Biarritz : le défi majeur de l’accès au logement sous la pression foncière (Maider Arostéguy, maire)

Logement social et habitat à Biarritz : un enjeu crucial, des solutions à renforcer

Depuis 2020, notre équipe municipale s’est attaquée à l’un des défis majeurs qui pèsent sur Biarritz : l’accès au logement. Dans une ville où la pression foncière est extrême et les prix de l’immobilier s’envolent. Avec un prix moyen de l’immobilier de 8 250 € par m² environ, pouvant atteindre les 12 000 € selon les quartiers, se loger est devenu un parcours du combattant pour nos habitants, qu’il s’agisse des jeunes actifs, des familles, des classes moyennes ou encore de nos aînés.

Ce sont ainsi plus de 1 400 Biarrots qui sont en attente de logement social (dont 200 émanent des 60 ans et plus) pendant que la ville accueille de plus en plus de CSP Catégorie socioprofessionnelle ++ et que les classes moyennes n’ont plus les moyens d’y avoir une place. L’urgence est réelle et les leviers d’action dont nous disposons sont encore trop limités.

Une situation tendue aux racines profondes

Biarritz attire, et c’est une fierté. Mais cette attractivité se traduit par une pression immobilière qui fragilise le lien social et l’équilibre de notre ville. Depuis plusieurs décennies, la croissance du nombre des résidences secondaires (plus de 40 % du parc total) et la prolifération des meublés touristiques ont accéléré la raréfaction de l’offre de logement permanent. Le déséquilibre entre l’offre et la demande a pour conséquence une flambée des loyers et une accession à la propriété de plus en plus hors de portée des classes moyennes.

Mais à cette pression immobilière s’ajoutent des contraintes exogènes qui limitent fortement nos marges de manœuvre. Ainsi, la superficie de la ville (1 166 hectares) ne permet pas de réaliser des logements sans tendre vers la verticalité. La courbe aéroportuaire, qui encadre strictement les zones constructibles pour des raisons de sécurité, réduit encore davantage le foncier disponible. Le Site patrimonial remarquable (SPR), qui protège le patrimoine architectural et paysager de Biarritz, limite également les possibilités de densification. Ces contraintes réglementaires, bien que justifiées, limitent donc les opportunités de création de nouveaux logements accessibles.

À cela s’ajoute l’application de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ) qui impose aux communes de ne plus urbaniser de nouveaux espaces naturels, et la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants ) qui fixe un seuil de logements sociaux à atteindre sous peine de sanctions financières. Nous sommes ainsi confrontés à une double peine : nous ne pouvons pas construire davantage de logements en raison des restrictions imposées par la ZAN notamment, et nous sommes en même temps pénalisés financièrement par l’État pour ne pas avoir atteint les quotas de logements sociaux imposés par la SRU. Cette situation est intenable et appelle à une révision pragmatique de ces réglementations.

Des actions concrètes mises en place

Dès le début de ce mandat, j’ai lancé le programme pour la construction de logements sur le plateau, à vocation sportive, d’Aguilera. Ce projet, dans le débat public depuis plus de 10 ans, est désormais soutenu par l’État dans le cadre du programme « Territoires engagés pour le logement » : il vise, après une longue concertation à la construction de 250 à 300 logements dont 60 % sociaux, à répondre partiellement, au déficit chronique constaté.

Par ailleurs, nous avons soutenu et accompagné les mesures mises en place par la Communauté d’agglomération Pays Basque pour encadrer l’explosion des meublés touristiques. La réglementation des locations de courte durée a été renforcée, avec notamment l’instauration d’un système de compensation pour toute nouvelle mise en location touristique d’un logement entier. Ces mesures visent à freiner l’essor de ces locations qui captent une part croissante du parc immobilier et aggravent la crise du logement.

En parallèle, nous accompagnons les bailleurs sociaux au travers de subventions d’équilibre importantes pouvant aller jusqu’à 150 000 € par logement, soutenant ainsi ces organismes dans un contexte manifeste de crise de production de nouveaux logements depuis 2017. Le contrat de mixité sociale que nous avons signé en juin 2023 nous permet, quant à lui, de disposer d’une feuille de route opérationnelle démontrant aux services de l’État, notre volontarisme sur cette politique publique.

Malgré cela, et une stratégie de veille foncière au travers des portages effectués par l’EPFL • Établissement public foncier local• Création : 2005• Mission : couvre l’intégralité du Pays Basque depuis 2012, outil au service des collectivités et de leurs politiques publiques dans la… pour le compte de la Ville de Biarritz dont le montant s’élève à près de 13 M€, soit environ 25 % de la dette, notre collectivité a vu sa pénalité, au titre de l’article 55 de la loi SRU, passer de 1,3 M€ (majoration 100 %) à plus de 2 M€ (majoration 250 %) depuis 2024.

Vers un renforcement des réglementations et une adaptation des lois

Les besoins en logements, en particulièrement en logements pour tous, sont un phénomène qui touchent tous les territoires et qui doivent être la priorité des acteurs publics. Malgré le volontarisme des collectivités territoriales, particulièrement des maires, il revient au législateur de prendre enfin ses responsabilités et de prendre des mesures drastiques et rapides.

Parmi les pistes que nous proposons :

• Un durcissement des règles sur les meublés de tourisme, avec un système de quotas encore plus stricts et un contrôle renforcé des plateformes de location.
• Une révision de la loi SRU, afin qu’elle prenne en compte les contraintes spécifiques des villes comme la nôtre, où le manque de foncier rend irréaliste l’atteinte des quotas imposés.
• Une adaptation de la loi ZAN, pour que la densification ne soit pas bloquée par des réglementations rigides empêchant la construction en zone urbaine déjà existante.
• Des dispositifs fiscaux incitatifs pour les propriétaires qui basculent d’une location saisonnière à une location à l’année.
• Une refonte du zonage des aides au logement, pour mieux prendre en compte les réalités locales et permettre aux classes moyennes de se loger décemment.
• Une limitation des droits de recours des tiers, afin de sortir de la spirale actuelle « un projet, trois recours » en pénalisant les recours abusifs souvent l’illustration des égoïsmes individuels.

Un enjeu vital pour l’avenir de notre ville

Le logement est un droit fondamental. C’est aussi un enjeu de cohésion sociale et de dynamisme économique pour notre ville. Si nous voulons que Biarritz reste un territoire vivant, où chacun peut trouver sa place, nous devons poursuivre et renforcer notre action. Notre engagement est total : à travers nos initiatives locales, mais aussi en portant haut et fort nos propositions pour une évolution législative indispensable. Car c’est en agissant ensemble, avec volonté et détermination, que nous ferons de Biarritz une ville plus juste et plus accessible pour tous.

Maider Arostéguy

• Conseillère régionale @ Région Nouvelle-Aquitaine

• Vice-Présidente @ Agglomération Sud Pays basque

• Maire @ Ville de Biarritz

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Parcours

Depuis juillet 2021

Région Nouvelle-Aquitaine
Conseillère régionale

Depuis juin 2020

Agglomération Sud Pays basque
Vice-Présidente

Depuis juin 2020

Ville de Biarritz
Maire

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Fiche n° 52247, créée le 06/09/2024 à 16:06 - MàJ le 24/03/2025 à 16:58

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