménages qui le souhaitent. La création ou l’installation de nouveaux ménages deviendra même très difficile, voire impossible dans les zones rurales ou peu tendues, où il n’existe pas d’alternative faute d’un parc locatif suffisamment profond (Bunus et son bassin de vie en constituent un bon exemple). D’autant que les interdictions progressives de louer les « passoires thermiques » et la confirmation de la fin du dispositif Pinel, sans aucun relai au-delà de 2024, laissent craindre une atrophie du locatif privé. Du moins en dehors des zones agglomérées où interviennent les investisseurs institutionnels, bien qu’ils peinent eux aussi à trouver les rendements nécessaires à la bonne tenue de leur activité.

Dans un tel contexte, les décisions récentes du Gouvernement de pratiquer de nouvelles coupes claires dans les derniers dispositifs de soutien à la construction neuve de logement, par pure logique budgétaire arrivent au pire moment et ne manqueront pas de renforcer la crise. Les règles du Haut-Conseil de stabilité financière (HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière ) contraignent déjà un peu plus le marché du crédit immobilier, notamment pour les ménages jeunes et modestes qui disposent d’un faible niveau d’apport personnel. L’hyper-concentration annoncée du Prêt à taux zéro (PTZ) sur le seul collectif hors zones réputées peu tendues (B2 et C) parachèvera le travail de sape bien entamé par la hausse des taux. D’autant qu’en plus de la RE2020 qui majore les prix de construction, le Zéro artificialisation nette (le fameux ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ), assez dur dans sa mouture finale, provoquera une raréfaction et une hausse du prix du foncier constructible.

Changement de modèle attendu

Certains objecteront que ces mesures volontairement fortes doivent participer au changement de modèle attendu et trouver leur issue dans la reconquête des friches, des locaux tertiaires ou logements vacants (la rénovation ne créant pas de logement). Ces perspectives sont essentielles et les élus locaux, comme les professionnels, sont déjà engagés dans ces transitions. Mais quid de la réponse concrète aux besoins en logement au regard de la carte de France des logements vacants et des friches ?

Outre la temporalité (plus longue), le coût (plus élevé) de réalisation de telles opérations et les enjeux de la réindustrialisation qui ne vont pas ou peu concerner les zones tendues (lien emploi-logement), le volume de biens « utiles » (au sens où il ne s’agit ni d’une situation de vacance transitoire, ni de biens en ruine ou situés sur des territoires en déprise démographique) s’avère limité, de l’ordre d’une petite année de construction neuve. Et leur acquisition, voire leur remise à niveau ou transformation, dépendra également de l’ouverture du marché du crédit (tout comme la rénovation écologique globale, soit dit en passant).

Un bon calcul économique pour la puissance publique

Pour la FFB Fédération française du bâtiment , la mère des batailles pour limiter la crise du marché du logement, donc de la construction neuve (y compris les grosses restructurations) et des centaines de milliers d’emplois qu’elle porte, réside dans la sauvegarde d’un PTZ universel et puissant, de façon à contrecarrer l’impact de la dégradation du marché du crédit sur les ménages jeunes et modestes. À l’inverse du recentrage proposé par le Gouvernement, il conviendrait d’en actualiser les barèmes, qui datent de 2014, mais aussi de le ré-ouvrir aux mêmes conditions sur tout le territoire. Car la tenue de la primo-accession conditionne la fluidité de l’ensemble du marché, sur tous les territoires, notamment sur ceux des villes de petite ou moyenne taille, où la réindustrialisation semble trouver ses marques.

De plus, il s’agit là d’un bon calcul économique pour la puissance publique. Compte tenu de l’effet de levier associé au PTZ et des rentrées fiscales tirées sur l’opération, chaque PTZ neuf accordé génère, en solde net, un gain pour la Nation d’environ 35 000 € à l’issue des cinq ans du crédit d’impôt correspondant à ce dispositif… De quoi subventionner une rénovation globale à hauteur des deux-tiers, tout en s’assurant d’une construction écologiquement vertueuse puisqu’elle devra respecter la RE 2020 Réglementation environnementale 2020  (l’une, voire la réglementation la plus ambitieuse au monde) et le ZAN.

En complément de cette nécessité, celle de la transformation des actuelles « niches fiscales » en faveur du locatif privé en « statut du bailleurs privé », approche véritablement économique (et non plus fiscale) du segment, parait indispensable. À plusieurs reprise, le Gouvernement avait annoncé une concertation avec les professionnels sur cette piste. Nous sommes toujours dans cette attente. Alors, oui aux réformes structurelles concertées avec les professionnels, au service d’une réponse vertueuse aux besoins en logements de nos concitoyens, mais non aux visions purement budgétaires du logement, parfois cachées sous un masque « vert ». La FFB aura alerté et continuera de le faire, en proposant des mesures chiffrées soutenables de court et moyen termes.

Sébastien Labourdette

• Président @ Fédération du BTP 64

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Fiche n° 49724, créée le 09/08/2023 à 14:53 - MàJ le 09/08/2023 à 15:05

Fédération Française du Bâtiment (FFB)

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Fiche n° 6515, créée le 08/02/2018 à 14:15 - MàJ le 22/04/2024 à 17:14