La précarité, encore peu visible dans les statistiques, au cœur de la crise à venir (M. Defay, ENSA PB)

Envolée des prix, la crise à venir ?

Face à la montée des prix, qu’il s’agisse d’acquisition ou de location, la notion de logement abordable s’est progressivement installée dans le débat public, aussi bien en France qu’à l’échelle européenne avec le vote en novembre 2025 du premier plan de logement abordable en Europe. Si les difficultés du secteur du logement ne se résument pas à une crise de prix, la difficulté à se loger dans des conditions adaptées et à un prix raisonnable a des conséquences économiques, sociales et environnementales majeures dont l’Europe s’est saisie.

La situation s’est profondément aggravée en Europe et en France, comme en témoigne la mobilisation de nombreux territoires pour disposer d’une offre à des prix adaptés aux revenus des populations, à l’image des communes du Pays Basque, qui utilisent de façon volontariste l’ensemble des outils disponibles pour y parvenir.

Cette situation préfigure surtout une crise à venir pour une part importante de la population, dépendante d’une offre de logement à des prix de plus en plus inaccessibles dans les zones qui concentrent le plus souvent les emplois. Si les moyennes nationales montrent bien une hausse importante des prix sur les dernières années, elles masquent les écarts en fonction du statut d’occupation et surtout ne montrent pas la précarité accrue qui frappe tous les nouveaux entrants sur le marché du logement, qu’il s’agisse des ménages en accession à la propriété ou des nouveaux locataires, au premier rang desquels la jeune génération. Cette situation et la gravité des conséquences économiques, sociales, environnementales et politiques qu’elle entraîne est-elle prise en compte à la hauteur des enjeux en France à quelques mois des élections présidentielles en 2027 ?

Accession

La hausse des prix a été continue (à l’exception de quelques périodes de repli, 2008-2009 ou 2023-2025) sur les 25 dernières années avec une multiplication par 2,6 à l’échelle nationale des logements en accession [1] et une décorrélation, constatée également à l’échelle européenne, entre les prix des logements et l’évolution des revenus. Conséquence directe, la durée des prêts immobiliers a considérablement augmenté sur la même période, s’établissant à 250 mois, soit 20 ans [2] à la fin 2024 à la suite d’une hausse quasi-continue depuis 2001, où les ménages empruntaient en moyenne sur 160 mois. 67 % des crédits accordés pour des projets d’accession l’ont été sur des durées comprises entre 20 et 25 ans en 2024.

Au-delà d’un endettement de plus en plus long, le rêve de l’accession à la propriété pourrait s’éloigner pour certains ménages : après une hausse continue de la proportion de ménages propriétaires de leur résidence principale depuis 1980, atteignant 58 % en 2018, cette proportion est en légère chute à 57 % en 2024 [3].

Loyers

La hausse des loyers (parc privé) semble en moyenne à l’échelle nationale beaucoup plus modérée, et surtout davantage corrélée à l’évolution des revenus. En Île-de-France, entre 2002 et 2020, les prix immobiliers ont été multipliés par 2,6 tandis que, dans le même temps, les loyers étaient multipliés par 1,5 [4].

Taux d’effort dépassant 40 % pour les locataires du secteur libre

Mais cette donnée ne prend pas en compte la réalité des difficultés vécues par les locataires dont les revenus sont, particulièrement chez les moins de 30 ans, plus bas que la moyenne et qui se sont paupérisés au cours des dernières années. La part des dépenses consacrée au logement varie nettement en fonction du statut d’occupation des ménages, les locataires du parc privé étant ceux qui ont le taux d’effort le plus élevé (près de 30 % en moyenne [5]), loin devant les propriétaires sans emprunt à rembourser (10,7 %), et dans une moindre mesure devant les locataires du parc HLM (26,6 %) ou les accédants à la propriété (27,6 %). Et chez le quart des ménages ayant le niveau de vie le plus faible, le taux d’effort dépasse les 40 % pour les locataires du secteur libre comme pour les accédants à la propriété.

Parmi les locataires du parc privé, ceux situés en zone tendues connaissent des situations plus difficiles encore. En Île-de-France, où les loyers ont été multipliés par près de quatre depuis les années 1980, 20 % des locataires parisiens du parc privé les plus chargés dépensent plus de 67 % de leurs revenus en loyer (avant aides) et 1 locataire parisien de moins de 30 ans sur 2 consacre plus de 51 % de ses revenus à son loyer [6].

Nouveaux entrants, nouveaux exclus

Derrière les moyennes nationales se cache aussi une précarité croissante pour tous les nouveaux entrants sur le marché du logement dans les zones tendues. Contrairement aux ménages déjà installés dont un nombre important a acheté avant la hausse des prix ou loué à des prix plus accessibles, depuis quelques années les nouveaux accédants et les nouveaux locataires (jeunes mais aussi décohabitants ou ménages en mobilité) doivent absorber le plein effet de 25 années de hausse quasi continue, avec des durées d’emprunt et des taux d’effort sans précédent.

C’est cette précarité, encore peu visible dans les statistiques agrégées, qui constitue le cœur de la crise à venir : elle touche bien sûr en priorité la jeune génération qui cherche à décohabiter dans des conditions toujours plus difficiles et se trouve contrainte à des arbitrages douloureux (colocation, éloignement, dégradation de la qualité de vie). À l’échelle européenne, près de 50 % des jeunes adultes (25-34 ans) ne parviennent pas à décohabiter et donc à former un ménage indépendant, en grande partie pour des raisons de coût du logement [7].

Loyers à la relocation

Elle touche aussi fortement les ménages qui ne disposent que d’un seul revenu. Une étude récente centrée sur le parc locatif dans Paris intra-muros fait état pour 2022 d’un taux d’effort brut médian de 34 % dans la capitale, avec pour les hommes et femmes seuls respectivement 38 % et 42 %, et pour les familles monoparentales 39 % [8]. Or les ménages composés d’une seule personne sont en forte augmentation (de 27 % des ménages en 1990 à plus de 39 % en 2023, toujours en hausse [9]) et éprouvent des difficultés majeures à se loger comme en a récemment témoigné une enquête du journal Le Monde [10]. Les familles monoparentales, elles, représentent déjà près de 10 % des ménages et sont marquées par une pauvreté très supérieure à la moyenne (avec un taux de pauvreté de 34 % vs. 15 % pour l’ensemble de la population [11]), touchant majoritairement les femmes : 82 % des familles monoparentales ont une femme à leur tête.

Pression accrue sur les logements récemment loués

Et la situation pourrait poursuivre sa dégradation avec des loyers à la relocation souvent nettement plus élevés que la moyenne, et ce malgré l’encadrement des loyers mis en place dans certaines communes. En Île-de-France, les loyers des nouveaux emménagés sont non seulement supérieurs à ceux de l’ensemble des locataires de 8 % mais ils ont également connu une croissance plus rapide, passant de 19,2 €/m² en 2015 à 22,5 €/m² en 2025 (+17,4 % sur 10 ans) [12]. Au Pays Basque, avant la mise en œuvre de l’encadrement des loyers, la pression sur les logements récemment loués s’est accrue avec un écart moyen de +12 % par rapport aux loyers en cours [13]. Pour les grands logements, la pression est encore plus forte : +15 % pour les 4 pièces, +22 % pour les 5 pièces [14].

Dépassements du loyer de référence

Enfin, les locataires qui emménagent ou renouvellent leur bail paient, dans un cas sur cinq, un loyer supérieur au plafond défini par l’encadrement à Paris (les dépassements du loyer de référence majoré concernent essentiellement des logements de petite surface : plus de 70 % d’entre eux sont des studios ou des appartements de deux pièces. Le montant moyen des dépassements est de 150 € par mois) [15].

Mobilisation croissante des élus locaux

Au-delà des difficultés immédiates éprouvées par ces ménages, il est à craindre, avec des taux d’effort atteignant ou dépassant les 50 % chez les jeunes locataires que ceux-ci ne se retrouvent dans l’impossibilité de constituer un apport et d’accéder à la propriété, durablement bloqués dans un statut locatif où la majorité de leurs ressources est consacrée au logement. Les Entretiens d’Inxauseta, le 28/08/2026 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques), exploreront les conséquences de ces niveaux de prix, dans une vision prospective face aux enjeux climatiques. Ils auront aussi pour ambition de dessiner les contours d’une politique publique à même de soutenir la mobilisation croissante des élus locaux ces dernières années.

Refonte de la politique du logement

Comment accompagner des ménages fortement endettés dans la nécessaire rénovation énergétique et l’adaptation de leur logement au confort d’été devenu un enjeu sanitaire évident ? Comment éviter qu’une large part des jeunes générations ne soit bloquée entre décohabitation empêchée et accession hors de portée, sans y laisser sa capacité à consommer, à investir et à se projeter ? Pour contenir l’augmentation des prix, l’encadrement des loyers a-t-il fait ses preuves, et comment peut-il être amélioré ? Le logement social, le BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… et l’ensemble des logements abordables développés peuvent-ils contribuer à réguler les prix et sont-ils à même de loger les travailleurs essentiels ? Le foncier, premier poste de la formation des prix, peut-il être régulé sans décourager l’investissement ? Et la transformation du stock existant, bureaux vacants, logements sous-occupés, commerces, peut-elle devenir un levier prioritaire de développement de l’offre locative et en accession, plutôt qu’un simple complément à la construction neuve ?

Ces enjeux demandent pour être traités une profonde refonte de la politique du logement qui doit inclure à la fois l’urgence climatique (des sols à la gestion du bâti existant, en passant par la construction neuve) et des évolutions démographiques et sociales qui modifient profondément les besoins des différents publics. Cette redéfinition de la politique du logement à laquelle devra s’atteler le nouvel exécutif sera à l’épreuve de choix politiques difficiles. Pour donner les moyens aux territoires de couvrir les besoins de l’ensemble de leurs administrés, une politique nationale devra à la fois prendre en compte des propriétaires en situation encore relativement favorable, traditionnellement mobilisés lors des élections, et des publics jeunes, isolés ou en difficulté, moins représentés dans les urnes, mais dont la situation se dégrade d’année en année. Au risque de ne pas pouvoir faire face à la crise à venir.

[1] Insee L’Institut national de la statistique et des études économiques Indice des prix des logements neufs et anciens CVS Corrigées des variations saisonnières

[2] Observatoire Crédit Logement / CSA Consumer Science and analytics - Institut de sondage et d’opinion détenu par le groupe Havas, depuis octobre 2015 3

[3] Insee

[4] Institut Paris Région, Des loyers insoutenables pour une part croissante de locataires ? Juillet 2026

[5] Insee Portrait social 2025 (chiffres 2023)

[6] Insee Analyses Île-de-France n° 220 (en collaboration avec l’OLAP) le 07/052026

[7] ESPON, House4ALL novembre 2025

[8] Insee Analyses Île-de-France n° 220

[9] INSEE, Ménages selon la structure familiale, données annuelles de 1990 à 2023

[10] Les ménages solos, toujours plus nombreux, peinent à se loger : « Avec 3 700 € net par mois, je ne peux même pas toucher le bas du marché » (Le Monde, 13/08/2026)

[11] Insee 2024

[12] Étude IPR Institut Paris Region , août 2026

[13] AUDAP Observatoire local des loyers privés Bayonne - Pays basque - Sud Landes, Les chiffres-clés 2024, publié en novembre 2025

[14] Ces chiffres de 2024 ne prennent pas en compte l’encadrement des loyers mis en œuvre en zone tendue à fin 2024

[15] Insee Analyses Île-de-France n° 220