Municipales 2026 : aménager et bâtir, le nouveau contrat entre élus et aménageurs (Laurent Girometti)
Chaque nouvelle équipe municipale aborde son mandat avec une volonté légitime de rupture ou d’accélération, portée par les engagements faits aux habitants. Pourtant, dès la prise de fonction, elle se heurte à une réalité qui peut sembler déconcertante : celle de la temporalité « froide » de l’aménagement urbain, écrit Laurent Girometti
Directeur général @ Emmaüs Habitat
, directeur général d’EpaMarne-EpaFrance et futur directeur général d’Emmaüs Habitat
Société anonyme d’HLM, membre d’Emmaüs France• Activités : construire rapidement en utilisant les dons nombreux envoyés à Emmaüs et mobiliser les crédits votés par le Parlement pour la construction…
, dans une tribune adressée à News Tank le 22/04/2026.
Pour concilier le choc des temporalités entre l’urgence politique d’un mandat et l’inertie de l’urbanisme, il est essentiel de ne pas chercher à tout arrêter ou, à l’inverse, à initier de nombreux projets à tout prix, il faut piloter une trajectoire. Dans ce contexte, l’aménageur public devient un partenaire stratégique en mesure d’accompagner l’élu à « faire atterrir » ses promesses dans la réalité opérationnelle et technique.
Pour une nouvelle équipe élue en mars 2026, il est dont impératif de se préoccuper de ces sujets très tôt car les jalons posés aujourd’hui conditionnent non seulement la fin du mandat actuel, mais souvent aussi le suivant. Dans ce dialogue, la position d’un EPA est singulière. En tant qu’organisme sous tutelle de l’État, disposant d’un pouvoir d’initiative propre, l’EPA se situe dans une posture de neutralité républicaine : nous travaillons avec les représentants que la démocratie locale nous désigne. Cette neutralité est une force pour l’élu.
Voici la tribune de Laurent Girometti.
Aménager à hauteur de mandat, bâtir à hauteur de décennies : le nouveau contrat entre élus et aménageurs
Chaque nouvelle équipe municipale aborde son mandat avec une volonté légitime de rupture ou d’accélération, portée par les engagements faits aux habitants. Pourtant, dès la prise de fonction, elle se heurte à une réalité qui peut sembler déconcertante : celle de la temporalité « froide » de l’aménagement urbain. Les accélérations ne sont pas foudroyantes : entre l’idée d’un projet et sa livraison effective, 10 à 15 ans peuvent s’écouler. Comme sur du verglas, bondir des deux pieds sur le frein ou tourner frénétiquement le volant peut aussi vous envoyer dans le décor. Ce décalage crée un choc des temporalités : l’urgence politique d’un mandat face à l’inertie de l’urbanisme.
Pour concilier ces temporalités, il est essentiel de ne pas chercher à tout arrêter ou, à l’inverse, à initier de nombreux projets à tout prix, il faut piloter une trajectoire. Dans ce contexte, l’aménageur public devient un partenaire stratégique en mesure d’accompagner l’élu à « faire atterrir » ses promesses dans la réalité opérationnelle et technique.
Le choc des temporalités et l’impératif d’agilité
Pour bien appréhender cette complexité, il faut concevoir l’aménagement d’ampleur comme un paquebot qui vire lentement. Une nouvelle équipe municipale ne démarre jamais d’une page totalement blanche en matière d’aménagement ; elle s’insère dans un processus où des projets sont déjà lancés, tandis que d’autres sont à divers stades de réflexion. L’enjeu pour l’élu est de s’inscrire dans ces réflexions préalables pour les confirmer ou les infléchir. Cela exige de conjuguer une double lecture :
- l’orientation politique de la nouvelle équipe enrichie des remontées recueillies lors de la campagne ;
- l’expertise technique de l’aménageur pour confronter les propositions aux réalités financières et aux procédures réglementaires.
Pour une nouvelle équipe, il est dont impératif de se préoccuper de ces sujets très tôt, car les jalons posés aujourd’hui conditionnent non seulement la fin du mandat actuel, mais souvent aussi le suivant. Il faut à la fois penser avec deux mandats d’avance et intégrer une donnée, sinon nouvelle, du moins particulièrement d’actualité : l’accélération des crises, qu’elles soient sanitaires, géopolitiques, environnementales ou énergétiques,
Ces bouleversements impactent directement le déroulement des projets d’aménagement. Le contrat de confiance entre l’élu et l’aménageur repose désormais autant sur l’idée d’un cap de long terme que sur une capacité conjointe à s’adapter aux soubresauts du court terme : il faut être ferme sans être dur, souple sans être mou.
L’aménageur, acteur de long terme au côté des collectivités
Dans ce dialogue, la position d’un EPA Établissement public d’aménagement - Établissements publics à caractère industriel et commercial, créés par décret en Conseil d’État pour favoriser l’aménagement et le développement durable. est singulière. En tant qu’organisme sous tutelle de l’État, disposant d’un pouvoir d’initiative propre, l’EPA se situe dans une posture de neutralité républicaine : nous travaillons avec les représentants que la démocratie locale nous désigne. Cette neutralité est une force pour l’élu, car elle garantit que les projets sont portés par une ingénierie capable de sécuriser les opérations, tout en restant à l’écoute des spécificités locales. Cette écoute est elle-même garantie par une gouvernance dans laquelle les collectivités sont majoritaires. Sans elle, aucun projet, fût-il d’intérêt national, n’aboutit dans de bonnes conditions.
L’émergence d’outils comme les SPLA Société publique locale d’aménagement -IN renforce encore le lien de confiance et l’impératif de dialogue. La collectivité y exerce un pilotage direct, tandis que l’EPA apporte son savoir-faire opérationnel. C’est une réponse concrète au besoin d’ingénierie exprimé par de nombreuses collectivités face à la raréfaction des ressources techniques et la complexité croissante des projets.
Par-delà les dogmes sur la densité, viser l’intensité des services
L’un des points de friction les plus fréquents pour les nouvelles équipes est la question de la densité, souvent perçue comme une contrainte subie. Pour dépasser l’approche comptable, il faut changer de logiciel. Plutôt que de remplir des tableaux Excel sur la production de logements dictée par des objectifs régionaux voire nationaux, nous repartons des besoins réels remontés du terrain : la décohabitation des jeunes, les séparations familiales, le vieillissement de la population, le besoin de loger des salariés indispensables au dynamisme économique.
Transformer le champs des possible en une programmation urbaineL’intensité, c’est d’abord la mixité des usages et des services. Mais attention : un service à l’habitant n’est pas qu’une intention, il s’appuie souvent sur une équation immobilière. Si une équipe souhaite regrouper des fonctions ou transformer un équipement public, cela engage des sommes conséquentes et nécessite une priorisation budgétaire immédiate. L’aménageur accompagne l’élu dans l’aide à la décision : faut-il construire une nouvelle école ou agrandir l’existant ? Il tempère aussi les rêves d’animation commerciale par la réalité des zones de chalandise. Notre métier est de transformer le « champs des possible » en une programmation urbaine cohérente, en veillant à l’impact sur les finances locales et à la soutenabilité.
Retrouver le sens de l’échange citoyen au-delà des formalismes
Un point crucial pour les nouveaux élus est celui de la participation du public. Paradoxalement, les textes réglementaires sur la concertation sont devenus si formalistes qu’ils en deviennent des pièges, même pour les porteurs de projet de bonne volonté. Notre expertise est de savoir dissocier le formalisme procédural, nécessaire pour sécuriser juridiquement le projet, de la participation réelle et innovante. En accord avec l’élu, nous adoptons régulièrement des démarches volontaristes en la matière : ateliers citoyens, urbanisme transitoire pour tester des usages… L’aménageur facilite l’acceptabilité sociale en rendant le projet tangible et en expliquant les arbitrages nécessaires.
Vers une ingénierie du consensus
L’aménageur moderne n’est plus un simple opérateur ; il est un garant de la trajectoire résiliente de la commune et plus globalement du territoire, en s’appuyant sur une palette élargie d’outils et d’interventions. Il se positionne comme un partenaire de vérité auprès des collectivités. Nous sommes là pour opérationnaliser des orientations, mais aussi pour alerter sur ce qui ne peut plus être défait sans péril. C’est dans cette humilité réciproque que se noue le contrat de confiance : l’élu confronte sa vision politique à l’expertise technique, l’aménageur ajuste le projet urbain pour intégrer le projet politique de la nouvelle équipe municipale.
L’aménagement n’est pas une fin en soi, mais un outil pour répondre aux crises systémiques du logement, du climat et du pouvoir d’achat, et pour offrir les conditions nécessaires à l’activité économique. En s’appuyant sur des structures pérennes comme les EPA, le cas échéant en créant avec eux des SPLA-IN Société publique locale d’aménagement d’intérêt national , les collectivités bénéficient d’une vision de long terme qui dépasse les cycles électoraux tout en restant réactive aux urgences du présent. Chaque opération d’aménagement devient alors un démonstrateur de ville durable, ancré dans l’aujourd’hui et préparant demain.
Rubrique dirigée par Jean-Luc Berho
La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition, le 28/08/2026 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques), sera dédiée à l’élection présidentielle de 2027. Jean-Luc Berho est président de Soliha Pays basque, président du conseil de surveillance de la Coopérative de l’immobilier à Toulouse, administrateur de l’association Aurore, administrateur d’Espacité et membre du Conseil national de l’habitat. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.
Parcours
Directeur général
Directeur général
Directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Sous-directeur de la politique du logement
Directeur technique et juridique
Chef du bureau de l’habitat
Chef d’arrondissement territorial
Établissement & diplôme
Diplômé
Fiche n° 30464, créée le 11/05/2018 à 18:03 - MàJ le 17/04/2026 à 16:28