Logement abordable et glissement sémantique

Alors que la demande de logement social n’a jamais été aussi élevée et les alertes émises par tous les acteurs de l’insertion et de la solidarité plus fortes, le débat sur la production de logement “aidé” se concentre aujourd’hui sur le logement dit intermédiaire. La notion de logement social n’a plus le vent en poupe, au mieux parle-t-on de logement abordable et le glissement sémantique entraîne inéluctablement un glissement de la réponse aux besoins, de moins en moins orientée vers les populations modestes et de plus en plus consacrée aux classes moyennes.

Une des traductions opérationnelles de ce glissement est l’intégration du logement locatif intermédiaire dans le quota dit SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants de 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales des communes. La loi pour le développement d’une offre de logements abordables, propose ainsi que les LLI Logement locatif intermédiaire et les logements PLS Prêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d’une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l'État (le moins social des logements sociaux) puissent représenter jusque 40 % des logements à produire par les communes dans le cadre du rattrapage triennal fixé par l’État au titre de la loi SRU. Il convient de préciser que les logements en BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs “accession” entrent également dans le décompte SRU depuis 2019, qu’ils sont assimilés à des logements PLS et qu’ils ont bénéficié au 01/01/2024 d’une hausse importante des plafonds de ressources admissibles pour les ménages acquéreurs.

BRS et LLI sont deux dispositifs encore méconnus. Ils retiennent l’intérêt du législateur mais également des acteurs locaux. Leur mise en lumière a largement été soutenue par la crise immobilière que nous traversons car ils ont su apporter des solutions différentes à la chute des commercialisations vécues ces 24 derniers mois. Ils restent encore assez méconnus dans leur caractéristiques et on aurait tort de penser que parce qu’ils s’adressent au même public, ils répondent aux mêmes besoins.

Bref rappel sur le BRS et le LLI

Le BRS est un dispositif de démembrement de propriété qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale agréé par l’État) de céder ses droits réels sur des biens immobiliers, à des ménages qui jouissent de facto des droits les plus étendus sur ce bien (bâti et foncier). Ces droits sont encadrés par le BRS, la principale limitation concerne la fixation du prix de revente et les ressources des acquéreurs successifs. L’OFS conserve dans son bilan la valeur du foncier et appelle une redevance aux ménages pour faire face à ses charges financières et obligations de sécurisation. Le ménage acquiert ses droits sur le bien à un prix décoté de 25 à 50 % selon les territoires. Le bail est dit 'rechargeable' car à chaque cession des droits, le bail repart à sa durée initiale (souvent entre 80 et 99 ans), le BRS est un dispositif anti-spéculatif de temps très long.

Le LLI est un produit locatif permettant à des acteurs institutionnels de proposer une offre locative sur les marchés tendus. Les loyers sont généralement décotés de 10 à 15 % par rapport aux loyers libres. Les organismes s’engagent à louer le logement pendant 20 ans mais peuvent vendre une partie de ces logements à partir de la 11^e année et la totalité à partir de la 16^e année. Les locataires doivent également répondre à des plafonds de ressources.

Des publics cibles très diversifiés

Les plafonds de ressources admissibles pour l’accès à ces deux types de logements sont assez différents, plafonds Pinel pour le LLI, plafonds PSLA Prêt social location-accession - Prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs pour le BRS. En zone Abis, les locataires du LLI peuvent disposer de ressources supérieures de 16 % à celles des accédants en BRS. En Zone A, l’écart se réduit à 6-7 % sur les familles. En zone B1, B2 et C, l’écart est plus favorable aux accédants en BRS. Le BRS propose donc un ciblage social plus fort en zone tendue et le LLI une réponse plus généraliste.

Une évidence qu’il convient tout de même de rappeler, le LLI est un logement locatif alors le BRS est un dispositif d’accession à la propriété (nous ne nous attarderons pas sur le BRS locatif qui ne se développe que marginalement). Le premier facilite voire accompagne la mobilité, alors que le second encourage l’inscription sur un territoire. Première conséquence pour le ménage, le BRS permet de constituer un capital pour poursuivre un parcours d’accession, ce que ne permet pas le LLI. Un rapide exercice de comparaison démontre que la charge mensuelle supportée par un acquéreur en BRS est sensiblement plus élevée que pour un locataire en LLI, entre 20 % et 40 % selon les zones.

Cependant, aux termes de 15 années d’occupation, entre capitalisation et plus-value encadrée, l’acquéreur en BRS récupère plus de deux tiers de sa dépense. La charge nette pour le ménage est ainsi entre 120 % et 190 % plus élevée pour le locataire en LLI. Aux termes de 10 ans d’occupation, la charge nette reste plus élevée de 100 % à 145 % pour un locataire LLI.

Pour les territoires, une similarité de façade

Du point de vue des territoires, les implications sont à première vue assez similaires. Sous réserve de l’adoption de la loi Kasbarian, les logements entreront tous deux dans le décomptes SRU, ils n’impliquent aucun soutien financier direct (subvention) ou indirect (exonération ou abattement de TFPB Taxe foncière sur les propriétés bâties ). Sur la question spécifique de la TFPB, la commune à la faculté de voter un abattement pour le BRS allant de 30 % à 100 %. Cet abattement bénéficiera directement aux ménages qui sont redevables de cet impôt et s’appliquera jusque décision contraire du conseil municipal. Concernant le décompte SRU, celui du BRS ne commencera qu’à sa livraison mais celui du LLI s’arrêtera avec son déconventionnement (sa vente) qui peut arriver dès la 10^e année.

Il est peu probable que les LLI ne connaissent pas de déconventionnement, cela fait partie intégrante du modèle économique de ce produit et de la stratégie des organismes gestionnaires. Ce qui l’oppose frontalement au BRS. Les OFS sont des foncières dont le modèle économique ne prévoit pas la vente des actifs, autrement dit la sortie des logements du dispositif BRS. Autre conséquence durable de cet écart de modèle, on ne produit pas les mêmes logements en LLI qu’en BRS. Le BRS est un logement de propriétaire occupant, les logements doivent répondre aux besoins de familles, notamment monoparentales donc de typologies T3, T4 ou T5 majoritairement. Le LLI quant à lui, doit anticiper sa 2^e vie et sa revente plus surement à une investisseur, qu’au locataire en place. Les typologies sont donc majoritairement des T1, T2 et T3. On ne produit pas les mêmes logements mais on ne produit pas non plus, les mêmes vies de copropriétés dans le temps.

Soutiens différenciés à la promotion immobilière

Ces implications sur les typologies de logement concourent à une plus grande appétence des promoteurs privés pour le LLI que pour le BRS. Outre que les petites typologies sont plus courantes dans les programmations récentes, le LLI permet de surcroît une vente en bloc en état futur d’achèvement (VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan » ) à un opérateur unique, permettant d’accélérer la commercialisation et de sécuriser financièrement l’opération. Le BRS implique des concessions plus importantes.

Les OFS achètent rarement les logements en VEFA, ils privilégient massivement la cession de leurs droits à un opérateur (promoteur ou organisme Hlm) qui assurera la commercialisation directe aux ménages. L’intérêt du BRS pour les promoteurs est essentiellement de sortir immédiatement une partie de la charge foncière de leur bilan en la vendant à l’OFS et de proposer des logements à des prix décotés qui se commercialisent plus rapidement. Là où le LLI supprime le risque commercial, le BRS le limite.

L’autre enjeu pour les promoteurs relève de la valorisation financière de ces deux produits dans leur bilan. Les deux appels à manifestation d’intérêt engagés en 2023 par ALS • Action Logement Services est une SA dont le seul actionnaire est Action Logement groupe. • Missions : collecter la Participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) et distribuer les… et CDC Habitat • Missions : Logement social et intermédiaire, gestion locative, accession, à la propriété gestion d’immobiliers publics • Création : 1961 (en 2018, le groupe SNI devient CDC Habitat) • Forme… ont proposé des acquisitions en LLI à des valeurs assez élevées. Ces offres agressives visaient à contrer les effets de la crise immobilière, elles ne perdureront pas et sont déjà retravaillées à la baisse et assorties de condition d’achat de logements locatifs sociaux en VEFA.

Et l’État dans tout ça ?

Dans une période de fort désengagement de l’État sur le logement, BRS et LLI ont quelques qualités non négligeables. Dans les deux cas, les ménages ne peuvent pas prétendre à l’APL Aides personnelles au logement correspondant à 3 types d’aides : l’aide personnalisée au logement, l’allocation de logement à caractère familial et l’allocation de logement à caractère social , en revanche les acquéreurs en BRS peuvent bénéficier du PTZ Prêt à taux zéro . Les opérateurs bénéficient d’une TVA Taxe sur la valeur ajoutée réduite, à 10 % pour le LLI et à 5,5 % pour le BRS tant pour l’achat du foncier que pour la vente des logements. L’absence d’exonération de TFPB évoquée supra, est remplacée pour le LLI par un crédit d’impôt au bénéfice des organismes gestionnaires. Ce crédit remplace l’exonération de TFPB appliquée jusque 2022 et représente 20 ans de TFPB.

Concrètement, la TVA captée est légèrement inférieure en BRS, de l’ordre de 5 000 € après une rapide estimation pour un logement standard. L’effort consenti pour le crédit d’impôts sur les LLI dépend directement du taux de TFPB des communes, l’avantage conféré par le PTZ à un acquéreur en BRS varie en fonction du volume prêté et du taux d’intérêt en vigueur. L’avantage apporté au PTZ est, selon nos estimations, sensiblement inférieur au crédit d’impôt. Le LLI pèse donc un peu plus que le BRS pour les finances publiques mais, d’une part, ces montants mériteraient une étude plus approfondie et scientifique et, d’autre part, ces montants sont sans commune mesure avec l’argent rapporté par la fiscalité sur ces logements.

Crise immobilière versus crise du logement

Le LLI et le BRS inscrivent leurs valeurs respectives dans des temporalités différentes. Le LLI apporte une solution immédiate mais non pérenne. Il a été un outil parfait pour sécuriser une partie de la promotion immobilière en 2023, il le sera moins pour protéger les territoires des dynamiques spéculatives de temps long. Pour autant l’offre de LLI est utile notamment dans nos grandes métropoles pour les ménages ne pouvant ou ne souhaitant pas accéder à la propriété.

Le BRS, quant à lui, aura été un amortisseur moins puissant de la crise (bien que des Métropoles comme celle du Grand Lyon ou de Rennes, l’ont massivement investis en complément du LLI pour parer à la crise en 2023), mais il prémunit les territoires et leurs habitants contre les crises à venir et propose à celles et ceux qui veulent s’en saisir, l’opportunité de penser la ville différemment. De manière schématique, si le LLI répond mieux à la crise immobilière, le BRS répond mieux à la crise du logement.

La Coop Foncière

• Organisme foncier solidaire francilien, à but non lucratif, créé par les Coop’HLM
• Création : 2017
• Statut : société coopérative sous forme SARL
• Membres adhérents : 23 opérateurs HLM et SEM d’Ile-de-France (Valophis, Gambetta, Coopimmo, Terralia, Logipostel, Habitations Populaires, MC Habitat, SCIC Boucles de la Seine, Apilogis, RATP Habitat accession, CAPS, Domaxia, Semise, I3F, CDC Habitat Social, Arcade, Polylogis, Batigère maison familiale, Plurial, Vilogia Premium, Toit et Joie, Logicap et Coop Access), 5 collectivités (Bagneux, Colombes, Ivry-sur-Seine, Gennevilliers et Plaine Commune) et 3 partenaires
• Président  : Christian Chevé
• Directrice générale : Cécile Hagmann
• Conseil d’administration : 11 membres
• Tél. : 01 40 75 79 21 / 06 31 48 97 24

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Catégorie : Bailleurs sociaux

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Fiche n° 8761, créée le 13/06/2019 à 10:11 - MàJ le 18/06/2024 à 16:42