Pour une « filière courte » de production de logements en densification (David Miet, Villes Vivantes)

Pour une « filière courte » de la production de logement

L’une des pistes de résolution de la crise du logement consiste à mobiliser les particuliers qui sont, depuis 40 ans en France, les maîtres d’ouvrage de 30 à 50 % de la production des logements en France. Alors que cette contribution s’est essentiellement réalisée en étalement urbain, sous forme de tissus urbains pavillonnaires, de nouveaux opérateurs comme Villes Vivantes entreprennent de convertir cette filière, qui s’appuie sur le travail des géomètres, des constructeurs de maison, des maîtres d’œuvre et architectes, au paradigme du renouvellement urbain : les projets de densification douce prennent la forme de micro-projets (généralement 1 à 5 logements) portés en autopromotion par les particuliers eux-mêmes, pour leur propre usage ou pour produire une offre locative.

Cette « filière courte » de la production de logement en densification présente le double avantage :

• d’être foncièrement compatible avec une conception sur mesure des logements et des terrains sur lesquels ils sont construits puisque le projet est élaboré situation par situation, pour chaque ménage et ses besoins et capacités spécifiques ;
• de présenter des coûts de revient très abordables lorsqu’on les compare aux prix de sortie des filières plus « longues » et complexes de la promotion immobilière.

La densification douce a été expérimentée en premier dans de larges périmètres situés au sein des tissus déjà bâtis. En un peu moins d’une douzaine d’années de travaux de R&D Recherche et développement , les équipes de Villes Vivantes ont co-conçu plus de 14 000 projets de nouveaux logements portés par un peu plus de 10 000 ménages dans le cadres d’opération BIMBY Littéralement « Build in My Back Yard » : concept d’aménagement urbain s’appuyant sur les quartiers pavillonnaires déjà existants pour limiter l’étalement urbain (densification pavillonnaire, ajoute d’une construction supplémentaire sur un terrain déjà bâti) et Bunti (création de logement par reconfiguration, extension et surélévation de bâtiments existants).

Pour réaliser cet accompagnement massif et proposer une aide à la conception à la demande, multi-facettes et réactive, de véritables nouveaux métiers ont dû être constitués, mêlant les compétences architecturales et constructives, juridiques et réglementaires, mais également immobilières et patrimoniales. Le sur mesure et la miniaturisation de la production de la ville nécessitent des compétences à la fois plus larges et plus pointues, et une capacité de conception avancée. C’est à cette condition que des options viables peuvent être imaginées et vérifiées et que les micro-projets parviennent à sortir de terre.

Première expérimentation à Clermont-Ferrand

En 2019, la ville de Clermont-Ferrand et Villes Vivantes ont décidé de transposer aux opérations d’aménagement ce savoir-faire de l’accompagnement des porteurs de projet de densification douce initialement expérimenté en diffus, dans de larges secteurs. C’est ainsi qu’est né le concept Bamba « Beautifull And Made for You Built Area » : projet de recherche & développement visant au déploiement rapide d’une offre massive de maisons abordables et sur mesure et sa 1^e expérimentation dans l’écoquartier La Grande Plaine, au nord de Clermont-Ferrand en secteur ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine . Plusieurs macro-lots (initialement destinés à un développement en promotion immobilière) ont été redirigé vers la nouvelle filière de la densification douce en autopromotion, permettant, quelques années plus tard, à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété pour un coût très modéré et sans avoir à s’éloigner dans le périurbain lointain.

La clé ? Proposer un découpage sur mesure des lots à bâtir, selon le projet de construction, afin de les ajuster aux besoins et aux capacités financières réelles des ménages. Pour rendre compte de cette expérience en cours, qui a été labellisée « Démonstrateur de ville Ddurable » dans le cadre du programme France 2030, avec le soutien de la Banque des Territoires • Groupe Caisse des dépôts• Activités : conseil et ingénierie, prêts à l’habitat et au secteur public local, investissements en fonds propres, opérateur de logement social, services bancaires… et de l’ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine , nous avons interrogé les retours d’expérience de Sonia Marotte, qui s’apprête à réaliser sa maison dans le cadre de l’opération Bamba, d'Amandine Hernandez, directrice des opérations de Villes Vivantes et urbaniste en chef de l’opération Bamba, et de Grégory Bernard, maire adjoint à l’urbanisme à la Ville de Clermont-Ferrand.

Voici leurs témoignages éclairants sur la démarche et les projets.

« On ne pensait pas pouvoir être propriétaire d’une petite maison »

Sonia, locataire du parc HLM et s’apprêtant à réaliser sa maison dans le cadre de l’opération Bamba. Que cela va-t-il changer, pour vous, de construire dans l’opération Bamba ?

Nous habitons à Clermont-Ferrand dans de petits appartements HLM, dans des immeubles de trois étages. Ce qui va changer pour nous ? Ce petit bout de jardin, par exemple, le plaisir d’être chez soi, de se dire qu’on est propriétaire. On n’est pas tout jeunes, on est une petite famille de trois personnes. On ne pensait pas un jour pouvoir être propriétaires d’une petite maison. C’est peut-être le projet d’une vie, qu’on ne s’attendait pas à réaliser. Et puis, comment dire… c’est un peu plus de sérénité pour l’avenir.

Pourquoi avoir décidé de construire à la Bamba tout en restant à Clermont ?

Ça a été une opportunité. On est tombés sur ce projet un peu par hasard, on n’en avait pas forcément entendu parler. On cherchait une solution pour déménager. On a regardé des locations, mais partir plus loin signifiait devoir acheter une 2^e voiture, avec un budget essence plus lourd, plus de dépenses mensuelles… Comme nous travaillons tous les deux sur Clermont, nous n’avions pas forcément besoin de ça. En cherchant, on a vu que ces terrains étaient à vendre. Je me suis plongée dans le projet, j’ai découvert l’accompagnement proposé. Le fait que le terrain soit adaptable, qu’on soit soutenus… Alors, on a foncé.

Comment s’est passé cet accompagnement ?

Le premier contact avec Raphaël, de Villes Vivantes, a été limpide et décisif. Il nous a tout expliqué. Avec notre constructeur initial, on était partis sur des idées qui ne rentraient pas dans notre budget. Grâce à Raphaël, on a conçu une maison qui correspond vraiment à nos besoins et à nos moyens. On a même travaillé sur le jardin. Par exemple, il fallait prendre en compte le vent qui passe. C’est une maison adaptée à notre image, simple, mais avec plein de bonheur dedans, j’espère. Raphaël et Amandine sont toujours réactifs. À la moindre question, on peut les joindre par mail ou téléphone. Ils nous accompagnent vraiment, nous rassurent et nous expliquent ce qui est possible ou pas. Villes Vivantes, c’est notre interlocuteur principal, qui nous a soutenus dans le projet.

La dimension écologique du projet vous a-t-elle convaincu ?

Le fait d’être dans un quartier éco-responsable, pour l’avenir de nos enfants, me va bien. À notre échelle, on fait des petits efforts. Et puis, ça permet aussi de faire des économies. Nous n’aurons pas de gaz pour le chauffage, mais un poêle à granulés, ce qui nous apportera des économies. Donc oui, c’est agréable de penser à la planète, tout en pensant à nous en même temps.

« Mélanger des foyers aux moyens différents et tailles de projets différents »

Amandine Hernandez, qu’est-ce qui différencie le concept Bamba d’un lotissement classique ?

Le concept Bamba se distingue par son approche totalement personnalisée et flexible. Contrairement à un lotissement classique, où les terrains sont prédéfinis à l’avance, et suffisamment grand pour accueillir une maison catalogue, il propose une expérience entièrement sur mesure. Les terrains ne sont pas délimités à l’avance. Chaque projet est d’abord conçu avec les futurs habitants : type de maison, taille et orientation du jardin, besoins spécifiques… Ce processus permet de découper les terrains de manière sur mesure en fonction des besoins réels, garantissant une grande diversité de solutions, chacune adaptée à des profils qui sont très variés. L’objectif est d’ouvrir l’accès à la maison avec jardin à tous, des célibataires aux grandes familles, en passant par des ménages à budgets restreints. Cela permet de mélanger des foyers aux moyens différents et donc aux tailles de projets différents dans la même rue.

Avec la crise du logement neuf et le renchérissement des coûts de construction, comment évolue la commercialisation d’un tel programme ?

Malgré la hausse des taux d’intérêt et les coûts de construction, la commercialisation de Bamba reste dynamique, bien que ralentie. Depuis son lancement en 2022, l’opération a su s’adapter aux évolutions économiques. La flexibilité du concept Bamba est l’atout majeur dans cette période. Les projets ont été recalibrés en fonction des budgets réduits des porteurs. Cela inclut des ajustements tant sur le projet de construction, où il faut parfois renoncer à certaines choses, et aussi à un découpage plus calibré du terrain pour faire des économies au global. Un effet de ce contexte économique difficile est finalement la réduction de la taille des terrains. Ils sont 20 % plus petits en 2024 qu’en 2023. Cela renforce la sobriété du quartier tout en préservant sa densité ambitieuse, avec une surface moyenne d’environ 190 m².

En dépit du contexte, Bamba attire chaque semaine de nouveaux porteurs de projets séduits par l’idée d’une maison avec jardin, bien située et accessible en tram. Cette expérimentation, dans laquelle la ville de Clermont-Ferrand vend les terrains à bâtir au prix réel de marché, sans les subventionner, prouve qu’il est possible de répondre aux rêves d’accession à la propriété, même dans un contexte immobilier difficile, et sans mobiliser de fonds publics démesurés.

Le concept Bamba accueille-t-il une diversité de profils grâce à cette méthode ?

Elle réussit à attirer une grande diversité de profils grâce à son approche qui est inclusive parce qu’elle est sur mesure. Le projet a su convaincre des habitants du quartier, un secteur parfois perçu négativement, mais apprécié par ceux qui y vivent déjà. Ces premiers résidents, souvent des « ambassadeurs », ont joué un rôle clé. Plus de 45 % des familles ayant réservé sont issues du parc locatif social. Ils peuvent ainsi réaliser un parcours résidentiel positif en accédant pour la première fois à la propriété. Outre ces profils, le projet accueille aussi des retraités, des jeunes célibataires, des familles avec enfants, ainsi que des projets mixtes incluant des locaux professionnels. Cette diversité dépasse le simple profil des habitants. Elle se traduit aussi dans les types de logements et usages : petits collectifs, maisons individuelles, locaux professionnels (coaching sportif, soutien scolaire…). Le lancement des premiers chantiers et l’arrivée des premiers habitants en 2023 créent un effet d’entraînement positif.

« La maison avec jardin doit être défendue dans certains contextes »

Grégory Bernard, vous êtes maire adjoint à la Ville de Clermont-Ferrand. Pourquoi avoir opté pour le concept Bamba pour relancer l’écoquartier La Grande Plaine ?

Le projet de la Grand Plaine était d’abord un projet de renouvellement urbain car il s’agit d’une intervention sur les quartiers nord de Clermont-Ferrand qui comprennent de l’habitat social collectif assez marquant et qui peut être stigmatisant. Nous nous sommes rapidement aperçus, à travers le développement d’un écoquartier selon les modalités plus classiques de l’aménagement traditionnel, que le quartier restait assez peu désirable pour de futurs habitants. Nous nous sommes même trouvés dans une situation compliquée où nous avons dû accepter de transformer, pour certains opérateurs, des programmes de logements qui avaient été prévus pour être en accession, en locatif sociaux afin qu’ils ne restent pas vides.

C’est à partir de l’échec des modalités classiques d’aménagement, que nous avons ressenti un besoin d’innovation dans la fabrique de la ville, la nécessité de prendre le problème autrement. Dès lors que l’on se concentre sur la question des conditions auxquelles des habitants peuvent vouloir venir habiter dans un quartier comme la Grand Plaine, alors la question de la forme urbaine arrive assez vite. Juste à côté de la Grande Plaine, on trouve une cité ouvrière avec un plan de type cité jardin, qui vit remarquablement bien, qui n’a jamais été trop dégradée avec des logements qui s’y vendent bien, des gens y vivent bien et une réelle mixité sociale bien que le bâti en lui-même soit assez figé et homogène. Nous voyons que cette forme urbaine de tissu individuel dense, de petites maisons avec jardin à 5 min à pied du tramway, reste un levier puissant pour attirer de nouveaux habitants.

L’autre point de bascule a résidé dans le fait de non pas découper des lots pour les distribuer à des promoteurs, mais plutôt de chercher à accompagner les futurs habitants dans la conception de leur projet sur-mesure. Pouvoir produire cette offre-là change beaucoup de choses. Même dans un contexte de crise de la construction, Bamba marche assez bien, mieux que ce qui est construit à travers les modalités classiques de l’aménagement qui existent dans d’autres quartiers.

La biodiversité en milieu urbain est un enjeu important. Le modèle de la maison avec jardin est-il compatible avec les enjeux des villes au XXI^e siècle ?

Le modèle de la maison avec jardin est, à certaines conditions et dans certains contextes, tout à fait compatible et même indispensable. Les petits jardins, bien plus que les grands jardins, c’est beaucoup de biodiversité, comme le démontrent de nombreuses études. Avec une multitude de petits jardins, avec des porosités, le vivant se promène et nous pouvons obtenir un réel renforcement de la biodiversité. C’est ce que nous faisons concrètement à la Grand Plaine avec la Bamba. Nous prenons la charge, nous-même, d’un certain nombre de plantations, des clôtures et du frontage. Nous venons ainsi intensifier la présence du vivant dans le projet, qui devient le lien même entre les projets. C’est un modèle intéressant dans le cadre du changement climatique, en termes d’adaptation. Nous luttons contre les phénomènes d’îlot de chaleur en ville. C’est un enjeu majeur. Si nous regardons les scénarios du GIEC Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat - Principal organe international chargé d’évaluer le changement climatique créé en 1988 par le PNUE et l’OMM et que nous nous posons la question des conditions d’habitabilité de nos villes en 2050, alors le modèle d’un quartier tissé avec la nature, avec des plantations qui viennent apporter de l’ombre et l’eau qui s’infiltre à la parcelle, au sein d’un quartier éponge plutôt qu’un quartier passoire, permet de mettre en œuvre un système beaucoup plus résilient que celui produit par d’autres modèles de construction et d’aménagement.

Quelles réflexions vous inspirent ce type d’opération ?

Évidemment, ce n’est pas la seule façon d’aménager la ville au XXI^e siècle car il y a une diversité de tissus, je pense aux friches industrielles qui vont donner lieu à d’autre types d’interventions. Mais dans le cadre du ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 , nous avons beaucoup trop rapidement fait de la maison avec jardin l’adversaire. Elle a souvent été la victime de stigmatisations alors que les tissus anciens de cités jardins ont de vraies qualités, des qualités précieuses si l’on veut traiter les enjeux liés au changement climatique. La maison avec jardin doit être défendue dans certains contextes car elle est désirée par les gens. Nous avons des habitants très heureux de pouvoir accéder à la propriété dans ce cadre-là.

David Miet

• CEO @ Villes Vivantes

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Parcours

Depuis mai 2013

Villes Vivantes
CEO

2003 - 2013

Ministère de la Transition écologique et solidaire
Ingénieur de recherche, architecte - urbaniste

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Fiche n° 50716, créée le 19/01/2024 à 16:29 - MàJ le 31/12/2024 à 12:55

Villes Vivantes

• Société commerciale
• Mission : propose aux collectivités des opérations de développement et de renouvellement urbain en filière courte (offre nouvelle de logements et de locaux sur mesure)
• Création : 2013 (SAS)
• Implantations : Bordeaux, Dijon, Lyon, Paris, Rennes et Toulouse
• Président : David Miet
• Cofondateur : Denis Caraire
• Tél. : 06 50 89 20 11
• contact

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Catégorie : Architecture et Urbanisme

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Fiche n° 12638, créée le 17/09/2021 à 14:36 - MàJ le 31/12/2024 à 10:03

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