Marseille : permis d’innover pour le 1^e immeuble de la « Ville Capable » (B. Guidoni, Modus Ædificandi)

Ville Capable : un modèle pour une ville durable

Modus Ædificandi est un maître d’ouvrage d’immobilier urbain personnalisable et évolutif, basé à Marseille depuis 2017. Parmi d’autres projets, nous développons actuellement Ville Capable, projet multi-sites long terme lauréat de l’AMI Appel à manifestation d’intérêt interministériel Engagés pour la Qualité du Logement de Demain 2022 et du Fonds Innovation Habitat de la Métropole Aix Marseille Provence depuis 2022.

Pour la mise en œuvre du premier immeuble de Ville Capable, qui sera situé dans le centre-ville de Marseille, sur un foncier cédé par la Métropole Aix-Marseille, Modus Ædificandi travaille le premier permis d’innover de la Métropole Aix Marseille et travaille d’ores et déjà au développement multi-site de Ville Capable.

Alors que les besoins de la ville sont en constante évolution, ses modèles de fabrication et d’usage apparaissent inadaptés aux transformations à venir. La ville « est statique, sa forme est fermée, elle est prédéterminée et figée, incapable de changements dans un milieu changeant ». ^[1] Ses immeubles sont pensés comme immuables. Ils sont prévus pour une destination principale (programme, surfaces, typologies) en réponse à des besoins pressentis, et autorisés par la planification. Ils sont équilibrés économiquement à partir d’une échelle large, et financés et fiscalisés pour le temps court.

Répondre à une instabilité externe

Nous savons pourtant que les évolutions sociétales (modes de vie, démographie, flux de population) et environnementales (réchauffement et aléas climatiques) auront des impacts considérables sur la ville, mais personne ne saurait les prévoir avec justesse. On continue donc à investir dans le court terme sur des composants devenus tellement interdépendants qu’ils s’entraînent dans une fuite en avant. En définitive, la seule chose qu’on sait, c’est que l’on ne sait pas. Un modèle ayant vocation de répondre à une instabilité externe ne peut donc être stable lui-même.

Le seul facteur certain est le temps. Pour être durable, la ville doit constamment s’adapter aux besoins de ses usagers et son environnement, dans le temps long. Une ville « forcément “'ouverte'” […] et si nécessaire, impermanente ». ^[2] La Ville Capable est un modèle structurel dynamique pour fabriquer la ville en permettant celle de demain. Elle se base sur trois piliers : un modèle juridique, un modèle de conception, et un modèle économique.

• Modèle juridique flexible : un véhicule adapté aux mutations de la ville

Pour garantir l’intérêt général, La Ville Capable se dote d’une société foncière à capital variable. Ce véhicule juridique associe la collectivité, les partenaires investisseurs, opérateurs et, bien entendu, les usagers (personnes physiques ou morales). Il possède les actifs, permet une entrée et sortie souples des sociétaires, des droits d’usage et un cadre de gouvernance garants de l’intérêt individuel au sein de l’intérêt collectif.

• Un hybride entre propriété et location

La Ville Capable propose une alternative au schéma classique « propriétaire ou locataire ». Ses sociétaires-usagers, personnes physiques ou morales, possèdent des parts leur donnant des droits d’usage. Ils sont affectables à un volume continu ou dissocié dans un ou plusieurs immeubles, moyennant une redevance mensuelle. Pour préserver un accès abordable durablement, les parts sont moins chères que l’achat immobilier, et possèdent des clauses de revente anti-spéculatives. La redevance est moins chère que la location, et une partie constitue une épargne, récupérable via un compte-courant d’associé. Le dispositif permet une mixité de personnes et de programmes dans un parcours résidentiel et programmatique fluide.

• Une stratégie multi-site à l’échelle de la ville

La Ville Capable est un système en archipel, composé de plusieurs immeubles dans la ville du quart d’heure. Ces immeubles peuvent être existants, étendus/surélevés ou neufs. S’ils sont petits individuellement, ensemble, ils constituent un seul actif, plus stable que la somme de ses composantes.

Chaque site fonctionne de manière autonome au sein d’un ensemble fonctionnant comme un tout, permettant aux usagers de circuler d’un lieu à l’autre selon leurs besoins, usages ou trajectoires. Il s’agit d’une ville polycentrique […] à l’image de la pensée de Pascal : « Une sphère infinie dont le centre est partout et la circonférence nulle part… L’infiniment divers dans des infrastructures flexibles et polymorphes ». ^[3] Ce modèle permet la mutualisation d’usages partagés de chaque immeuble comme un seul commun : ici une toiture-terrasse, là une buanderie, là un jardin ou un atelier… Il favorise la mutualisation et l’accroissement des capacités dans la ville du quart d’heure.

• Modèle de conception adaptatif : un montage paramétrique

Tout immeuble de la Ville Capable, existant ou neuf applique un montage paramétrique, alliant conception, technique et juridique. Tous sont […] « assez souples pour répondre à une conception dynamique de la vie, créant notre entourage en relation directe avec des modes de comportement en changement incessant. » ^[4]

Chaque immeuble est décomposé en une somme d’unités, pouvant accueillir simultanément une diversité de programmes (logement, tertiaire, commerce, activité) et typologies, avec une équivalence multisite. Chaque immeuble offre également un ou plusieurs usages partagés. L’évolutivité externe permet aux volumes de se combiner et se diviser pour s’adapter aux usages : deux T2 peuvent faire un T5, un duplex se diviser pour faire deux simplex, un grand logement devenir un bureau et un commerce….

L’évolutivité interne permet aux aménagements d’évoluer à l’intérieur d’une typologie qui resterait inchangée. Un volume initialement configuré en T2 peut devenir un T4, puis se transformer pour devenir un T3, changer de salles d’eau et même d’accès. La Ville Capable peut trouver une réponse initiale aux besoins du territoire et de ses usagers, s’adapter à l’évolution des besoins et se recomposer en fonction.

• Une construction évolutive

Les structures des immeubles sont des ossatures de petite taille, permettant une charge admissible importante. Elles sont prévues pour durer dans le temps long et être démontées puis réemployées, avec une logique d’interopérabilité des composants. Les réseaux, éléments d’habillage et de partition sont prévus pour des cycles plus courts. Ils sont au maximum en matériaux bio/géo-sourcés ou de réemploi, et facilement accessibles et amovibles. Leur utilisation réduit l’impact initial, et permet la réversibilité du bâti, selon les évolutions environnementales, techniques ou normatives.

C’est l’idée d’une « clip-on architecture » ^[5] :«  […] des structures qui laissent le maximum de liberté à chaque personnalité individuelle pour les utiliser à sa guise selon sa volonté »» ^[6] La Ville Capable est propriétaire des composantes des immeubles en partenariat avec leurs producteurs, et garante de leur réemploi. Il s’agit d’une économie de fonctionnalité : puisque le producteur du bien reste propriétaire, alors il a intérêt à prolonger la durée de vie de son bien ^[7]. Cela permet de baisser les coûts globaux, d’augmenter la valeur d’usage et de contrer l’obsolescence.

• Modèle économique macro-temporel : prospérité et capacités

La Ville Capable dépasse les simples indicateurs de ressources pour se concentrer sur les possibilités effectives pour ses usagers de choisir et d’agir, d’habiter, travailler, s’éduquer, contribuer à la ville : leurs capacités ^[8]. Supposons qu’un sociétaire-usager possède 20 parts. Dans un seul immeuble (100 parts affectables), ses 20/100 droits d’usage lui permettent d’utiliser un duplex (15 p) + un bureau (5 p), ou un local d’activité (20 p), en plus d’accéder à un espace partagé (ex. : un atelier). Ses capacités sont réelles : des dizaines de possibilités mais limitées pour un site. Dans trois immeubles (300 parts affectables) : Ses 20/300 droits d’usage lui permettent d’utiliser un duplex dans le premier immeuble, un bureau dans le deuxième, un atelier dans le troisième, plus trois espaces partagés (toiture-terrasse, jardin, atelier…).

Ses capacités sont décuplées à des centaines de possibilités, sans augmentation de ses parts, grâce à la diversité et à l’échelle du réseau. Il s’agit d’un effet d’accroissement des valeurs. Dans une logique d’individualisme en réseau^[9], plus l’environnement de Ville Capable est large, plus on est « riche ». Ses usagers sont les investisseurs des biens et services dont ils bénéficient. Ce sont des personnes physiques (familles, personnes éligibles au LLS, étudiants, salariés) et morales (TPE-PME, institutions, bailleurs sociaux, intermédiation locative). Ils trouvent dans la Ville Capable une offre qualitative et abordable, adaptable aux évolutions de leurs vies et pratiques, et un accroissement de leurs capacités.

Ses bénéficiaires indirects sont le territoire, les institutionnels et confédérations, mais aussi des personnes privées, physiques et morales. Ils trouvent dans la Ville Capable une diversification des modèles disponibles, une offre urbaine abordable, une valorisation stable et durable de leur territoire, et un retour sur investissement dans le temps long.

• Un financement long-terme

L’immobilier statique repose sur des cycles de 30 à 40 ans. Après un amortissement dans le premier cycle, la rentabilité décroît fortement au-delà du second cycle, sous l’effet de l’obsolescence, nécessitant un réinvestissement ou une revente. Ce mécanisme n’est viable que dans un contexte de croissance soutenue, aujourd’hui remis en cause par les contraintes environnementales, économiques et sociales. La performance d’un actif ne peut donc être évaluée qu’en prenant en compte sa capacité à évoluer dans le temps long.

Les actifs dynamiques de La Ville Capable ont un coût de fabrication supérieur (10 à 15 %), ils présentent des coûts d’exploitation réduits (60 %) permettant d’absorber les fluctuations et gagner en pertinence dans le temps long. La stabilité de la Ville Capable permet un financement à taux fixe par un fond dédié, sur un mégacycle (temps long : 90-120 ans / échelle large : 2-4 km²).

• Des leviers pour faire la Ville Capable aujourd’hui

Rendre la Ville Capable réelle doit passer par une évolution du modèle statique. Il s’agit de permettre les possibles plutôt qu’une planification.

Dans la Ville Capable, les autorisations d’urbanismes permettent l’ensemble des destinations autorisées, dans des minimum et maximum convenus par la collectivité. Aucune nouvelle autorisation n’est donc nécessaire à chaque changement d’usage. Les surfaces des immeubles ne sont plus calculées en Surface de Plancher, Utile ou Habitable, mais en surface possible. Les conventions ne sont pas attachées à une typologie et surface dans un immeuble, mais en surface possible dans un périmètre.

Les taxes sont payées pour la destination médiane, dans la répartition la plus contraignante. La fiscalité de la Ville Capable tient en compte le temps long, et prévoir un abattement pour des immeubles qui sont plus bénéfiques au territoire dans le temps long. En permettant un environnement désirable, la Ville Capable accroît sa valeur relative générant un cycle vertueux. Il s’agit d’un modèle macro-temporel dont la non-planification délibérée pourrait « s’avérer avoir des raisons de réussir que le planificateur n’a lui-même pas prévues. » ^[10]

[1] Shadrach Woods dans « Steam », Architectural Design, n° 5, mai 1960

[2] Peter et Alison Smithson dans « The Aesthetics of Change », Architect’s Year Book, 8, 1957

[3] Carlos Moreno Directeur scientifique de la chaire « Entrepreneuriat, territoire, innovation » @ Institut d’administration des entreprises de Paris (IAE Paris-Sorbonne Business School) • Professeur associé … « In The 15-Minute City : A Solution to Saving Our Time and Our Planet”, Wiley, 2024 (cité dans Rapport Sens, 2025)

[4] Constant Nieuwenhuys  »Une autre ville pour une autre vie« , Internationale situationniste, n° 3, décembre 1959

[5] Reyner Banham  »A Clip-on Architecture”, Architectural Design, Novembre 1965

[6] Yona Friedman « L’architecture mobile (1958-2020) - Vers une cité conçue par ses habitants », Éclat, 2020

[7] Johann Van Niel « L’Économie de fonctionnalité : principes, éléments de terminologie et propositions de typologie », Développement durable et territoires, 5, 2014

[8] Amartya Sen Commodities and Capabilities, North-Holland, 1985 / Development as Freedom, Oxford University Press, 2001

^[9] François de Singly « L’individualisme est un humanisme », Poche, 2015

[10] Reyner Banham, Paul Barker, Peter Hall et Cédric Price « Non-Plan : an Experiment in Freedom », New Society, n° 338, 20 mars 1969