« Reconnaître le caractère stratégique des villes moyennes » (J.-Y. Carillet, CR Crédit Agricole 35)

Répondre à un besoin en logements conséquent 

Les politiques du logement répondent à de multiples objectifs. Elles doivent avant tout servir les enjeux de base que sont :

• faire en sorte que tous les français disposent d’un logement adapté et que celui-ci soit conforme aux attentes de la COP 21 Accord international pour le climat approuvé à l’unanimité par les 196 délégations (195 États + l’Union Européenne), le 12/12/2015. L’Accord de Paris entre en vigueur le 04/11/2016.  ;
• favoriser l’accession à la propriété dans le cadre du parcours résidentiel tout en développant un parc locatif adapté avec un logement pour tous.

En zones tendues, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements perdure. Il est la source principale d’importantes hausses de prix qui ne permettent plus aux ménages et en particulier aux ménages modestes, de se loger. Dans les zones plus détendues, beaucoup de logements demeurent vacants mais ceux-ci sont souvent inadaptés. S’ajoute à ces constats sur l’existant, le besoin de loger environ 8 millions de français supplémentaires à horizon 2050 selon les estimations de l’Insee L’Institut national de la statistique et des études économiques .

Par ailleurs, le parc de logement n’est pas sur la trajectoire qui doit l’amener à l’objectif de la neutralité carbone en 2050. Aussi surprenant que cela puisse paraître, il n’existe pas vraiment de consensus sur l’importance de ce déficit en logement, sur le besoin effectif en logement et sur la planification régionale des besoins à l’horizon 2050. Un nouvel objectif, la « zéro artificialisation nette » vient d’être introduit pour inciter fort justement à reconstruire la ville sur la ville et à nous rappeler que le foncier est rare.

Repenser les équilibres entre les territoires en s’appuyant sur les villes moyennes pour construire l’échelle pertinente entre les métropoles et les territoires ruraux

Toutes les études ou enquêtes sur les projets de vie des Français positionnent les villes moyennes en tête de classement comme lieu de vie privilégié et confirment une préférence pour la maison individuelle. Ces attentes ont été renforcées par l’impact des deux crises que nous venons de vivre : celle des Gilets-jaunes et celle du Coronavirus. Cette tendance, motivée au départ par le rejet des métropoles, devient au fil des ans un choix délibéré et assumé d’aller vers une qualité de vie nouvelle avec le « bien-être » comme déterminant central.

Ces villes moyennes (350 en France) représentent une échelle pertinente pour tirer parti du large spectre des atouts de nos territoires en matière économique. Elles constituent des relais entre les territoires ruraux et les métropoles, elles offrent des lieux de vie abordable et de qualité où le travail est possible grâce aux nouvelles technologies de la communication.

Les programmes comme Action Cœur de Ville ou Petites Villes de Demain sont donc clés. Ils partent bien des besoins des territoires et répondent aux attentes des élus locaux et des habitants. Les acteurs politiques et économiques peuvent aller plus loin en reconnaissant le caractère stratégique de ces villes moyennes et en y investissant de façon plus significative.

L’épargne des ménages est significative et en forte croissance, il s’agit par exemple des fonds non utilisés de l’épargne logement (300 Md€). On pourrait donner du sens à cette épargne en faisant bénéficier de la prime d’Etat sans réalisation de prêt, les ménages qui investiraient à partir de plans d’épargne logement disponibles dans ces villes.

Construire plus, consommer moins d’espace

L’offre de logement abordable est un élément clé pour le développement économique et l’emploi. Il faut donc se donner les moyens de construire davantage mais aussi de se pencher sur le tissu existant. À cet égard, la baisse récente de la construction semble moins provenir de problèmes financiers que de blocages administratifs et réglementaires préexistants à la crise du Covid et que celle-ci a amplifiés. Lever ces blocages, dont il ne faut pas sous-estimer la complexité, nous semble essentiel.

Un plan important de rénovation vient d’être annoncé par le Gouvernement. Il mobilise des sommes significatives avec l’appui du Green Deal Européen et fait un premier pas timide dans la simplification des aides. Cela va dans le bon sens et devra être amplifié.

Favoriser l’accession à la propriété tout en développant le parc locatif

À l’heure de la retraite, être propriétaire de son logement, c’est bénéficier d’un capital qui doit permettre de faire face à la baisse de ses revenus puis ensuite, en le monétisant, de financer une dépendance paisible sans grever les finances publiques ni celles de ses proches.

Or l’accession à la propriété semble marquer le pas et le ralentissement touche surtout les ménages les plus modestes. Dans ces conditions, 2 choses nous semblent importantes :

• maintenir un contexte favorable à l’endettement raisonné des ménages. Le modèle français de crédit habitat est robuste et sécurisant : endettement à taux fixe, solvabilité sur la personne et non sur le bien, assurance emprunteur pour tous, pas ou très peu de saisie immobilière… On ne peut que s’inquiéter à cet égard du renforcement des réglementations prudentielles tant française qu’Européenne qui menacent ce modèle. Une application trop rigoureuse des critères (durées de financement, taux d’endettement) pourrait empêcher des dizaines de milliers d’emprunteurs d’accéder à la propriété ;
• soutenir l’accession sociale à la propriété. Relancer un PTZ Prêt à taux zéro qui perd de son attractivité avec un budget qui se réduit chaque année et soutenir le développement de nouveaux mécanismes comme le BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs nous semble approprié.

Sécurisation des revenus locatifs

Le secteur locatif privé mérite une reconnaissance particulière. Il est trop souvent considéré comme un dispositif fiscal alors qu’il répond à un vrai besoin de logement d’une population qui ne peut pas accéder à la propriété ou qui a besoin de mobilité. Il répond également à une vraie nécessité de création de revenus pour la retraite. A cet égard, il nous semble que la sécurisation des revenus locatifs comme proposée par Mickaël Nogal mérite toute notre attention. 

La France a la chance de posséder un parc locatif social important et des sociétés HLM dynamiques et puissantes. Tout en préservant ce modèle, il est nécessaire d’accompagner les nécessaires consolidations, d’alléger certaines règles pour rendre ces HLM moins dépendantes du budget de l’État tout en leur permettant de construire plus et de rénover.

Enfin, le développement d’un parc locatif tant privé que social, adapté aux besoins spécifiques de certains ménages (les étudiants et les apprentis, les seniors, les personnes souffrants de handicaps…) doit être encouragé en organisant mieux la gestion de ces lieux de vie.

---

© News Tank Cities - 2024 - Code de la propriété intellectuelle : « La contrefaçon (...) est punie de trois ans d'emprisonnement et de 300 000 euros d'amende. Est (...) un délit de contrefaçon toute reproduction, représentation ou diffusion, par quelque moyen que ce soit, d'une oeuvre de l'esprit en violation des droits de l'auteur. »