« Il existe un modèle innovant pour lutter contre le gaspillage immobilier » (Simon Guibert, Caracol)

News Tank Cities - Paris - Tribune n°342329 - Publié le 25/10/2024 à 16:30

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Simon Guibert, cofondateur de Caracol - © D.R.

« En cette période de crise du logement exacerbée par des tensions économiques et sociales, les urgences sont connues de tous : la lutte contre la paupérisation des jeunes et le gaspillage de nos ressources. Chez Caracol, nous croyons fermement que ces deux enjeux doivent être traités ensemble, grâce à des solutions solidaires », écrit Simon Guibert Président @ Caracol (association)
, cofondateur et président de l’association Caracol, dans une tribune adressée à News tank le 24/10/2024.

« L’immobilier vacant en France est un gisement sous-estimé : réhabiliter et aménager des bâtiments inutilisés pour créer des logements peut contribuer à résorber la crise du logement à court terme. La valorisation du foncier vacant, si généralisé, est une piste pour réduire l’impact environnemental du secteur de la construction en utilisant le plus rationnellement les ressources limitées à notre disposition en zone tendue. En utilisant ce foncier vacant disponible, nous mutualisons les ressources telles que le chauffage ou l’isolation.

L’habitat intercalaire (fondé en France sur l’article 29 de la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement ) nous permet d’occuper temporairement des bâtiments vides avant leur reconversion. La pratique est ancienne et documentée dans des pays comme la Suisse, les Pays-Bas et l’Allemagne. »

Voici la tribune de Simon Guibert.

Lutter contre la crise du logement et le gaspillage immobilier

En cette période de crise du logement exacerbée par des tensions économiques et sociales, les urgences sont connues de tous : la lutte contre la paupérisation des jeunes et le gaspillage de nos ressources. Chez Caracol, nous croyons fermement que ces deux enjeux doivent être traités ensemble, grâce à des solutions solidaires. Depuis 2018, nous proposons aux propriétaires l’occupation temporaire de leur foncier vacant. Nous transformons ces bâtiments vides en lieux de vie, des colocations interculturelles et solidaires lancées avec la participation des habitants.

Cette solution permet de créer rapidement du logement abordable et confortable pour les jeunes et les populations vulnérables. La colocation est une manière de favoriser le vivre ensemble entre personnes de cultures et classes sociales différentes. Enfin, la valorisation de bâtiments qui restent vide et un principe de bon sens, utiliser ce qui existe déjà avant de produire pour limiter notre empreinte carbone. La vacance immobilière représente aujourd’hui un potentiel écologique inexploité et constitue une ressource stratégique pour transformer durablement nos territoires.

Pour favoriser le vivre ensemble

Diplômé de Sciences-Po et de l’Essec, Simon Guibert a fondé Caracol avec une conviction forte : améliorer l’accueil des personnes en situation d’exil et créer des espaces de vie partagés pour favoriser le vivre ensemble. Animé par l’intuition que des personnes souhaitent contribuer à l’inclusion sociale, il a lancé Caracol dans le but d’occuper des bâtiments vides pour les transformer en colocations solidaires, initiative à la fois écologique et sociale. Loin de se contenter d’une approche théorique, Simon Guibert a habité ces colocations, aux côtés de personnes aux parcours et cultures diverses. Aujourd’hui, il consacre son temps à tisser des liens avec des partenaires publics et privés pour développer des projets concrets qui promeuvent le partage et la cohabitation.

Une réponse à la crise du logement et l’urgence climatique

Fondée en 2018, Caracol répond à un défi majeur : l’accès au logement pour des populations en situation de précarité, y compris des étudiants, des jeunes actifs et des bénéficiaires de la protection internationale. Nous valorisons pour cela les bâtiments vacants en les transformant en habitat pour des périodes de un à trois ans. Un habitant chez Caracol paie une redevance allant de 75 à 350 € par mois, selon sa situation économique.

Ces redevances nous permettent de payer les fluides et d’entretenir le bâtiment le temps de l’occupation temporaire. Notre modèle repose sur la valorisation d’un foncier, de petite taille, souvent à usage d’habitation, sur des temporalités relativement courtes qui correspondent aux cycles d’un projet de rénovation ou de construction. Ce foncier vacant disponible n’est pas assez valorisé et représente des milliers de chambres directement mobilisables pour loger les jeunes qui en ont besoin en zone tendue. Notre association ne se contente pas de loger ; elle propose un cadre de vie collectif, solidaire, interculturel, et favorise l’insertion professionnelle et sociale.

Nous proposons des colocations abordables, où la diversité est une richesse, et où chacun contribue à un projet de vie en communauté. Les habitants bénéficient d’un accompagnement social professionnel ayant comme objectif l’accès à un logement pérenne et à l’emploi. Avec plus de la moitié de nos colocataires vivant sous le seuil de pauvreté, nous répondons à un besoin pressant tout en favorisant l’inclusion.

Mobiliser le foncier vacant, levier puissant pour la décarbonation »

Caracol est à l’initiative de la coalition contre le gaspillage immobilier, que nous représentons aux côtés d’autres structures comme J’accueille, Plateau Urbain • Statut : coopérative d’urbanisme transitoire• Missions : - mise à disposition d’espaces urbains vacants à destination d’acteurs culturels, associatifs, et d’entreprises de l’économie sociale… , Habitat & Humanisme • Fédération d’associations loi 1901 Missions : construire, rénover ou réhabiliter des logements via la Foncière d’Habitat et Humanisme Création : 1986 Parc : 10 620 logements en propre ou en… , L’aclef, Quatorze, Les Bureaux du cœur, Dédale, Just, Gestia Solidaire • Société SAS• Création : 2020• Activité : réseau d’agences immobilières spécialisées en investissement locatif, services de conseil et gestion locative pour les propriétaires et les… , Surface+ Utile ou encore Yes We Camp. Nous sommes convaincus que chaque m² vacant est une ressource perdue dans la lutte contre la précarité et la crise climatique.

L’immobilier vacant en France est un gisement sous-estimé : réhabiliter et aménager des bâtiments inutilisés pour créer des logements peut contribuer à résorber la crise du logement à court terme. La valorisation de ce foncier vacant, si généralisé, est une piste pour réduire l’impact environnemental du secteur de la construction en utilisant le plus rationnellement les ressources limitées à notre disposition en zone tendue. En utilisant ce foncier vacant disponible, nous mutualisons les ressources telles que le chauffage ou l’isolation.

Freins au logement des jeunes (et les réponses de Caracol)

Les jeunes, qu’ils soient étudiants ou actifs, sont parmi les plus durement touchés par la crise du logement. Les principaux obstacles qu’ils rencontrent sont les suivants :

L’absence de garant : 46 % des jeunes en France ont des difficultés à trouver un garant pour louer un logement, un critère souvent exigé par les propriétaires.
La précarité des revenus : la majorité des jeunes actifs sont embauchés sous des contrats temporaires, ce qui complique leur accès au logement.
Le manque de logements accessibles : l’offre de logements sociaux reste largement insuffisante, avec plus de 2 millions de demandes insatisfaites en 2021.

Chez Caracol, nous répondons directement à ces difficultés en offrant un cadre solidaire. Les jeunes peuvent accéder à des logements décents et abordables, sans les contraintes du marché privé. Ils bénéficient également d’un accompagnement social pour les aider à se stabiliser et d’opportunités de rencontres enrichissantes favorisant leur l’intégration sociale.

L’habitat intercalaire : une solution qui a fait ses preuves chez nos voisins

L’habitat intercalaire, fondé en France sur l'article 29 de la loi ELAN, nous permet d’occuper temporairement des bâtiments vides avant leur reconversion. Cette pratique est ancienne et documentée dans des pays comme la Suisse, les Pays-Bas ou l’Allemagne. Bien que relativement nouvelle en France - l’art 29 Elan date de 2019 - elle a dépassé le stade de « preuve de concept » en offrant un double avantage : elle répond à des besoins immédiats de logement tout en valorisant des ressources immobilières existantes et directement mobilisables. Cependant, cette solution rencontre encore des obstacles juridiques et financiers, qui limitent son développement à grande échelle en France.

En premier lieu, ce dispositif, rattaché à la loi ELAN Évolution du logement et aménagement numérique - Loi « Logement » adoptée le 23/11/2018 par le Parlement , n’est pas codifié dans le code de la construction et de l’habitat. Il ne fait par conséquent ni référence au cadre juridique de l’habitat ni à celui de l’hébergement. Ce flou pénalise le développement de nouveaux projets, faute de financement de droit commun pour les opérateurs et les habitants. Il n’est pas possible à un habitant vivant dans un projet d’habitat intercalaire de demander les aides au logement, bien que les publics logés en colocation temporaire soient souvent éligibles aux aides au logement et les logements occupés temporairement, aux normes de l’habitat. La situation pénalise un peu plus des personnes qui choisissent l’habitat intercalaire faute, parfois, de pouvoir se loger plus durablement.

Pour la création d’un fonds de soutien porté la CNAF »

C’est pourquoi nous plaidons pour le dispositif d’habitat intercalaire que nous portons soit codifié dans le CCH Code de la construction et de l’habitation , afin que les habitants de ces logements temporaires accèdent aux APL Aides personnelles au logement correspondant à 3 types d’aides : l’aide personnalisée au logement, l’allocation de logement à caractère familial et l’allocation de logement à caractère social , renforçant ainsi leur solvabilité et leur qualité de vie. Une codification serait aussi la bienvenue pour ancrer ce dispositif dans le respect des normes de l’habitat. La décence et la qualité des logements proposés en occupation temporaire doit être celle de tout logement si nous voulons que cette pratique se développe et participe à l’inclusion sociale des étudiants et jeunes actifs.

Deuxièmement, nous proposons la création d’un fonds de soutien porté la CNAF Caisse nationale des allocations familiales pour favoriser les modèles d’habitat temporaire à visée sociale, encore trop peu nombreux. Ce fonds de soutien apporterait deux éléments qui manquent aujourd’hui pour valoriser le foncier vacant disponible : le financement de l’ingénierie sociale et technique et une visibilité financière pour le développement de nouveaux projets.

Loger la jeunesse, décarboner les villes : un défi collectif pour demain

Notre ambition est claire : apporter une solution à la crise du logement en transformant les espaces vacants en logements solidaires, tout en mettant fin au gaspillage immobilier. Cependant, pour que ce modèle se développe et devienne une véritable alternative durable, chacun doit prendre part à cet effort.

Pour cela, nous appelons les pouvoirs publics à créer un cadre incitatif et pérenne afin que l’habitat intercalaire devienne une solution durable. Cela peut être une des réponses à court terme à la crise du logement. Nous proposons l’ouverture des droits aux APL pour les jeunes résidant dans un habitat intercalaire et la création d’un fonds d’action sociale pour financer l’ingénierie sociale et technique des structures de l'ESS Économie sociale et solidaire - entreprises organisées, coopératives, mutuelles, associations, ou fondations, dont le fonctionnement et les activités sont fondés sur la solidarité et l’utilité sociale , qui créent du logement par l’occupation temporaire de biens vacants.

Nous invitons les bailleurs sociaux, les promoteurs immobiliers, les entreprises, les collectivités locales et les particuliers à se mobiliser. Que vous soyez propriétaire de bâtiment vacant, acteur de l’immobilier ou tout simplement concerné par les enjeux climatiques et sociaux, vous avez tous un rôle à jouer pour que l’habitat intercalaire devienne une solution pérenne. Ensemble, nous pouvons offrir à notre jeunesse des logements décents et accessibles, tout en favorisant la transition écologique de nos villes.

Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho

La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La dernière édition a eu lieu le 30/08/2024 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème du logement. Jean-Luc Berho est président de Soliha Solidaires pour l’habitat, réseau PACT et réseau Habitat & Développement Pays Basque, président du conseil de surveillance de la Coopérative de l’immobilier • La Coopérative de l’immobilier (Coop-immo) est une société coopérative d’Intérêt collectif (SAS à capital variable). Composée de 3 collèges : fondateurs, salariés et apporteurs d’affaires et… à Toulouse, administrateur de l’association Aurore, administrateur d’Espacité • Agence spécialisée dans les politiques territoriales de l’habitat et le renouvellement urbain (conseil en politiques de l’habitat, accompagne les collectivités locales, bailleurs sociaux et… et membre du Conseil national de l’habitat (CNH Conseil national de l’habitat ). La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.