Région de Bruxelles-Capitale : le défi majeur du logement abordable (B. Cadranel, citydev.brussels)
Face à la pression foncière croissante, la flambée des coûts de construction, l’essor démographique significatif et les phénomènes de décohabitation, la question du logement abordable est devenue un défi majeur pour la Région de Bruxelles-Capitale (Belgique). Dans ce contexte, le rôle stratégique de citydev.brussels (organisme public régional), pour garantir un droit au logement aux ménages n’ayant ni accès au logement social ni au marché privé, a gagné en importance par rapport à son objectif initial de régénération du tissu urbain au moyen de la promotion de logements neufs vendus à des propriétaires occupants, écrit Benjamin Cadranel
Administrateur général @ CityDev Brussels
, administrateur général de citydev.brussels, dans une tribune adressée à News Tank le 27/08/2025.
Une première piste de réflexion s’est orientée vers des solutions basées sur le démembrement du droit de propriété à l’instar du modèle de Community Land Trust ou du BRS
Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des…
. Ces solutions sont d’autant plus prometteuses que dans le cadre de sa mission originelle d’hébergement d’activités économiques productives, citydev possède une longue expérience de recours à l’emphytéose. Elles ne sont toutefois pas non plus dénuées d’inconvénients. Pour ces raisons, une nouvelle proposition est à l’étude qui tente de répondre à trois objectifs stratégiques combinés.
Voici la tribune de Benjamin Cadranel qui interviendra lors des Entretiens d’Inxauseta, le 29/08/2025 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques), sur le thème de la « Crise du logement abordable, une urgence européenne ».
De la revitalisation urbaine à l’aide au logement
Une évolution constante des missions
Citydev.brussels Organisme public régional agissant à Bruxelles dans le domaine de l’expansion économique et de la rénovation urbaine. Création : 1974 Missions : produire des logements pour des habitants à revenus… est un organisme public régional dont le rôle consiste à réaliser des projets immobiliers destinés à promouvoir un développement urbain équilibré et durable. À l’origine, en 1974, sa mission unique était centrée sur l’hébergement d’activités productives/industrielles sur le territoire des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, par la viabilisation de terrains ou de bâtiments à vocation économique. Au tournant des années 1990, une seconde mission dénommée « Rénovation Urbaine » lui a été confiée dont l’objectif était de lutter contre l’exode urbain des classes moyennes dans la périphérie bruxelloise par la revitalisation de certains quartiers prioritaires, principalement au moyen de l’édification de logements acquisitifs abordables et de qualité. Depuis le lancement de ce programme, citydev a permis la création de plus de 4 700 logements accessibles à des ménages moyens.
En 2013, le contrat de gestion entre le Gouvernement bruxellois et Citydev.brussels a officiellement confié à celle-ci une 3e mission, synthèse des deux premières, visant à développer des projets mixtes encourageant la cohabitation harmonieuse des fonctions résidentielles et productives ainsi que la création des équipements complémentaires nécessaires (crèches, écoles, espaces publics,…) et exemplaires sur le plan environnemental. L’objectif est de préserver la mixité sociale et fonctionnelle au sein des quartiers en mutation, luttant ainsi à la fois contre la dualisation socio-spatiale (ghettoïsation ou gentrification) et l’étalement urbain.
Des partenariats public-privé
Le modèle de rénovation urbaine de citydev.brussels fait majoritairement appel à des partenariats public-privé. L’organisme acquiert des terrains ou bâtiments, y réalise des projets immobiliers en collaboration avec des promoteurs privés, puis vend les logements à des particuliers, sous certaines conditions de revenus.
Les logements proposés sont neufs et en contrepartie du subside sur le prix - jusqu’à 30 % du coût de revient, incidence foncière comprise -, les acquéreurs s’engagent à occuper le logement comme résidence principale pendant au moins 20 ans, sauf dérogation accordée par citydev au cas par cas pour une série de motifs énumérés limitativement. En cas de dérogation, la mise en vente ou en location du bien pendant la durée de conventionnement se fait à des prix encadrés règlementairement. Ce conventionnement agit non seulement comme un mécanisme anti-spéculatif mais il matérialise également l’ambition initiale de revitalisation urbaine et de mixité sociale en permettant l’établissement de propriétaires occupants dans des logements de qualité au sein de quartiers où les conditions de marché ne sont pas réunies.
Pour bénéficier d’un logement Citydev, il faut répondre à plusieurs critères : le plus important concerne le plafond de revenus, qui varie selon la composition du ménage. Les candidats doivent également ne pas déjà posséder un bien immobilier.
L’intérêt général et l’attractivité urbaine en ligne de mire
En raison des moyens financiers publics conséquents mobilisés pour ces logements privatifs, citydev a toujours eu pour ambition de veiller à poursuivre des objectifs d’intérêt général, dépassant ceux de ses seuls candidats acquéreurs. Au sommet de ces priorités, on retrouve naturellement le développement durable et la protection de l’environnement. Ainsi, l’intégralité des appartements mis sur le marché depuis 2009 répond aux normes passives (norme qui a été rendue obligatoire pour tout appartement neuf en Région bruxelloise, sur base des expérimentations de citydev en la matière) et elle se veut pionnière aujourd’hui en matière d’utilisation de matériaux de réemploi et de recours aux filières d’économie circulaire.
Aujourd’hui, une partie significative des moyens mobilisés par l’organisme est consacrée au développement de quartiers mixtes, sur la plan social et fonctionnel, intégrant logements (sociaux et acquisitifs conventionnés), commerces, crèches, espaces verts et infrastructures collectives. Ces projets visent à créer des lieux de vie complets et durables, en cohérence avec les ambitions régionales en matière de transition écologique, d’intégration des activités productives dans la ville et de densification intelligente.
Défis budgétaires et nouvelles perspectives
Ces dernières décennies, face à la pression foncière croissante, à la flambée des coûts de construction, à l’essor démographique significatif et aux phénomènes de décohabitation, la question du logement abordable est devenue un défi majeur pour la Région de Bruxelles-Capitale. Dans ce contexte, le rôle stratégique de citydev.brussels pour garantir un droit au logement aux ménages n’ayant ni accès au logement social ni au marché privé, a gagné en importance par rapport à son objectif initial de régénération du tissu urbain au moyen de la promotion de logements neufs vendus à des propriétaires occupants.
En outre, ce modèle reste très dépendant de financements publics à l’heure où le cadre budgétaire des autorités bruxelloises est de plus en plus contraint. Dans le contexte socio‑économique bruxellois, le mécanisme des logements subventionnés porté par citydev.brussels depuis plus de 30 ans doit être réévalué. Outre la soutenabilité du modèle historique, son acceptabilité sociale ou politique est également remise en question. En effet, dès lors qu’il ne s’agit plus de pallier les défauts d’attractivité du marché mais bien de rendre celui-ci accessible au plus grand nombre, le retour sur investissement sociétal matérialisé par le conventionnement sur 20 ans des logements apparaît comme insuffisant.
Le démembrement du droit de propriété
Une première piste de réflexion s’est orientée vers des solutions basées sur le démembrement du droit de propriété à l’instar du modèle de Community Land Trust ou du bail réel solidaire (BRS). Ces solutions sont d’autant plus prometteuses que dans le cadre de sa mission originelle d’hébergement d’activités économiques productives, citydev possède une longue expérience de recours à l’emphytéose. Elles ne sont toutefois pas non plus dénuées d’inconvénients :
- méconnaissance de ces mécanisme dans le cadre du logement, inquiétude et réticence culturelle quant au caractère extinctif du droit de propriété du bâtiment suite au remembrement ;
- production subséquente encore assez faible des projets axés sur ce mécanisme ;
- dans le cadre du système historique de citydev, la volonté de maintenir un subventionnement des coûts de construction à hauteur de 30 % en plus de préfinancement de la totalité du foncier (dont le recouvrement dépendrait de la hauteur du canon/loyer demandé pour l’occupation du terrain), augmente encore la mise de départ pour l’autorité publique ;
- en Belgique : une répartition fédérale du produit de la fiscalité différente en matière de droit d’enregistrement pour l’acquisition d’un droit de propriété (régionale) ou d’ un droit d’emphytéose (fédéral).
Pour ces raisons, une nouvelle proposition est actuellement à l’étude qui tente de répondre à trois objectifs stratégiques combinés :
- assurer un financement soutenable, visant l’autonomie financière et la réutilisation des fonds publics plutôt que la subsidiation à fonds perdus ;
- répondre à la crise du logement abordable en sécurisant l’accès à la propriété pour des primo‑acquéreurs occupants et garantir ainsi la mixité socio‑économique ;
- garantir un rythme et un volume de production de logements cohérents avec les besoins, tout en améliorant la qualité du bâti et en respectant les objectifs environnementaux (concept de ville du quart d’heure).
Répartition des droits et obligations des copropriétaires
La nouveauté proposée consisterait à transformer la subvention directe en co‑investissement public : citydev.brussels deviendrait co-indivisaire du logement à hauteur de l’aide octroyée, ou interviendrait via des montages en pleine propriété ou en démembrement. Ainsi, la subvention deviendrait un investissement public pérenne, sécurisé et valorisable, préservant le capital public et facilitant l’accès à la propriété.
En faisant usage des nouvelles possibilités offertes par le code civil, la répartition des droits et obligations des copropriétaires serait asymétrique : l’acquéreur privé bénéficiant de 100 % de la jouissance du bien mais devant assumer également la totalité des charges d’entretien. Les paramètres clés concernent les modalités de sortie d’indivision : délai minimum avant la vente du bien, possibilité de sortie d’indivision forcée par l’acquéreur, scénarios de revente du bien…
Un des atouts du mécanisme est de permettre une grande souplesse dans le choix du scénario de sortie : revente de l’intégralité du bien à un tiers avec partage de la plus-value entre les co-indivisaires (et donc retour sur investissement pour l’autorité publique), rachat de la part privée par l’autorité publique (ce qui suppose une nouvelle mise de fond mais le bien devient totalement public), vente exclusive de la part privée et maintien de la co-indivision (ce qui pérennise les effets du dispositif dans le temps). À terme, on pourrait aussi envisager des variations du mode de financement en faisant appel à des investisseurs institutionnels privés dont les conditions de sortie d’indivision devraient être garanties par l’autorité publique.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition est prévue le 29/08/2025 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème du logement en Europe. Jean-Luc Berho est président de Soliha Pays basque, président du conseil de surveillance de la Coopérative de l’immobilier à Toulouse, administrateur de l’association Aurore, administrateur d’Espacité et membre du Conseil national de l’habitat. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Parcours
Administrateur général
Directeur de cabinet
Fiche n° 54720, créée le 27/08/2025 à 09:27 - MàJ le 27/08/2025 à 09:39
Entretiens d’Inxauseta
• Association Supastera / Les Entretiens d’Inxauseta
• Création : 1982
• Mission : organiser des événements culturels et sociétaux dans le village de Bunus (Pyrénées-Atlantiques) au cœur du Pays Basque
• Président : Jean-Luc Berho
• Tél. : 05 59 37 81 49
Catégorie : Association, Fondation
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Fiche n° 7547, créée le 29/08/2018 à 12:35 - MàJ le 26/08/2025 à 09:44
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