OFS : outil majeur au service de la mixité sociale et de l’urgence climatique (Imed Robbana, Le COL)

News Tank Cities - Paris - Tribune n°211136 - Publié le 12/03/2021 à 11:15
- +
©  photo.valleau@gmail.com
Imed Robbana - ©  photo.valleau@gmail.com

Dans cette période troublée en raison de la pandémie et de la crise économique nous sommes tous confrontés à 2 défis majeurs. Le 1e est de concilier la nécessité de répondre rapidement à l’urgence climatique avec l’impératif à produire une offre de logements accessibles au plus grand nombre. En prenant des raccourcis on peut le résumer ainsi : « comment arriver en même temps à sauver la planète et à donner un toit aux populations modestes et fragiles ? ». (…) Le 2e défi est celui de la mixité sociale et de la lutte contre la gentrification. Pouvons-nous, au 21è siècle, au moment de cette urgence climatique, continuer à avoir le même mode de développement qu’au siècle précédent ?, écrit Imed Robbana Directeur général @ Comité ouvrier du logement (COL)
, directeur général du Comité ouvrier du logement • Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) Création : 1951 Missions : acteur généraliste de l’habitat, avec 3 métiers : aménageur foncier, promoteur-constructeur et gestionnaire… (COL), dans une tribune adressée à News Tank le 10/03/2021.

Le BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs connait un intérêt grandissant avec 52 organismes de foncier solidaire (OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale ) agréés en France à ce jour. D’ici à 2024, plus de 9 200 logements en bail réel solidaire auront été livrés en France. Fort de cette dynamique et suite aux journées de Lille (2018) et Rennes (2019), le réseau des OFS vient de se structurer le 15/02/2021 en une association, Foncier Solidaire France. Avec 2 objectifs : mutualiser l’expertise développée par ses membres et se positionner comme un acteur identifié auprès des pouvoirs publics et des partenaires nationaux.

Voici la tribune d’Imed Robbana.


De la mixité partout, des logements éco-responsables et énergétiquement performants

Dans cette période troublée en raison de la pandémie et de la crise économique, nous sommes tous confrontés à 2 défis majeurs.

  • Le 1e est de concilier la nécessité de répondre rapidement à l’urgence climatique avec l’impératif à produire une offre de logements accessibles au plus grand nombre. En prenant des raccourcis on peut le résumer ainsi : « comment arriver en même temps à sauver la planète et à donner un toit aux populations modestes et fragiles ? » L'épisode des gilets jaunes devrait nous inciter à réfléchir à 2 fois sur la façon d’y parvenir. La solution qui consistait à faire payer une taxe carbone à des ménages qui n’ont pas d’autres choix que d’utiliser leur voiture était une fausse bonne idée. Il ne faut pas oublier que le développement durable est à l’intersection de l’environnemental, de l'économique et du social.
  • Le 2e défi est celui de la mixité sociale et de la lutte contre la gentrification. Pouvons-nous, au 21è siècle, au moment de cette urgence climatique, continuer à avoir le même mode de développement qu’au siècle précédent ? À savoir, toujours le même scénario : une forte demande sur un secteur se traduit inévitablement par une hausse des prix des logements qui pousse les ménages à aller habiter de plus en plus loin de leur lieu de travail, générant ainsi des embouteillages, de la pollution du stress… Certains pourraient penser qu’il suffit de produire beaucoup plus de logements de manière à ce que le niveau de l’offre rejoigne celui de la demande pour que les prix arrêtent de grimper. C’est là aussi une fausse bonne idée, car si en théorie ça marche, dans la vraie vie ça ne marche pas. Comment arriver à construire des logements en nombre suffisant pour peser sur les prix, à l’heure de la zéro artificialisation nette (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ), du rejet des maires bâtisseurs et de la densité. Il s’agit d’une solution difficilement applicable dans un pays démocratique et décentralisé. Elle n’est pas compatible avec les aspirations de nos concitoyens et elle est en contradiction avec l’urgence climatique qui nécessite un développement harmonieux raisonné et raisonnable. Alors que faire pour arriver malgré tout à offrir un toit pour tous, là où la demande est de plus en plus forte. Il s’agit d’un problème très complexe et cet article n’a pas vocation à développer les différentes solutions envisageables. Il est fort à parier que la nécessité d’une régulation de la part des pouvoirs publics fait partie du socle incontournable de ces solutions.

Au-delà de la nécessaire régulation, l’Organisme de Foncier Solidaire est un dispositif majeur de la boîte à outil qu’il convient de déployer pour relever les 2 défis évoqués. 

Qu’est-ce qu’un OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale  ? 

Il s’agit d’un dispositif inspiré du modèle anglo-saxon des Communities Land Trust (CLT), porté initialement par la députée du NORD Audrey Linkenheld  et par la fédération nationale des sociétés coopératives HLM dans le cadre de la loi Alur. Sans rentrer dans la mécanique juridique et en simplifiant, il s’agit d’un organisme sans but lucratif qui achète le foncier pour en rester propriétaire indéfiniment. Les accédants à la propriété n’achètent que le bâti (droits réels) et ils vont payer un loyer (redevance) pour le terrain par le biais d’un Bail Réel Solidaire (BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs ) d’une durée qui peut aller jusqu'à 99 ans. Le dispositif ouvre droit à une tva à 5.5 % (pour un logement neuf).

Le logement doit être la résidence principale des ménages dont les revenus sont sous les plafonds de l’accession sociale PSLA (Prêt Social Location Accession), soit 3 908 € de revenus nets mensuels pour un couple avec 2 enfants par exemple. Celui-ci peut aussi bénéficier d’un abattement de la TFPB Taxe foncière sur les propriétés bâties (taxe foncière sur les propriétés bâties) qui peut aller de 30 % à 100 % en fonction de la décision de la collectivité. Le prix du logement doit également être inférieur aux prix de vente plafonds du PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs . Le logement, lorsqu’il est revendu, doit respecter un prix plafonné prévu dans le bail. Il ne peut être revendu qu'à des ménages qui sont aussi sous les plafonds du PSLA. Lors de cette revente, le bail est rechargé pour une durée équivalente au premier bail. La novation et la force du dispositif résident dans cette clause anti spéculative qui, grâce au rechargement du bail, devient illimitée dans le temps. Jusqu’à présent ces clauses pouvaient difficilement aller au-delà de 10 ans et ne prévoyaient pas la nécessite de réserver la revente à des ménages qui sont aussi sous les plafonds du PSLA. De ce fait, les collectivités vont pouvoir disposer d’un parc de logements qui sera durablement abordable

Pour illustrer le propos je me dois de relater l’interpellation de l’ancien Maire de Guéthary qui m’annonce un jour, excédé, la revente d’un T3 PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs que Le Col avait cédé à 152 000 € avec une clause anti spéculative de 10 ans. Ce même logement avait été revendu  à un prix de 400 000 € pour être occupé 1 mois ou 2 par an en résidence secondaire. Il est assez difficile de comprendre que, lorsqu’une commune aussi tendue que Guéthary (prix parisiens) fait des efforts pour que le prix du terrain soit compatible avec l’accession sociale et que dans le même temps le logement a bénéficié d’une TVA à 5,5 %, celui-ci reparte sur le marché dans ces conditions.

Clauses anti-spéculatives illimitées dans le temps

A contrario, on peut se demander pourquoi les ménages modestes ne pourraient pas faire des plus-values comme leur voisin qui lui n’a pas de contraintes. Après tout ce serait une manière d’actionner l’ascenseur social qui ne fonctionne plus actuellement. Il s’agit d’une objection plus que légitime. Mais ne vaut-il mieux pas, surtout lorsqu’il s’agit de terrains publics, faire bénéficier plusieurs ménages (plutôt qu’un seul) de plus-values, certes moindres mais qui permettent de garder le logement accessible indéfiniment pour des familles modestes ?

C’est grâce à ces clauses anti-spéculatives illimitées dans le temps que l’OFS est un outil efficace dans la lutte contre la gentrification. Combien de quartiers populaires se sont boboïsés et ont poussé les publics modestes à habiter de plus en plus loin perdant ainsi la richesse de la diversité qui faisait leur attrait et créant la congestion de la circulation sur les routes. 

Le rôle crucial de la Caisse des Dépôts et Consignation

à ce jour, il existe 3 grandes catégories d’OFS. Des OFS portés par des collectivités, d’autres portés par des établissements publics fonciers (EPF) et, enfin, ceux portés par des organismes HLM. Le modèle économique des 2 premiers repose essentiellement sur la fiscalité locale. Le troisième, porté par les organismes HLM, repose sur l’effet de levier du Prêt Gaia de la CDC Caisse des dépôts et consignations - Institution financière publique qui assure un service d’intérêt général et de développement économique pour le compte de l'État français et des collectivités .

Grâce au prêt Gaia d’une durée de 60 ans, qui peut aller jusqu'à 80 ans sur les secteurs très tendus, l’OFS a la possibilité de lisser le coût du terrain et de sa viabilisation sur une très longue durée lui permettant ainsi d’intervenir sur des territoires où la possibilité de l’accession sociale est très limitée en raison des prix des terrains très élevés. Dans la mesure où le foncier est lissé sur une très longue durée cela permet aussi d’absorber une partie des surcoûts liés à la nécessaire transition écologique. Dorénavant, nous pourrons construire partout des logements écologiquement responsables et accessibles au plus grand nombre. 

Par ailleurs, l’OFS permet de solvabiliser des ménages qui, compte tenu de la récente flambée des coûts de construction, ne pouvaient plus acquérir en PSLA. Les programmes que Le COL lance en commercialisation aujourd’hui, lorsqu’ils sont en PSLA, ne permettent pas de prendre en compte le PTZ Prêt à taux zéro (prêt à taux zéro) dans le plan de financement du ménage car la levée d’option a lieu au mieux dans 3 ans, au-delà de la date limite de mobilisation du PTZ Prêt à taux zéro prévue fin 2022. Le financement n'étant mis en place que dans 3 ans, il y a un risque de taux qui est difficile à mesurer, même si on est enclin à penser que les taux devraient rester bas. À l’inverse, le même logement en BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs permettrait au ménage de signer l’acte d’acquisition dans les 6 mois, en mobilisant le PTZ et en profitant de taux historiquement bas. La seule prise en compte du PTZ permet en zone B1 de baisser d’environ 400 € les revenus nets mensuels minimum nécessaires pour être finançable, pour une famille de 4 personnes relevant de la tranche 1 qui représente notre public majoritaire.

Dispositifs qui nécessitent l’injection d’argent public

Le recours au prêt Gaia permet d’optimiser le recours à l’argent public ce qui pourrait aider à l’orienter prioritairement vers des secteurs qui ne peuvent pas s’en passer, le locatif social et très social, les logements inclusifs, la revitalisation des centres-bourgs, l’intervention sur l’existant et les copropriétés dégradées… Autant de dispositifs qui nécessitent l’injection d’argent public pour qu’ils puissent être développés. Comme pour les ressources de la planète qu’il faut économiser, nous devons rester attentifs à la bonne allocation des ressources financières, surtout lorsqu’elles sont publiques.

Le rôle de la CDC est fondamental puisque c’est le seul établissement financier en capacité d’accompagner les bailleurs sociaux avec des prêts de 80 ans ! L’accompagnement de l’accession sociale à la propriété est un champ nouveau pour la CDC et il lui faut un peu de temps pour mieux appréhender les risques liés à cette activité dans la mesure où elle est dépositaire de l'épargne des français par le biais du livret A. Cependant, elle nous a accompagnés dès nos premiers projets en BRS. C’est dans ces moments de grande perturbation que nous redécouvrons à quel point il est important de préserver un établissement public qui depuis bientôt deux siècles a survécu à toutes les crises. Elle représente un point d’ancrage qu’il faut absolument préserver et renforcer dans cette période de perte de repères.

Les Français sont-ils prêts à ne pas être propriétaires du sol de leurs logements ?

Nous voyons les atouts que peut représenter l’OFS pour les collectivités et pour les ménages, encore faut-il vérifier l’attractivité pour les acquéreurs ! Avec notre service commercial nous nous sommes posé beaucoup de questions. Les Français sont-ils prêts à ne pas être propriétaires du sol, surtout au pays basque où la terre est importante ? Assez vite, il nous est apparu que, dans un immeuble collectif où on achète un appartement, on n’est pas conscient d'être propriétaire indivis du sol (la réalité est différente pour une maison puisque dans ce cas on touche « physiquement » le jardin). Nous avons décidé de tester 4 programmes qui sont habités et commercialisés à 100 %.

  • Secteur rural : Espelette (5 maisons en bandes livré en janvier 2020)
  • Secteur tendu : Anglet (13 logements collectifs livrés en mars 2020)
  • Secteur tendu : Bidart (8 logements collectifs livré en octobre 2020)
  • Secteur tendu : Anglet (19 logements collectifs en habitat participatif livré en novembre 2020)

En réalité, la commercialisation des logements n’a posé aucune difficulté au point que, pour les raisons développées précédemment, nous avons basculé toute notre production qui était en PSLA vers le BRS. Ceci représente environ 500 logements que nous développons avec l’OFS la Coopérative Foncière Aquitaine. Elle regroupe tous les bailleurs de notre territoire qui ont souhaité nous rejoindre dans cette belle aventure (XL habitat, Gironde Habitat, Domofrance, l'OPH Office public de l’habitat - Créé en 2007, est un organisme public qui construit et gère les habitations à loyer modéré (HLM). Succède à l’office public d’HLM (OPHLM) et à l’office public… 64, INcite).

Intérêt des collectivités pour le BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs

Sur notre territoire, l’OFS est plébiscité par les collectivités (toutes couleurs politiques confondues) qui sont intéressées par la constitution d’un parc d’accession à la propriété durablement abordable. Celles qui sont concernées par les 25 % de la loi SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants le sont encore plus dans la mesure où les logements en BRS sont comptabilisés sans limite de durée. Il convient d’alerter sur le risque de dérive du dispositif qui pourrait pousser certaines communes à baisser significativement leur production en locatif social au profit du BRS. Il faut rappeler l’importance du locatif social pour loger les publics fragiles.

Tout le monde ne peut pas accéder à la propriété. Pour éviter cette dérive, les pouvoirs publics ont précisé que, pour les communes carencées, les logements sous BRS sont assimilés à des PLS dans le décompte, lesquels ne doivent pas représenter plus de 30 % des logements sociaux à produire obligatoirement.

Je me dois d’alerter sur le risque lié à la prolifération des OFS qui pourrait les amener, lorsqu’ils sont en concurrence frontale, à faire monter les prix des terrains. Ainsi d’un outil contre la spéculation immobilière, l’OFS pourrait se transformer en outil de spéculation foncière. Dans la mesure où chaque bailleur peut se faire agréer OFS, la seule manière d'éviter cette dérive passe, là encore, par la nécessaire régulation des prix par les collectivités qui consiste à fixer des prix de charge foncière plafonds. Les collectivités doivent donc s’emparer de ce sujet et fixer les règles d’intervention des OFS sur leur territoire et éviter une concurrence destructrice de valeur, comme elles devraient également le faire pour le logement locatif social. 

Vente HLM et copropriétés dégradées

Parmi les nombreuses autres applications importantes de ce véritable couteau suisse que représente l’OFS, nous pouvons en citer 3 principales :

  • La vente HLM

La financiarisation du modèle du logement social lié notamment à l’application de la RLS (Réduction de Loyer Solidarité) mise en place en 2018 et qui réduit les ressources des bailleurs en leur faisant supporter la baisse des APL de leurs locataires, suppose pour un grand nombre d’organismes HLM de mettre en place un plan de vente de certains de leurs logements afin de dégager les ressources leur permettant de produire une offre nouvelle. Toutefois, les collectivités sont très réticentes à l’autoriser, surtout celles qui sont concernées par les 25 % de la loi SRU, car les logements vendus sortent au bout de 10 ans du décompte. Elles le sont beaucoup moins si le logement est cédé sous le régime du BRS, ce qui permet d'éviter qu’un logement social reparte sur le marché. Par ailleurs, le logement rentre sans limite de durée dans le décompte SRU. Enfin, le bailleur conserve un droit de regard sur l’évolution de la future copropriété.

  • L’intervention sur le bâti existant et les centres bourgs

Le modèle de l’accession sociale à la propriété sur du bâti existant ne peut pas fonctionner sans des aides publiques importantes. Lorsqu’il faut acheter un immeuble au prix du marché et qu’il faut le réhabiliter avec des coûts qui souvent dépassent le prix du neuf, le prix de vente des logements serait trop important si des aides publiques n'étaient pas mobilisées. C’est le cas de l'ANAH Agence nationale de l’habitat qui intervient auprès de propriétaires privés. Dans ce cas, l’OFS permettrait non seulement d’améliorer un peu le modèle économique mais surtout de faire en sorte que l’aide publique soit orientée vers des logements qui resteront durablement abordables. Ces interventions sur l’habitat existant sont d’autant plus nécessaires que les objectifs du Plan Carbone du gouvernement vont réduire peu à peu les terrains ouverts à l’urbanisation et amener les opérateurs à « reconstruire la ville sur la ville ».

  • L’intervention sur des copropriétés dégradées

Il s’agit d’une problématique importante que l’OFS, grâce à une ingénierie financière et des aides publiques légitimées par la constitution d’un parc en accession sociale pérenne, permet de régler. S’agissant d’un modèle qu’il serait trop long à développer, je me contenterais d’orienter vers la très complète étude réalisée sur le sujet par la Dreal PACA en juillet 2019. La fédération des coopératives d’HLM propose aussi, en marge de cette réflexion, de prendre appui sur les OFS pour promouvoir un contrat global de rénovation permettant de massifier l’intervention sur les copropriétés. La coopérative HLM Bretonne Keredes qui a un portefeuille important de copropriétés porte activement ce dispositif dans le cadre de sa mission de syndic solidaire.

Foncier Solidaire France, une association nationale pour promouvoir le BRS

Le BRS connait un intérêt grandissant avec 52 organismes de foncier solidaire agréés en France à ce jour. D’ici à 2024, plus de 9200 logements en bail réel solidaire auront été livrés en France. Fort de cette dynamique et à la suite des journées de Lille (2018) et Rennes (2019), le réseau des organismes de foncier solidaire vient de se structurer, le 15/02/2021, en une association : Foncier Solidaire France.

Honoré Puil (Foncier Solidaire Rennes Métropole) en a été élu président pour 2 ans, Stanislas Dendievel (OFS de la Métropole Lilloise) vice-président, Christian Chevé (La Coopérative Foncière Francilienne) secrétaire, et Philippe Vansteenkiste (Foncière de Haute-Savoie), trésorier. Ce réseau, qui doit regrouper l’ensemble des OFS, poursuit 2 objectifs :

  • Capitaliser et mutualiser l’expertise développée par ses membres
  • Être un acteur identifié auprès des pouvoirs publics et partenaires nationaux.

Sa démarche vise à préserver la liberté d’expérimentation et d’initiative locale propre à chaque territoire et acteur concerné. Foncier Solidaire France ouvre plusieurs groupes de travail autour des thématiques du périmètre des activités des OFS, du financement et de l’optimisation économique. FSF prépare les 3èmes rencontres du Réseau prévus cet automne au pays basque.

Quel avenir pour les OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale  ?

Les très nombreux domaines dans lesquels la pertinence de l’OFS est décisive nous incitent à considérer que ce dispositif est une invention majeure pour contribuer à bâtir la ville de demain. Une ville diverse et accessible au plus grand nombre. Une ville durable économe en ressources. Les OFS seront d’une grande utilité pour accompagner la transformation de la société qui se joue sous nos yeux et pour préparer le monde d’après, sans laisser les ménages modestes sur le bord de la route. Gageons que les OFS ont un bel avenir devant eux !

La rubrique est animée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L'édition 2021 est programmée le 27/08/2021 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques). Il est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.

Imed Robbana


Consulter la fiche dans l‘annuaire

Parcours

Comité ouvrier du logement (COL)
Directeur général
SA HLM Les Chalets
Directeur de l’investissement et du Patrimoine
Expansiel groupe Valophis
Directeur maitrise d’ouvrage locative
Socotec
Ingénieur d’affaires

Établissement & diplôme

Ecole Spéciale des Travaux Publics
Diplômé

Fiche n° 43203, créée le 12/03/2021 à 09:53 - MàJ le 12/03/2021 à 09:58

Comité ouvrier du logement (COL)

• Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC)
Création : 1951
Missions : acteur généraliste de l’habitat, avec 3 métiers : aménageur foncier, promoteur-constructeur et gestionnaire immobilier
Parc immobilier : 5000 logements en accession et 2100 en gestion locative
Directeur général : Imed Robbana
Effectif : 50 personnes
Réseau : 4 sites (Anglet, Pau, Bordeaux et Toulouse)
Tél. : 05 59 52 32 15
contact

Catégorie : (IHL) Services immobiliers / habitat


Adresse du siège

73 Rue de Lamouly
64601 Anglet Cedex France


Consulter la fiche dans l‘annuaire

Fiche n° 11834, créée le 12/03/2021 à 10:02 - MàJ le 12/03/2021 à 10:26


©  photo.valleau@gmail.com
Imed Robbana - ©  photo.valleau@gmail.com