Immobilier : « je demande que la règle écrite soit appliquée » (Camille Nunes, Villes & Territoires)

La profession n’a pas toujours construit ce dont les territoires avaient besoin

Commençons par ce que ma profession doit reconnaître. Trente ans de dispositifs fiscaux nous ont fait perdre de vue la demande réelle : on a construit ce qui se défiscalisait, pas toujours ce dont les territoires avaient besoin. Leur disparition nous ramène à une logique saine : un logement ne se vend que s’il répond à un besoin, à un prix accessible.

Je dirige une société de promotion immobilière où je m’efforce de créer des projets répondant aux besoins de territoires mais je constate que nous ne savons plus le produire, ni dans la bonne typologie ni au bon prix. Les raisons ne sont pas celles que l’on croit.

En voici une, prise dans l’une de nos opérations en cours en rénovation : nous doublons des murs en pierre de taille d’un mètre d’épaisseur. Non parce qu’ils n’ont pas d’inertie thermique, mais parce que la pierre du Gers ne dispose pas de caractéristiques thermiques certifiées dans le moteur de calcul pour pouvoir obtenir un DPE Diagnostic de performance énergétique - évaluation pour un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre C. Un surcoût certain, pour un résultat thermique réel inférieur. Nous réglons les détails. Nous avons renoncé au cap.

Le cadre n’empêche pas l’invention : il la rend possible

Barcelone, 1860. L’ingénieur, urbaniste et architecte Ildefons Cerdà trace un plan : une trame, des gabarits, des îlots, des règles claires et stables. C’est dans ce cadre étroit, et grâce à lui, que des architectes mandatés par des investisseurs privés ont pu construire. Des architectes tels que Gaudí ont pu exprimer leur savoir-faire tant en architecture qu’en ingénierie. La règle n’a pas bridé l’ambition. Elle l’a libérée, parce qu’elle était fixée une fois pour toutes.

Nous disposons en France de l’outillage de Cerdà : SRADDET, SCoT, PLUi. Des années d’études, des financements publics considérables, des concertations longues. Puis, l’opération venue, tout se renégocie : la programmation, les gabarits, l’implantation, jusqu’au dessin des façades. Le crayon nous est tenu. Nous ne décidons presque plus de ce que nous construisons mais nous en portons seuls le risque financier. Je ne demande pas moins de règles. Je demande que la règle écrite soit la règle appliquée.

Un acte de construire qui se standardise parfois au détriment de la qualité

Nous n’avons jamais eu autant de bureaux d’études assistant la conception des opérations pour garantir la conformité aux normes, de présence de logiciels et calculateurs pour vérifier ce que d’autres faisaient à la main il y a encore quelques années et d’assistants en maîtrise d’ouvrage pour assurer le suivi de l’application des objectifs de labels en tout genre. Pourtant, selon le Rapport de l’Observatoire de la Qualité de la Construction de 2025, le taux de sinistralité des constructions neuves et leurs coûts de réparation n’ont jamais été autant élevés.

Avec un certain recul, je m’aperçois que les décisions techniques prises lors de la conception de projets le sont au regard de normes ou de labels à atteindre et parfois en dépit du bon sens. La norme est utile. Cependant, elle doit à mon sens s’attacher à une obligation de résultat des professionnels par des valeurs d’usage à atteindre plutôt qu’à l’application de fiches FDES Fiches de déclaration environnementale et sanitaire : document normalisé qui présente les résultats de l’analyse de cycle de vie d’un produit et de coefficients pondérateurs. Remettons la logique, la compétence et l’ingénierie humaine au cœur de l’acte de construire plutôt qu’une standardisation des principes constructifs.

Une instabilité qui nous coûte cher

Au-delà du coût des normes répercuté sur le prix de vente, nous nous retrouvons trop souvent face à des normes qui évoluent sans avoir pris en compte les coûts induits. Par exemple, en abaissant le ressaut des douches de 2 cm à « zéro ressaut », dans le cadre d’une simplification des normes PMR Personne à mobilité réduite en 2021, il est alors devenu indispensable de réaliser des douches à l’italienne. Le coût de cette réalisation est bien entendu supérieur. Mais avant tout, cela pose un problème de sinistralité.

En effet, le taux de sinistre en matière d’étanchéité des douches sans ressaut est bien trop élevé pour que nous puissions prendre le risque d’un futur contentieux en dommage-ouvrage avec les surprimes d’assurances que cela implique. C’est seulement pour cette raison que depuis 2021 vous voyez de nouveau des baignoires en logement neuf.

L’instabilité coûte encore davantage que la contrainte. La règle change, sans grande concertation des professionnels du bâtiment, et c’est toute une chaîne de l’acte de construire qui doit faire preuve de résilience pour maîtriser les conséquences.

Lorsque le développement d’un projet de plusieurs logements coûte au minimum 100 K€ HT Hors taxes en fonds propres à risque par le promoteur, l’instabilité normative et l’incertitude politique sont des freins à sa confiance et, de fait, au risque financier qu’il peut supporter. La stabilité de la fiscalité, des normes, des règlementations et des coûts de matériaux est un prérequis au redémarrage de l’activité de notre profession.

Une accession à la propriété contrainte

Venons-en au sujet qui fâche. Une large majorité de Français aspire à la propriété, et d’abord à la maison. Depuis quinze ans, la réponse publique consiste à expliquer que ce désir d’accession à la propriété, et surtout en logement individuel, est daté, coûteux, incompatible avec la sobriété foncière, avec la mobilité professionnelle et avec le parcours résidentiel où la taille du logement devrait évoluer en fonction de la taille du ménage. Aucune politique du logement, hormis le PTZ Prêt à taux zéro , n’a encouragé cette accession dans le neuf.

Le résultat n’est pas que les ménages y renoncent. C’est qu’ils vont chercher la propriété hors de l’agglomération, en zone diffuse, avec deux voitures et une heure de trajet quotidien. Nous n’avons pas supprimé l’étalement urbain ni freiné l’accession à la propriété. Nous y avons seulement ajouté du carbone de mobilité et des frais de déplacement au budget des ménages.

Cependant, entre le pavillon sur 800 m² de terrain et le collectif en R+4 dans une copropriété de 100 logements, il existe tout un champ que nous savons faire : maison de ville, individuel groupé, habitat intermédiaire, immeuble de logements collectifs en copropriété à taille humaine. Des logements répondant à la demande des acquéreurs sous condition d’une maîtrise du prix de vente. La sobriété foncière et les aspirations des Français ne sont pas incompatibles. Elles le deviennent seulement quand on renonce à chercher ce qui les concilie.

L’aménagement du territoire, le grand oublié

Prenons le cas de Toulouse devenue la quatrième métropole de France. Son unité urbaine de 81 communes, connaissant une fragmentation institutionnelle par une Métropole qui n’englobe pas tout son territoire, a conçu ses principaux équipements publics et infrastructures durant les années 1970-1990 alors qu’elle comprenait 700 000 habitants en 1990. A ce jour, cette unité urbaine s’établit à environ 1 100 000 habitants.

Bien que les équipements publics et infrastructures aient fait l’objet de rénovations, d’extensions et de créations notamment par les lignes de métro, cette unité urbaine sera-t-elle en capacité d’accueillir toujours plus de nouveaux habitants ? Faudra-t-il attendre une pénurie des ressources naturelles desservant ce territoire, et principalement d’eau, et la saturation du traitement des déchets pour sonner le glas de la croissance de cette unité urbaine ? Ce frein sera alors subi, faute d’avoir été anticipé.

A ce titre, la poursuite de la métropolisation sans borne est-elle souhaitable ? A mon sens, il devient urgent de penser et d’anticiper l’après saturation des métropoles. Remettre l’aménagement du territoire au cœur de la politique de l’Etat est, à mon sens, le grand sujet du prochain quinquennat. Penser le territoire c’est projeter de manière concomitante une politique industrielle, agricole, environnementale, de mobilité, du logement et aussi sociale. Aménager, c’est décider de la vie que des millions de gens mèneront pendant cinquante ans.

Le ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 a commencé à poser les bonnes questions, la ressource foncière ne peut être infinie, mais il y répond par une comptabilité et non par une stratégie. L’objet de cette politique ne serait alors pas d’établir de nouveaux coefficients de calcul et de répartition de fonciers mais de donner un cap au pays. Une vision. Une stratégie territoriale claire qui soit définie, appliquée par tous et maintenue a minima sur les vingt prochaines années.

Quatre engagements demandés

• Que la règle écrite soit celle mise en pratique. Que l’Etat puisse veiller à ce que les règles d’urbanisme définies par les collectivités soient celles appliquées aux projets immobiliers.
• Passer de l’obligation de moyens à l’obligation de résultat. Que la norme fixe des valeurs d’usage à atteindre et laisse aux professionnels la responsabilité et la charge de la preuve du moyen d’y parvenir.
• Une stabilité normative et législative. Une seule réforme par quinquennat, concertée avec l’ensemble des professionnels de l’immobilier et du BTP, et non des ajustements et changements de paradigmes au fil de l’eau.
• Donner un cap à la France. Que l’aménagement du territoire fasse l’objet d’une réflexion concertée par l’ensemble des élus, des acteurs de la ville et du monde économique puis que la stratégie décidée soit appliquée quelles que soient les alternances politiques.

La véritable question ne serait alors peut-être plus de savoir combien de logements faut-il produire et combien de m² nous pouvons artificialiser par an. Elle serait de savoir quelle vision de la France nous voulons bâtir. Une vision qui soit en accord avec l’intérêt général du pays mais aussi avec les aspirations des Français. Redonnons-nous un cap.