Think Cities : « 4 enjeux du logement pour constituer une ville inclusive » (Lionel Primault, FNAR)

« Dans la ville abordable, il ne faut pas avoir peur de la norme » (Lionel Primault)

Dans la ville abordable il ne faut pas avoir peur de la norme. Ce ne sont pas les normes ambitieuses qui vont peser sur le coût du logement, car c’est le foncier qui coûte le plus cher. Si le coût de la construction varie à la hausse du fait de ces normes, il pourra être répercuté par des mécanismes de minoration du foncier

Lionel Primault, directeur général de la Fédération nationale des associations régionales HLM • Activité : la FNAR est l’une des 5 fédérations de l’Union sociale pour l’Habitat (USH). Elle regroupe les associations régionales d’organismes HLM. Elle assure le lien entre ces associations et… , met en avant 4 enjeux principaux du logement « pour constituer une ville inclusive » :

Assurer l’abordabilité de l’offre de logement dans tous les territoires, pour les ménages les moins autonomes et les plus éloignés du marché, qui disposent des ressources les plus faibles.

• « Pour cela les territoires doivent conserver une offre de logements très sociaux. Les PLAI bénéficient d’une TVA à 5,5 % lors de la construction, dispositif qui pourrait être plus largement étendu à l’ensemble du parc très social. IL y a aussi une offre de logement accompagné via le programme Logement d’abord et tous les programmes développés dans les territoires par les bailleurs à travers le FNAVDL financé sur les astreintes d’État sur le DALO mais aussi financé par les bailleurs sociaux : +15 M€ en 2020. aujourd’hui on dépense 2 Md€ par an pour l’hébergement d’urgence. Cela concerne 160 000 personnes par an et ce chiffre augmente chaque année. L’enjeu c’est d’abord de leur fournir un logement » ;

 Conserver près des centres-urbains les travailleurs pauvres, en particulier dans les métropoles.

• « Pour cela il ne faut pas seulement se concentrer sur le très social mais reconnaître aux bailleurs sociaux une vocation généraliste et développer le logement intermédiaire. L’enjeu est d’éviter un phénomène à 2 vitesses, entre d’une part le marché libre où le laisser-faire est la loi et où les prix montent et le marché spécialisé sur le social, sans jamais pouvoir  compenser la différence » ;

Lutter contre l’inflation immobilière et foncière :

• « Il ne faut pas abandonner le parc privé au libre jeu du marché. Les villes doivent encadrer les loyers, 28 collectivités sont engagées dans une telle démarche aujourd’hui. Il faut encadrer les prix de VEFA que pratiquent les promoteurs et instituer des secteurs de mixité sociale dans la ville. Ce sont des secteurs avec une obligation de construire un minimum de logements sociaux pour le promoteur lorsqu’il construit un programme. Il y a aussi les organismes de foncier solidaire (OFS) qui permettent de dissocier foncier et bâti, ces organismes assurant la maîtrise foncière. Ils concernent principalement les ponts avancés de la gentrification pour garantir aux accédants un prix décent au regard de leurs revenus et aux villes une maîtrise foncière » ;

Rendre la ville « désirable et vivable »  :

• « Certaines villes ont instauré des chartes promoteurs fixant des obligations au-delà des obligations légales, en matière de taille de logement et de spécificités : logement traversant, nombre minimal d’ouvertures, présence d’espaces verts, d’un ou plusieurs locaux à vélo… 10 % des ménages en France ont vécu le confinement dans un logement dépourvu de tout balcon accès extérieur, jardin… cela rend la vie particulièrement pénible. On peut se dire que cela l’exception. En revanche il y a les épisodes caniculaires d’été qui demeureront plutôt la règle que l’exception. Il faut travailler le confort thermique d’été avec la rénovation. C’est principalement donné par des VMC double flux aujourd’hui, mais des problématiques liées au bruit de la ventilation se font jour ».

« En Île-de-France, le seul logement abordable, c’est le logement social » (Jean-Luc Vidon, ICF Habitat la Sablière)

Aujourd’hui le logement social accueille des publics très diversifiés mais qui n’ont plus aucune possibilité de se loger décemment si on laisse faire le marché. En île-de-France, le seul logement abordable c’est le logement social quand on voit le niveau des prix du parc privé, voire intermédiaire

Le bailleur ICF Habitat La Sablière est gestionnaire de 100 000 logements en France dont 40 000 en Île-de-France, destinés au départ aux cheminots de la SNCF et ouverts aux publics envoyés par l’État et les collectivités locales. Son directeur général Jean-Luc Vidon dresse un état des lieux de la demande de logement social et d’hébergement d’urgence. Il insiste sur la nécessité de déployer des partenariats entre bailleurs sociaux, associations, État et collectivités pour relever le défi de la demande de logement, en particulier dans les zones tendues :

• « 2 millions de personnes sont en attente d’un logement social en France, dont 750 000 en Île-de-France. 128 000 personnes en hébergement ont pu accéder au parc social en 2019. La demande d’hébergement d’urgence est très forte : 120 000 places pour près d’1Md€ et 7000 places hivernales temporaires ont été créées en 2019 ».
• « Nous travaillons à répondre aux demandeurs qui cherchent un logement et aux personnes en hébergement d’urgence qui cherchent à en sortir. Pour cela, nous avons intérêt à travailler avec les acteurs qui connaissent ces personnes pour garantir un parcours locatif de qualité » :
  
  • État et collectivités :
    • « Via la mise à disposition temporaire de logements qui seront demain ou après demain démolis par l’Agence nationale de la rénovation urbaine • Établissement public à caractère industriel et commercial • Création : 2004 • Missions : apporter son soutien financier aux collectivités locales, aux établissements publics et aux organismes… (ANRU) ou pour une valorisation patrimoniale de terrains en transition d’usage : loués 6 mois, voire 1-2 ans, ces biens peuvent servir à loger temporairement des publics en besoin directement ou en installant des logements modulaires » ;
    • Via des aides financières : « Construire du logement social dans une région ou le foncier est extrêmement cher cela nécessite des aides financières. Et puis des aides pour nos partenaires associatifs parce qu’il faut accompagner des publics et cela nécessite des moyens » ;
    • Impulsion des politiques publiques : si une collectivité n’a pas envie d’un projet elle a les moyens de bloquer. Nous sommes au début du mandat municipal 2020-2026, je lance un appel aux élus : la question du logement et de l’hébergement concerne toutes les communes.
    • Adapter la politique de logement aux besoins du territoire : « Il est essentiel de comprendre que les questions doivent être traitées à l’échelle de la Métropole du Grand Paris ou même de toute la Région Île-de-France • Assemblée délibérante de la région Île-de-France • Départements : Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et… . 20 ans après la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants il reste 60 communes qui ne sont pas dans les clous, cela n’est pas normal. C’est pour cela que l’on a besoin de l’État qui doit garantir la construction de logements sociaux sur tout le territoire ».
  • Le secteur associatif :
    • Pour l’insertion par le logement : « Nous avons signé un accord national avec Habitat et Humanisme • Fédération d’associations loi 1901 Missions : construire, rénover ou réhabiliter des logements via la Foncière d’Habitat et Humanisme Création : 1986 Parc : 10 620 logements en propre ou en… , pour travailler sur 2 questions :
      • Les sorties d’hébergement et la capacité de fluidifier les flux vers le logement ;
      • Les pensions de famille. Un programme de déploiement de 10 000 pensions de familles est en cours, qui répond aux besoin des élus des collectivités et des demaandeurs. Nous souhaitons développer davantage les pensions de famille avec Habitat et Humanisme sur tout le territoire national ».
    • Pour mobiliser temporairement du patrimoine : « Il s’agit d’hébergements pour 6 mois voire 1 à 2 ans, pour accueillir de façon temporaire des personnes accompagnées par des associations comme Aurore avec qui nous travaillons » :
      • « À ce jour, 2 foyers sont transformés en centre d’hébergement d’urgence temporairement, qui accueillent 400 personnes ;
      • Nous avons des logements familiaux ».
  • « Nous réfléchissons également sur le modulaire, le temporaire. Il y a des fonciers temporairement utilisables en Île-de-France, pour 2 ans, 3 ans, 5 ans parfois 10. Il est possible avec des industriels et le financement de l’État, de proposer des offres de logement temporaire, qui viendront compléter l’offre classique de logement social, qui peine à construire pour couvrir les besoins ».

Interview de Loïc Canton (vice-président de la Fnaim)

« Au 01/06/2020, 114 000 logements sont conventionnés avec l’ANAH dans le cadre du dispositif Louer Mieux  »(Simon Mathivet, chef de projet politiques sociales du logement à l’ANAH)

Nous utilisons le parc privé pour produire du logement abordable, à travers le dispositif Louer mieux, qui repose notamment sur un dispositif fiscal intitulé 'Louer abordable'

• Pour les particuliers propriétaires des aides aux travaux sont proposées, jusqu’à 35 % du projet de travaux dans la limite de 60 000€, soit 28 000€ de subvention maximale.
• Il existe en plus un abattement fiscal sur les revenus fonciers du propriétaire bailleur, jusque 85 %.
• Il y a des aides à la gestion locative pour le logement conventionné avec l’ANAH dans le cadre du programme Louer Mieux, via des agences immobilières à vocation sociale (AIVS, dont Habitat et Humanisme) :
  • Garantie du paiement des loyers ;
  • En contrepartie d’un engagement du propriétaire bailleur à louer de 6 à 9 ans à un loyer inférieur au marché et à des personnes respectant des conditions de ressources, ce dernier bénéficie d’une déduction fiscale.

« Au 01/06/2020, 114 000 logements sont conventionnés avec l’ANAH dans le cadre du dispositif 'Louer Mieux' permettant à des propriétaires privés de bénéficier d’un abattement fiscal sur leurs revenus fonciers et d’une aide à la rénovation jusqu’à 28 000€ contre la location à bas coût de leur logement. Chaque année l’ANAH conventionne entre 9 et 10 000 logements. En 2019 par exemple, ce sont 9 300 logements qui ont été conventionnés dans le cadre de ce dispositif. Sur ces 9 300, 50 % étaient situés en zone tendue (Île-de-France, grandes métropoles comme Lille, Lyon, Marseille, Strasbourg, Rennes et Nantes…) », indique Simon Mathivet.

« Il s’agit d’une offre complémentaire au parc social. C’est ce qu’on pourrait appeler du logement intermédiaire, pour lequel il y a une vraie demande notamment en zone très tendue et tendue. Cette offre est à la croisée du parc social et du parc privé libre ». Il précise :

• « À Lille la location coute 14€ m² dans le privé. Le PLAI Prêt locatif aidé d’intégration - permet la construction de logements locatifs sociaux pour les personnes se trouvant dans une situation de grande précarité se situe entre 4,5 et 6,5 du m². Notre offre se situe entre 7€ et 12€ du m². Les loyers conventionnés avec l’ANAH Agence nationale de l’habitat sont donc entre 10 et 30 % moins cher que le privé » ;
• « À Paris on est à 25€ du m² dans le privé, l’ANAH entre 12€ et 17€. Il ne s’agit certes pas de logement pour les publics très précaires, néanmoins cela reste du logement abordable puisque bien en dessous des prix du marché  ».
• « Il existe également des exemples de collectivités qui majorent nos aides nationales par des aides locales. C’est le cas par exemple de l’Eurométropole de Strasbourg, d’ailleurs délégataire des aides à la pierre et qui majore les avantages de l’ANAH. En 2019, 165 logements abordables ont été produits dans le parc privé grâce à cela. Cela représente plusieurs opérations de construction de logements sociaux en une année ».
• « Tous ces dispositifs sont dans des quartiers dans lesquels les personnes logées n’auraient jamais eu accès au logement, sans le dispositif (…) C’est la preuve que l’on peut produire du logement abordable tout en développant la mixité sociale et participer à une ville inclusive en mobilisant le bâti existant du parc privé, avec des loyers pas si éloignés du parc social ».

« Nous allons essayer de faire en sorte que l’objectif d’amélioration de la performance thermique du parc locatif privé, confirmé par le plan de relance, puisse encore mieux intégrer le dispositif Louer Mieux », indique Simon Mathivet.

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