12 ans après la loi ALUR, les enseignements indiscutables du BRS dans les territoires (I. Robbana)

Comment le BRS a su résister à l’épreuve du réel

Douze ans après la création des organismes de foncier solidaire et du bail réel solidaire par la loi Alur Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24/03/2014 , le temps n’est plus à la présentation d’un dispositif émergent mais à l’évaluation approfondie de ses effets. En 2014, le BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… apparaissait comme une innovation juridique audacieuse, inspirée de modèles anglo-saxons encore peu connus en France. Douze ans plus tard, il est devenu, sur certains territoires, un outil opérationnel et structurant, déployé et approprié par les collectivités, les bailleurs sociaux et les ménages.

Les défis que le législateur cherchait alors à traiter ne se sont pas atténués, ils se sont au contraire renforcés. L’urgence climatique, la raréfaction du foncier, la hausse continue des prix immobiliers et l’effondrement de la production de logements constituent désormais un faisceau de contraintes inédit. Douze ans après, force est de constater que le BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… n’a pas seulement résisté à l’épreuve du réel : il fait partie des rares outils capables d’apporter des réponses structurelles. À ce titre, le BRS s’impose comme l’une des innovations les plus importantes des 20 dernières années dans le champ de l’immobilier et des politiques de l’habitat.

1^er défi : concilier sobriété foncière, urgence climatique et droit au logement

La transition écologique impose de produire moins de foncier, de reconstruire la ville sur la ville et de limiter drastiquement l’étalement urbain. Dans le même temps, la crise du logement n’a jamais été aussi aiguë. Dans de nombreux territoires tendus, la réponse du marché immobilier a trop longtemps consisté à repousser toujours plus loin les ménages modestes et les classes moyennes, aggravant les mobilités contraintes, la dépendance automobile et les émissions de gaz à effet de serre.

Le secteur littoral du Pays basque et des Landes illustre de manière particulièrement concrète cette tension. Territoire attractif et contraint, soumis à une pression touristique et résidentielle très forte, il concentre l’ensemble des pathologies contemporaines du marché du logement : envolée des prix, explosion des résidences secondaires, raréfaction du foncier constructible et éviction progressive des actifs locaux. Dans un tel contexte, continuer à produire du logement sans mécanisme de régulation revenait à accompagner, voire à accentuer, ces phénomènes.

2^e défi : la mixité sociale face à la gentrification

La gentrification n’est plus un phénomène marginal. Elle constitue désormais une dynamique structurelle dans les territoires attractifs. Les politiques d’accession sociale à la propriété mises en œuvre avant le BRS ont souvent produit un effet paradoxal : des logements aidés, financés avec des concours publics importants, repartaient quelques années plus tard sur le marché libre ou basculaient en résidences secondaires. L’investissement public n’était ni pérenne ni mutualisé.

Le Pays basque en a fourni de nombreux exemples au cours des dernières années. Des logements vendus en accession sociale ont été revendus à des niveaux de prix sans rapport avec leur prix initial, contribuant à alimenter un profond sentiment d’injustice sociale, tant pour les ménages exclus que pour les collectivités ayant consenti des efforts financiers importants.

L’exemple le plus frappant est celui d’une maison à Bidart (Pyrénées-Atlantiques), vendue en PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs il y a 16 ans à 150 000 €, grâce à un terrain cédé par la mairie à l’euro symbolique et à une TVA à 5,5 %, puis revendue, il y a un an, 850 000 € pour être occupée un mois par an en résidence secondaire ! Le recours à des financements de très long terme (60 et 80 ans) de la Caisse des Dépôts et Consignations constitue l’un des piliers du modèle. Le lissage du coût du foncier sur plusieurs décennies permet d’intervenir là où le prix du sol rendait toute accession sociale impossible. C’est en cela que le BRS fait partie, avec le logement locatif social, de la panoplie d’outils à la disposition des collectivités pour atténuer les phénomènes de gentrification.

Le BRS : une rupture juridique décisive et assumée

Le BRS introduit une rupture majeure en dissociant durablement le foncier du bâti. La propriété du sol est sanctuarisée dans le temps par l’OFS, tandis que le ménage devient pleinement propriétaire de son logement. Les clauses antispéculatives, rechargées à chaque revente, permettent de garantir que le logement reste durablement accessible. Le choix opéré n’oppose plus plus-value individuelle et intérêt général : il organise une plus-value modérée mais partagée, permettant à plusieurs ménages successifs de bénéficier d’un logement abordable.

Dans les territoires très tendus comme les secteurs littoraux du Pays basque et des Landes, cette logique a constitué un véritable changement de paradigme. Le BRS est devenu un outil opérationnel de lutte contre l’étalement urbain et la gentrification, là où d’autres dispositifs avaient montré leurs limites.

L’expérience du COL : un rôle pionnier et opérationnel

L’expérience conduite par Le COL nous a permis de tirer plusieurs enseignements. Après avoir mis en œuvre des opérations d’accession sociale « classique » dont certaines ont révélé les limites de clauses anti-spéculatives de courte durée, Le COL Comité Ouvrier du Logement a fait le choix stratégique de basculer progressivement l’ensemble de sa production d’accession sociale à la propriété vers le Bail réel solidaire. Ce choix s’est appuyé sur des opérations concrètes et diversifiées : maisons en bande en secteur rural à Espelette, programmes collectifs à Anglet et Bidart, opérations innovantes en habitat participatif… Contrairement aux inquiétudes initiales, la commercialisation de ces logements n’a rencontré aucun frein. Les ménages ont parfaitement compris le fonctionnement du dispositif et en ont immédiatement perçu les bénéfices.

Notre conclusion a été la suivante : partout où l’accession à la propriété est possible, le BRS peut trouver sa place (y compris en zone C), pourvu que le couple prix de vente/redevance foncière soit suffisamment attractif. Nos opérations livrées et entièrement commercialisées à Espelette (5 BRS dans le 64), Couffouleux (30 BRS dans le 81) et Fourquevaux (15 BRS dans le 31) en sont la preuve. Fort de ces premiers retours, Le COL a changé d’échelle et développe aujourd’hui plusieurs centaines de logements en BRS, le 1 000^e devant être livré en septembre 2026.

Des résultats qui valident le modèle

À l’échelle nationale, les chiffres confirment cette montée en puissance. De quelques organismes agréés à l’origine, la France compte désormais 178 OFS à fin 2025. En 2024, environ 3 700 logements en BRS ont été livrés, et plus de 24 000 seront livrés ou engagés à l’horizon 2028. Dans les zones tendues, les logements en BRS sont vendus à des prix de l’ordre de 2 500 à 3 300 € le m², là où les prix du marché dépassent fréquemment 5 000 €. Ces écarts démontrent que le dispositif permet de solvabiliser des ménages durablement exclus de l’accession à la propriété.

Un modèle financier robuste au service de l’action publique

Dans un contexte de raréfaction de l’argent public, le BRS constitue un outil d’optimisation très efficace. Il permet de sanctuariser les aides publiques. Nos interventions dans les centres anciens de Bayonne (avec l’EPFL Établissement public foncier local Pays basque) et de Bordeaux (avec la SEM Société d’économie mixte INCITE), avec des coûts de rénovation considérables, ont nécessité des aides publiques importantes (entre 80 000 € et 180 000 € par logement). Ces aides sont indispensables à la préservation du patrimoine et à la production de logements abordables en centre-ville. Ces logements, commercialisés à des prix compris entre 2 800 € et 3 700 € par m² de SHAB Surface habitable , pourraient être revendus entre 5 500 € et 6 000 €, et toute l’aide publique serait accaparée par le seul vendeur. Le BRS permet donc aux pouvoirs publics de sauvegarder le patrimoine ancien en investissant une bonne fois pour toutes, ce qui légitime des niveaux de subvention aussi importants pour maintenir les classes moyennes en centre-ville.

Acceptabilité sociale et appropriation par les ménages

Douze ans de pratique sur notre territoire ont largement levé les interrogations sur l’acceptabilité du dispositif. Dans l’habitat collectif, la non-propriété du sol n’est pas perçue comme une perte, mais comme le prix à payer pour accéder à un logement bien situé, de qualité et compatible avec les revenus. À quoi bon immobiliser des sommes importantes pour être propriétaire indivis du sol alors qu’en ne payant que le bâti, on dispose de tous les attributs de la propriété, même si la plus-value est encadrée ?

Pour certains, ce choix n’existera même pas car ce sera la seule façon d’accéder à la propriété. Même pour la maison individuelle, le dispositif peut fonctionner si les conditions financières sont suffisamment attractives par rapport au marché. Ainsi, les quinze maisons commercialisées début 2020 à Lons (zonage B2, Béarn), avec des prix de vente avant Covid de 1 885 € par m² de SHAB et une redevance de 1,07 € par m² de surface utile, ont trouvé preneur en deux mois.

Il convient également de souligner que le BRS constitue un véritable outil du parcours résidentiel. Sur les opérations portées par Le COL, environ 20 % des accédants proviennent du logement locatif social tandis que près de 70 % sont issus du parc locatif privé. Les revenus sont situés entre 1 et 3 SMIC. Le BRS joue ainsi pleinement son rôle de passerelle vers l’accession à la propriété, en sécurisant des parcours résidentiels qui étaient jusqu’ici souvent bloqués. Cette logique se prolonge dans le temps : à ce jour, Le COL a accompagné avec succès une cinquantaine de reventes en BRS, démontrant que le dispositif permet à la fois la mobilité résidentielle et le maintien durable de l’accessibilité sociale. Pour préserver cette accessibilité dans la durée, l’extension du PTZ Prêt à taux zéro aux reventes de logements en BRS apparaît comme une évolution nécessaire. Elle permettrait de consolider le caractère social du dispositif sur le long terme, en évitant que l’effort initial consenti par la puissance publique ne se réduise au fil des mutations.

Un outl stratégique au service des collectivités

Les collectivités locales et, en particulier celles confrontées à une pression foncière extrême comme au Pays basque, voient dans le BRS un outil stratégique. Il leur permet de constituer un parc d’accession sociale durablement abordable, comptabilisé sans limite de durée au titre de la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants , tout en préservant la mixité sociale des territoires. Cet outil appelle néanmoins à une vigilance permanente : le BRS ne doit ni se substituer au logement locatif social ni devenir un facteur inflationniste sur le foncier. Il nécessite un cadrage politique clair et une régulation territoriale assumée.

Une invention pour la ville de demain

Douze ans après la loi Alur, le BRS a tenu ses promesses. Il apporte une réponse crédible, robuste et opérationnelle à la crise du logement, à la lutte contre la gentrification et à l’exigence de sobriété foncière. Véritable outil du parcours résidentiel, il constitue l’un des piliers des politiques de l’habitat du XXI^e siècle. Encore faut-il préserver ses principes fondateurs et accompagner résolument sa montée en puissance.