La pierre des anciens peut construire l’avenir des jeunes, osons changer de modèle (Xavier Lépine)

La pierre des anciens peut construire l’avenir des jeunes, osons changer de modèle

La France traverse une triple rupture anthropologique : démographique, sociologique, économique. Le système de financement immobilier hérité du XX^e siècle n’y répond plus. Deux outils — le prêt viager hypothécaire et le bail emphytéotique — existent pour corriger les inégalités patrimoniales entre générations, sans un euro de subvention publique. Ce qui manque, c’est le courage de bousculer des acteurs installés dans des modèles périmés.

• Une triple rupture anthropologique illisible pour nos organisations

Nous vivons des changements anthropologiques d’une ampleur rare. La démographie d’abord : la durée de vie s’allonge, la pyramide des âges s’inverse. La France compte plus de 25 % de personnes de plus de 60 ans pour seulement 12 % de moins de 20 ans. Selon les projections de l’Insee L’Institut national de la statistique et des études économiques , la part des 65 ans et plus passera de 21 % à 26 % d’ici à 2040, une hausse portée principalement par les 75 ans et plus. Vivre plus longtemps à la retraite, c’est des besoins de financement croissants — soins, services à domicile, adaptation et rénovation énergétique du logement — sans revenus du travail pour y faire face. La DREES estime que le nombre de seniors en perte d’autonomie approchera 2,8 millions au début des années 2050. C’est aussi un héritage qui arrive trop tard : les enfants des baby-boomers hériteront après 55 ans, quand leur propre parcours résidentiel est déjà figé. L’argent arrive au mauvais moment, ou pas du tout.

La sociologie ensuite : décohabitation, familles monoparentales, mobilité géographique imposée par des marchés du travail fragmentés, rapport au travail profondément recomposé. Le modèle du couple stable qui achète à 30 ans le logement familial où il vieillira est une fiction statistique. Les parcours sont discontinus, les besoins de logement multiples, les risques asymétriques.

L’économie enfin, et c’est le plus structurel. Après les Trente Glorieuses (où une croissance annuelle de 5 % a multiplié le PIB par quatre et permettait aux classes moyennes d’accéder à la propriété dans un monde où le rendement du travail dépassait celui du capital), la machine s’est inversée. La croissance est durablement faible. Le rendement du capital est structurellement supérieur à celui du travail. La mondialisation fracture les sociétés occidentales non plus entre pays mais à l’intérieur même des nations, entre « mondialisateurs » et « mondialisés ». La financiarisation et la création monétaire ont fait exploser les prix des actifs à commencer par l’immobilier, excluant les générations montantes d’un parcours résidentiel que leurs parents avaient emprunté naturellement. Les générations ne naissent pas sous des cieux économiques identiques. L’État maintient, par ses déficits, un modèle social à bout de souffle. Mais la redistribution budgétaire ne touche pas les inégalités de patrimoine. Elle les anesthésie sans les corriger.

La croissance future ne pourra pas davantage reposer sur la démographie. La stagnation de la population active — non compensée par l’afflux de jeunes — signifie que les gains de productivité, s’ils adviennent, bénéficieront au capital et aux mondialisateurs, pas aux salariés. Quant aux millions de mètres carrés de bureaux vides dans les grandes métropoles : leur valeur reposait sur des loyers futurs que personne ne paiera. Ce qui était un actif devient un passif. La contrainte environnementale, enfin, s’impose : la ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 contraint définitivement un modèle immobilier bâti sur l’étalement.

• Paradoxe français : des Md€ stérilisés, des millions de ménages exclus

Dans ce contexte, la fracture générationnelle autour du logement atteint un point de rupture. Les ménages de plus de 60 ans détiennent 60 % du patrimoine immobilier net français. Plus précisément, 70,2 % des ménages dont la personne de référence a 65 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale — contre un taux nettement plus faible chez les générations montantes. Sur les 17,6 millions de propriétaires de leur résidence principale, 10 millions ont totalement remboursé leur crédit. Un senior propriétaire à Paris détient statistiquement entre 400 000 et 1 M€ de pierre — une fortune dont il ne peut disposer librement ni pour financer sa vieillesse, ni pour aider ses enfants. Il est condamné à s’appauvrir en liquidités tout en s’enrichissant sur le papier : la France est structurellement « asset-rich/cash-poor ».

De l’autre côté, 7 millions de ménages locataires du secteur libre auxquels s’ajoutent 5,4 millions de foyers en logement social. Soit 12,4 millions de ménages (la majorité de la classe active française) structurellement exclus de la propriété dans les zones où ils vivent et travaillent. À Paris, Lyon ou Bordeaux, il faut désormais 8 000 à 10 000 € de revenus mensuels pour acheter. Les familles monoparentales, les enfants de l’immigration récente, les travailleurs essentiels : exclus. Le marché immobilier n’est plus accessible, il est confiscatoire.

57 % des Français sont propriétaires et détiennent 85 à 90 % de la richesse totale des ménages. Les 43 % de locataires se partagent le reste. Cette concentration patrimoniale n’est pas le fruit d’un mérite différentiel — elle est le produit d’une époque révolue et d’une création monétaire excessive qui a artificiellement gonflé la valeur des actifs existants. La France est devenue une société d’héritiers. La pierre a rendu riche ceux qui l’ont achetée ; elle en exclut leurs enfants. Et les outils publics — HLM saturé, Pinel qui a enrichi les investisseurs, PTZ Prêt à taux zéro insuffisant — n’ont pas résolu cette équation.

Les outils publics ont montré leurs limites. Le parc HLM croule sous 2,4 millions de demandes. Le Pinel a enrichi les investisseurs sans solvabiliser les ménages. Construire davantage est nécessaire mais ne suffira pas : les prix actuels rendent le logement non rentable pour les investisseurs institutionnels. La libération progressive du patrimoine au décès des baby-boomers n’est pas une politique — c’est un horizon de plusieurs décennies, et la génération suivante aura les mêmes problèmes de financement. La crise du logement n’est pas une crise de richesse nationale. C’est une crise de circulation de la valeur entre les générations — et une faillite des modèles financiers qui devraient l’organiser.

Mettre le capital immobilier au service de la vie

Dans le cadre d’un cycle d’auditions du secteur (banquiers, start-up…), Paris Île de France Capitale Économique • Association (loi de 1901)• Création : 1991 par la CCI Paris Île-de-France • Mission : attirer de nouveaux investisseurs étrangers en Île-de-France, renforcer son attractivité, contribuer au… , en partenariat avec la Chambre des notaires de Paris • Adhérents : 1 900 notaires de Paris, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne au sein de 480 études • Missions : accueil des nouveaux notaires, contrôle des études, déontologie, règlement des… apportent des réponses.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire âgé d’emprunter entre 15 % et 50 % de la valeur de son bien en le mettant en garantie hypothécaire, sans le vendre ni le quitter. Les intérêts s’accumulent et le capital n’est remboursé qu’au décès ou à la vente. Le mécanisme existe en droit français depuis 2006. Il végète : quelques centaines de contrats par an. Dans les pays anglo-saxons, le reverse mortgage représente des dizaines de milliards annuels et se fait largement en ligne. En France, des start-up tentent de l’industrialiser — sans les reins assez solides.

Pourquoi ce dispositif reste-t-il marginal ? Parce que les banques n’y ont aucun intérêt rationnel. Leur modèle de crédit immobilier classique représente plus de 45 % (1 280 Md€ d’encours) de leur activité de prêt, avec peu de marge mais zéro risque et des process hyper-industrialisés. En oligopole sur ce marché banalisé, l’immobilisme est rationnel. Le PVH Prêt viager hypothécaire exige de prêter sur la valeur d’un bien pour une durée inconnue — avec des garanties hypothécaires, des relations notariales, des évaluations continues — tout ce que leurs process ont appris à éviter. Du point de vue bancaire, la banque de détail est historiquement organisée pour prêter à partir du revenu, non de la valeur économique future de l’actif.

C’est pourquoi un bail emphytéotique et non un crédit, élimine la majorité de ces obstacles. Le dispositif fonctionnerait ainsi : le senior cède son bien à un fonds d’investissement spécialisé (typiquement un PER ou une caisse de retraite) et acquiert concomitamment un bail emphytéotique d’une durée supérieure à son espérance de vie — il reste chez lui avec un droit réel, sans risque. La différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bail lui est immédiatement disponible pour financer ses travaux d’adaptation, ses services à domicile, se constituer un complément de revenus, ou aider ses héritiers par anticipation. À son décès, ses ayants droit reçoivent la valeur résiduelle du bail avec un partage de la plus-value — à la différence d’un viager où cette valeur est nulle. Pas d’aléa sur la date du décès, pas d’exécution hypothécaire complexe, des flux monétaires optimisables selon les besoins.

Le scénario ci-desssus illustre une réalité que trop peu d’acteurs osent regarder en face : les 3 000 à 4 000 Md€ d’immobilier détenus par les seniors constituent un gisement de financement privé du bien vieillir, mobilisable sans solliciter davantage les finances publiques. En concentrant ensuite l’aide publique sur les ménages âgés non-propriétaires ou sans perspective d’héritage, on corrige simultanément l’équité et l’efficacité de la dépense sociale.

Sa puissance sociale est pourtant davantage que financière. Le senior reste chez lui — préservant son autonomie, réduisant la pression sur les Ehpad Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes . Il finance ses soins et l’adaptation de son logement. Surtout, il peut aider ses enfants de son vivant. Un apport de 80 000 € à 35 ans change un destin résidentiel. À 55 ans, c’est trop tard. Ces dispositifs transforment la transmission posthume en levier de vie immédiat.

Pour massifier ces dispositifs, une seule voie crédible : créer ou utiliser un établissement public spécialisé doté des expertises juridiques (notaires, hypothèques), technologiques (évaluation des biens, digitalisation) et financières pour aligner les coûts sur ceux du crédit classique pour le PVH Prêt viager hypothécaire et amorcer pour le Bail Emphytéotique. Des acteurs mutualistes dont le modèle mutualiste est structurellement aligné avec une logique de long terme et d’impact, ont vocation à rejoindre ce mouvement : l’offre senior structurante, la monétisation de la relation client (immobilier + gestion financière du capital extrait), le positionnement prudentiel et le dispositif à impact constituent quatre axes d’intérêt naturels pour un groupe bancaire coopératif. Les établissements financiers privés suivront l’initiative publique, comme ils l’ont toujours fait dans l’histoire du financement du logement français.

La propriété progressive pour les jeunes : le bail emphytéotique

Face à l’autre versant de la crise, le bail emphytéotique résidentiel — tel qu’il est expérimenté par le dispositif Neoproprio — propose une troisième voie entre location et pleine propriété. Une foncière acquiert un bien et en cède la propriété à un ménage pour 50 % de sa valeur, via un bail de 25 ans. Le ménage emprunte cette moitié, verse une redevance modeste pour la part de la foncière, et jouit pleinement de son logement. À tout moment, il peut sortir en récupérant son épargne accumulée et une fraction de la plus-value, ou acheter définitivement son bien en ayant acheté la 1ère partie au prix d’origine. Au terme des 25 ans, il déménage avec son capital accumulé.

Concrètement, le coût mensuel total (remboursement du crédit plus redevance) est inférieur de 30 % au coût d’une acquisition classique en pleine propriété, et comparable à un loyer. Le dispositif répond aux trois objectifs fondamentaux de la propriété : être chez soi, accumuler une épargne plutôt que payer un loyer à fonds perdu, participer à la plus-value éventuelle. Et garantit la mobilité : la foncière s’engage à racheter le bail à tout moment.

Le décret du 29/03/2025 a ouvert le bénéfice du PTZ Prêt à taux zéro aux acquisitions en bail emphytéotique — validation institutionnelle décisive. Mais une validation ne fait pas une politique. Pour que ce modèle change d’échelle, il faut des porteurs institutionnels : Caisse des Dépôts et Action Logement • Missions : faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi • Création : 1953 (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction dit 1 % logement) • Organisation : - Action Logement… sont en première ligne. Car le bail emphytéotique résout leur problème autant que celui des ménages. Les investisseurs institutionnels sont sortis du logement locatif il y a 30 ans — loyers trop faibles, relation juridique avec le locataire trop contraignante. Le bail emphytéotique leur offre un rendement de long terme de 5 à 7 % net, sans les charges et risques du bailleur. C’est une nouvelle économie de l’investissement résidentiel — plus attractive sur le papier, mais encore à construire dans les pratiques.

• Articuler les deux dispositifs : le pont intergénérationnel

La vraie puissance de cette approche réside dans son articulation. Un senior parisien de 72 ans, assis sur 600 000 € de pierre, ne peut ni aider la famille de sa fille institutrice trentenaire ni financer ses soins à domicile. Via l’un ou l’autre dispositif de monétisation d’une fraction de son patrimoine immobilier, ll dégage 150 000 € de liquidités tout en restant chez lui. Sa fille utilise 80 000 € comme apport dans un contrat Neoproprio — elle accède à un logement de 450 000 € pour un effort mensuel de 1 000 €, bien inférieur à un loyer de 1 500 €. Le père finance avec le solde l’adaptation de son appartement et ses services à domicile. Ce scénario est réalisable aujourd’hui. Juridiquement. Immédiatement. Sans un euro de subvention publique, la valeur circule entre les générations : le senior retrouve des liquidités, la fille accède à la propriété, l’investisseur retrouve un rendement, la banque garde son modèle. Tout le monde y gagne — à condition d’accepter de changer.

Le vrai obstacle, il faut le nommer clairement, n’est pas technique, pas juridique. Il est culturel et institutionnel. Convaincre les banques de prêter sur la valeur d’un actif plutôt que sur les revenus d’un emprunteur heurte un siècle de pratiques et des processus entiers à réécrire. Convaincre les investisseurs institutionnels de revenir sur le logement sous une forme inédite exige qu’ils admettent que leur ancien modèle est mort. Ces deux mouvements sont possibles. Ils ne se feront pas sans volonté politique forte.

Quatre mesures pour agir maintenant

Pour un déploiement à l’échelle d’un réseau bancaire, trois exigences sont déterminantes : la protection renforcée du client vulnérable (information, traçabilité du consentement, adéquation produit aux héritiers) ; une analyse actuarielle rigoureuse (barèmes par âge, quotité de liquidité, clauses de revalorisation), et une chaîne opératoire fluide associant notariat, expertise immobilière et gestion des ayants droit au dénouement. Ce sont ces exigences qui justifient de confier l’amorçage à un acteur public ou parapublic spécialisé, avant que les réseaux privés ne prennent le relais à grande échelle.

Voici les quatre mesures pour agir maintenant :

• Créer un établissement public spécialisé pour industrialiser le PVH, en développant les expertises juridiques, actuarielles et technologiques nécessaires à la massification et en alignant les coûts sur ceux du crédit classique.
• Mobiliser la Caisse des Dépôts Groupe public, investisseur de long terme au service de l’intérêt général et du développement économique de la France. • Filiales : La Poste, Icade, Egis, Transdev, RTE, SFIL, GRTGaz, Compagnie des… , Action Logement et les Caisses de retraite comme foncières emphytéotiques de référence pour les acquisitions Neoproprio et les opérations de démembrement pour les seniors.
• Intégrer les deux dispositifs dans les plans locaux de l’habitat (PLH Programme local de l’habitat - document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat (parc public et privé, constructions nouvelles…) ) pour en faire des outils de politique territoriale mobilisables par les collectivités.
• Lancer une campagne nationale d’information et d’éducation financière pour déstigmatiser le PVH et la monétisation de leur patrimoine auprès des seniors et de leurs enfants — qui sont d’ailleurs, comme au Royaume-Uni, les premiers prescripteurs naturels de ces dispositifs — et faire connaître la propriété progressive aux ménages intermédiaires.

La France ne manque pas de richesse immobilière. Elle manque de mécanismes pour la faire circuler là où elle est utile, au moment où elle est utile. Les outils existent. Les besoins sont criants. Ce qui fait défaut, c’est l’audace de bousculer des acteurs installés dans des modèles dont la date de péremption est dépassée. La pierre a trop longtemps été un mur entre les générations. Il est temps d’en faire un pont — et d’avoir le courage de changer les règles du jeu pour y parvenir.

Tribune publiée à titre d’analyse économique. Sources : Insee Chargé de la production, de l’analyse et de la publication des statistiques officielles en France : comptabilité nationale annuelle et trimestrielle, évaluation de la démographie nationale, du taux… , DREES, Banque de France Membre de l’Eurosystème, qui regroupe la Banque centrale européenne (BCE) et les banques centrales nationales des pays ayant adopté l’euro pour monnaie, la Banque de France (BDF) est régie par les… , T. Piketty, Xavier Lépine Président @ Paris Île-de-France Capitale Économique • Président-fondateur @ Société des Nouveaux Propriétaires (néoproprio)
(IEIF Neoproprio), Chloé Voisin-Bormuth Membre @ RBR-T • Directrice générale @ Pais Île-de-France Capitale Économique • Déléhuée générale @ The Foundation bu PCE
(Paris Ile-de-France Capitale Economique), rapport Bouyer-Lépine au ministère du Logement (sept. 2025).

Xavier Lépine

• Président @ Paris Île-de-France Capitale Économique

• Président-fondateur @ Société des Nouveaux Propriétaires (néoproprio)

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Juillet 1983 - septembre 1989

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DEA en Economie et finance international

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Paris IX Dauphine
Master en Economie

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Fiche n° 45620, créée le 24/03/2022 à 09:55 - MàJ le 20/03/2026 à 12:05