Pression touristique immobilière et accès au logement permanent (J.-R. Etchegaray, maire de Bayonne)

News Tank Cities - Paris - Tribune n°225061 - Publié le 30/07/2021 à 10:00
- +
©  D.R.
Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne - ©  D.R.

Face à la pression touristique immobilière, voici un plaidoyer pour mettre en œuvre des principes de compensation et de différenciation pour agir en faveur de l’accès au logement permanent. Nos territoires littoraux, de montagne et ruraux sont soumis à de fortes pressions touristiques : la carte du territoire national représentant les taux de résidences secondaires est à ce titre très parlante, écrit Jean-René Etchegaray Maire (UDI) @ Ville de Bayonne • Président @ Communauté d’agglomération du Pays Basque
• Né le 6 mars 1952
, maire de Bayonne, président de la Communauté d’agglomération du Pays basque et de l’agence d’urbanisme Atlantique & Pyrénées, dans une tribune adressée à News Tank, le 28/08/2021.

Si la Communauté d’Agglomération XXL Pays Basque est à 21 % de résidences secondaires (RS), plusieurs de ses communes littorales ou de montagne, dépassent les 40 % et atteignent jusqu’à 59 % de RS, celles-ci totalisant 43 000 unités, la dimension d’une ville ! En zone montagne, en Béarn par exemple, les Eaux Bonnes sont à 94 %… Comment imaginer que de telles proportions n’aient pas de conséquences sur les conditions d’accès au logement permanent des populations locales ou souhaitant s’installer sur ces territoires ?

Voici la tribune de Jean-René Etchegaray.


En faveur de l’accès au logement permanent

Face à la pression touristique immobilière, voici un plaidoyer pour mettre en œuvre des principes de compensation et de différenciation pour agir en faveur de l’accès au logement permanent. Nos territoires littoraux, de montagne et ruraux sont soumis à de fortes pressions touristiques : la carte du territoire national représentant les taux de résidences secondaires (ci-dessous) est à ce titre très parlante.

Pression foncière et zones touristiques - ©  JTE

Si la Communauté d’Agglomération du Pays basque est à 21 % de résidences secondaires (RS), plusieurs de ses communes littorales ou de montagne, dépassent les 40 % et atteignent jusqu’à 59 % de RS, celles-ci totalisant 43 000 unités, la dimension d’une ville ! En zone montagne, en Béarn par exemple, les Eaux Bonnes sont à 94 %… Comment imaginer que de telles proportions n’aient pas de conséquences sur les conditions d’accès au logement permanent des populations locales ou souhaitant s’installer sur ces territoires ?

9 % des LCD sont louées plus de 120 jours par an

Le secteur de l’hébergement touristique et saisonnier a considérablement évolué ces dernières décennies, tout comme l’économie du tourisme : la part des hébergements de plein air, des hôtels, a diminué au profit de formules de parcs résidentiels de loisirs (PRL), de résidences de tourisme et de vacances, et d’hébergement en location courte durée (LCD). Ces derniers impactent les marchés locaux du logement permanent, orientant les investisseurs sur ces formules très rentables.

Sur la Communauté d’Agglomération du Pays Basque en 2020, on comptait 18 500 LCD représentant près de 10 % des résidences principales (RP) et des RS. On en compte près de 37 000 sur le périmètre du sud aquitain, incluant le département des Pyrénées-Atlantiques et le sud de celui des Landes : avec une augmentation de 186 % entre 2016 et 2020 (et une baisse de 10 % entre 2019 et 2020) ! 9 % des LCD sont louées plus de 120 jours par an. Sur notre territoire de la CAPB, les LCD concernent à 95 % des logements entiers, et seulement à 5 % des logements partagés avec l’occupant principal.

Choisir un tourisme voulu, raisonné, et non subi et débridé

Il n’est pas question ici de condamner le tourisme et les touristes, secteur d’activités indéniablement sources de richesses pour nos terroirs et d’enrichissement humain par la rencontre et la découverte des cultures. Pour autant, aujourd’hui, nos territoires se posent clairement la question de privilégier le qualitatif sur le quantitatif, de choisir un tourisme voulu, raisonné, et non subi et débridé, car la massification des phénomènes perturbe indéniablement nos marchés locaux du logement.

Les LCD sont devenus des investissements fort rentables d’une part parce qu’ils bénéficient de la puissance des plateformes numériques et d’autre part, parce qu’ils sont soutenus par des dispositifs d’incitations fiscales qui datent d’une époque où l’État encourageait le développement quantitatif de l’offre touristique pour positionner la France comme une destination d’accueil touristique en volume de premier plan.

Car le constat est là : nos marchés de l’immobilier flambent ; l’accès au logement de nos habitants et des habitants qui viennent travailler sur nos territoires est extrêmement difficile. Les reports de populations toujours plus loin des zones d’attractivité touristique alimentent l’étalement urbain, les déplacements, les frais pour les ménages, …

L’État nous invite à construire nos politiques locales au travers des PLH Programme local de l’habitat - document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat (parc public et privé, constructions nouvelles…) , des SCoT Schéma de cohérence et d’organisation territoriale - Créé par la loi SRU du 13/12/2000 : outil de planification stratégique intercommunale à l'échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine et des PLUi et tous les EPCI se sont saisis de ces outils pour essayer de maîtriser leur avenir. Beaucoup, comme la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB), se sont dotés d’opérateurs dédiés, tels les établissements publics fonciers locaux. Mais, nos politiques locales s’intègrent et complètent avec nos moyens, à nos échelles, la politique nationale du logement, laquelle comprend les aides directes et indirectes à la pierre, les aides à la personne, mais aussi les régimes fiscaux de mutations immobilières…

Développement « exponentiel » des LCD

Dans ce cadre, les spécificités des territoires sont encore insuffisamment prises en compte et demandent des leviers conjugués de solidarité nationale.

Il convient de pouvoir doter les Collectivités locales d’outils pour encadrer le phénomène et bénéficier de compensations. L’État devrait également pouvoir utiliser un droit à la différenciation pour assurer une équité sur le territoire national en faveur de l’accès au logement permanent. Face au développement « exponentiel » des LCD, les collectivités locales concernées doivent pouvoir utiliser l’outil « Règlement de changement d’usages, de même que face à l’augmentation des résidences secondaires, elles doivent pouvoir bénéficier de compensations et de moyens financiers pour agir en faveur du logement permanent.

Secteurs d’application possible de la surtaxe résidence secondaire »

Ainsi, préconisons-nous l’élargissement des secteurs d’application possible de la surtaxe RS comme de la mise en œuvre de règlements de changements d’usage des locaux d’habitation. Aujourd’hui, les deux dispositifs ne sont applicables que sur un périmètre identique à celui de la taxe annuelle sur les logements vacants, à savoir,  »dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement (…)«  (art.232 du CGI). Cette définition exclut beaucoup de territoires. Certes, les préfets peuvent par arrêté étendre la liste des Communes relevant de ce périmètre. Pour autant, il nous semble impératif de revoir nationalement sa définition.

Certains proposent aussi pour les logements en LCD le principe du  »un pour un«  (je mets en location un logement saisonnier de courte durée, je compense en mettant en location un logement permanent, avec une question sur la définition du seuil d’application). Il s’agit là de passer du régime de changement d’usage  »personnel«  à celui d’un changement d’usage avec compensation  »à caractère réel", élargissant en particulier le règlement aux personnes morales. À la Communauté d’Agglomération du Pays basque, nous nous sommes saisis du sujet.

Inverser les avantages fiscaux octroyés

Autre levier que cette fois seul le législateur peut actionner, c’est l’inversion, dans ces territoires, des avantages fiscaux en faveur de la location à l’année et au détriment de la location saisonnière. Jusqu’à 23 000 € de recettes, un loueur de meublé saisonnier touristique non professionnel (LMNP) peut bénéficier de 50 à 71 % d’abattement (et même pour les loueurs professionnels, LMP, des avantages fiscaux existent). En revanche, un bailleur à l’année est imposé au premier euro perçu (sauf si certains travaux réalisés). Ne serait-il pas possible, a minima en zone touristique à marché immobilier tendu, d’inverser les avantages fiscaux octroyés ?

Droits de mutations plus élevés à l’achat d’une résidence secondaire »

Les droits de mutations sont identiques entre l’achat d’une résidence principale et celui d’une résidence secondaire même si la résidence secondaire est taxée sur la plus-value à la revente à l’inverse de la résidence principale (pouvant entraîner quelques changements de résidences principales une année avant la revente…). Des droits de mutations plus élevés à l’achat d’une résidence secondaire pourraient-ils être une piste, les recettes étant fléchées au bénéfice d’une politique publique locale en faveur du logement permanent et des saisonniers ?

Il faut également, sur ces territoires sous pression touristique, offrir des incitations fiscales fortes à des investisseurs achetant un bien existant pour le louer à l’année. Ce type d’incitations n’est aujourd’hui possible quasiment que pour le neuf, à l’exception du dispositif Denormandie, réservé aux 222 communes labellisées Action Cœur de ville et à celles en opération revitalisation territoriale (ORT Opération de revitalisation de territoire - Contrat de revitalisation des centres-villes entre l'État, l’intercommunalité, la ville principale, les villes et partenaires publics et privés, créé par… ) : on en compte seulement 5 en sud aquitaine : Bayonne, Dax, Mont-de-Marsan, Pau et Nay. A minima, élargir ce dispositif aux communes situées dans les secteurs de pression touristique paraît indispensable.

On le voit, les possibilités pour l’État de doter les territoires d’outils pour construire une politique locale en faveur du logement permanent dans un contexte de pression touristique sont nombreuses. Il nous appartient à nous élus locaux et acteurs de nos territoires de sensibiliser nos représentants nationaux et l’État pour faire jouer la solidarité nationale afin d’assurer l’équité d’accès au logement sur l’ensemble du territoire. Il est temps d’agir.

La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L'édition 2021 est programmée le 27/08/2021 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur la thématique : « Présidentielle 2022 : plaçons l’habitat au cœur du projet politique ». Jean-Luc Berho est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.

Jean-René Etchegaray


• Né le 6 mars 1952

Consulter la fiche dans l‘annuaire

Parcours

Cabinet d’avocat
Avocat
Agence d’Urbanisme Atlantique & Pyrénées
Président
Communauté d’agglomération du Pays Basque
Président
Ville de Bayonne
Maire (UDI)
Conseil général des Pyrénées-Atlantiques
Conseiller général

Fiche n° 36135, créée le 26/08/2019 à 16:11 - MàJ le 30/07/2021 à 08:39

Ville de Bayonne

La Ville de Bayonne est une collectivité du Pays Basque ,située dans les Pyrénées-Atlantiques, dans la région Nouvelle-Aquitaine.

Population : 60 000 habitants

Superficie : 21,68 km²

Maire : Jean-René Etchegaray (UDI) depuis 2014

Intercommunalité  : Communauté d’agglomération du Pays Basque

Budget primitif (2021) : 100,3 M€

Contact


Catégorie : (Public) Métropole, CU, CC, Villes


Consulter la fiche dans l‘annuaire

Fiche n° 12490, créée le 21/07/2021 à 14:02 - MàJ le 30/07/2021 à 08:36

Communauté d’agglomération du Pays Basque (Communauté Pays Basque)

• Communauté d’agglomération du Pays Basque (EPCI) . Regroupe 158 communes
Création : mai 2016
président : Jean-René Etchegaray (maire de Bayonne)
Conseil exécutif : 25 élus au (président, 15 vice-présidents et 9 conseillers délégués), 233 conseillers communautaires
Population : 308 323 habitants
Superficie : 2 967 km2
Densité : 103 hab./km2
Effectif : 1 150 agents
Tél. : 05 59 44 72 72
Contact général

Catégorie : (Public) Métropole, CU, CC, Villes


Adresse du siège

15 avenue Foch
64185 Bayonne Cedex France


Consulter la fiche dans l‘annuaire

Fiche n° 9029, créée le 26/08/2019 à 04:34 - MàJ le 09/09/2019 à 10:39


©  D.R.
Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne - ©  D.R.