La crise du logement agit comme une taxe invisible sur l’économie française (Pierre Madec, OFCE)

Le logement, un enjeu économique trop longtemps sous-estimé

Le logement est trop souvent considéré comme une dépense sociale. Il est pourtant l’une des conditions fondamentales du fonctionnement de l’économie. Il détermine la capacité des entreprises à recruter, celle des travailleurs à accéder aux emplois disponibles, celle des territoires à attirer des activités et celle des ménages à consommer et à investir. La crise du logement n’est donc pas seulement une crise sociale : elle est aussi une crise économique.

Les situations de mal-logement, de sans-abrisme, de précarité énergétique ou d’habitat dégradé en sont les manifestations les plus visibles. Elles appellent évidemment des réponses immédiates. Mais elles ne représentent qu’une partie du problème. Derrière ces urgences se joue une question plus large : celle d’une infrastructure économique qui ne répond plus aux besoins du pays, trop coûteuse et mal répartie.

La crise du logement agit ainsi comme une taxe invisible sur l’économie française. Elle réduit le pouvoir d’achat des ménages, freine les recrutements, limite la mobilité professionnelle, accentue les déséquilibres territoriaux et fragilise un secteur entier de l’activité. Le logement est devenu un frein transversal à la croissance, en pesant simultanément sur la demande, l’offre de travail, l’investissement et l’attractivité des territoires.

Le coût invisible de la crise du logement cher

Le mal-logement touche plusieurs millions de personnes en France. Son coût est désormais bien documenté. Au-delà des dépenses directement liées au logement, ses conséquences se diffusent dans l’ensemble de la société : dégradation de la santé physique et mentale, difficultés scolaires, ruptures professionnelles, moindre réussite éducative, recours accru aux dispositifs sociaux. Ces coûts n’apparaissent pourtant presque jamais dans le budget du logement. Ils sont supportés par l’Assurance maladie, l’Éducation nationale, la justice, les collectivités locales ou encore les entreprises. Cette dispersion les rend largement invisibles dans les arbitrages publics.

Un frein permanent à l’activité économique

Mais le coût économique de la crise du logement dépasse largement le seul mal-logement. Lorsque des millions de ménages consacrent une part croissante de leurs revenus à se loger, ils réduisent leur consommation, leur capacité d’épargne et leur mobilité. Le logement devient alors un frein permanent à l’activité économique. Ce que la puissance publique dépense aujourd’hui pour l’hébergement d’urgence, les aides personnelles au logement ou la rénovation énergétique ne représente finalement qu’une partie de la facture. Le reste est payé ailleurs, sous d’autres formes. Ce n’est pas que la France dépense trop pour le logement ; c’est qu’elle dépense encore trop souvent pour réparer les conséquences d’une crise qu’elle ne parvient pas à prévenir.

Cette crise contribue également à renforcer les inégalités entre générations et au sein des générations. Elle oppose notamment ceux qui ont pu accéder à la propriété dans un contexte de prix plus favorables et ceux qui entrent aujourd’hui sur le marché du logement avec des coûts d’accès beaucoup plus élevés. Ces écarts patrimoniaux ne sont pas seulement une question de justice sociale : lorsqu’ils deviennent trop importants, ils peuvent aussi peser sur la croissance de long terme en freinant la mobilité sociale, l’investissement dans le capital humain et la bonne allocation des ressources.

Quand le logement bloque le marché du travail

Dans un nombre croissant de bassins d’emploi, le logement est devenu un coût d’entrée sur le marché du travail. Un emploi ne suffit plus toujours à accéder à un logement ; inversement, l’absence de logement empêche parfois d’accepter un emploi. Pour de nombreux métiers essentiels — soignants, enseignants, aides à domicile, ouvriers du bâtiment, personnels de restauration ou de commerce — même des rémunérations supérieures au Smic Salaire minimum de croissance ne permettent plus de se loger à proximité du lieu de travail dans les zones les plus tendues.

Mobilité professionnelle durablement réduite

Cette situation produit un effet ciseau. Les salariés qui parviennent à se loger consacrent une part excessive de leurs revenus au logement. Les entreprises, elles, peinent à recruter faute de logements accessibles. Les tensions de recrutement observées dans de nombreux secteurs ne relèvent donc pas uniquement du fonctionnement du marché du travail ; elles résultent aussi du dysfonctionnement du marché du logement. La crise du logement conduit ainsi à une mauvaise allocation du travail. Les travailleurs renoncent à certains emplois faute de pouvoir se loger, les entreprises limitent leurs recrutements ou leurs implantations et la mobilité professionnelle s’en trouve durablement réduite.

Au-delà des frictions qu’il génère sur le marché du travail, le logement constitue aussi une activité économique majeure. La construction et la rénovation représentent près de 7 % de l’emploi salarié en France et mobilisent des centaines de milliers d’emplois non délocalisables répartis sur l’ensemble du territoire. Chaque crise de la construction détruit donc simultanément de l’offre de logements, de l’emploi et de la valeur ajoutée. À l’inverse, investir durablement dans la production de logements et dans la rénovation énergétique ne répond pas seulement à des objectifs sociaux ou climatiques : c’est aussi soutenir l’activité, développer les compétences et réduire à terme certaines dépenses publiques, notamment de santé.

Le logement organise la géographie économique du pays

La crise du logement est également une crise de l’organisation territoriale de l’économie française. Les mécanismes actuels de valorisation foncière et immobilière contribuent encore largement à renforcer les écarts entre territoires : ils favorisent les espaces où la hausse des prix est déjà enclenchée, tandis que les territoires aux marchés plus fragiles peinent à attirer habitants, entreprises et investissements.

Il en résulte un double cercle vicieux. Les territoires en déclin voient partir leurs habitants, leurs services publics et leurs entreprises, ce qui fragilise encore davantage leur attractivité. À l’inverse, les grandes métropoles concentrent toujours plus d’emplois, de formations, de services et d’investissements, alimentant une nouvelle hausse des prix du logement.

La concentration produit ses propres limites

Cette concentration produit ses propres limites. Congestion des transports, allongement des temps de trajet, difficultés de recrutement, saturation des infrastructures, pollution, îlots de chaleur urbaine : ces externalités ne dégradent pas seulement la qualité de vie, elles pèsent aussi sur la productivité des entreprises et sur l’efficacité de l’économie. La crise du logement conduit ainsi à une mauvaise allocation des ressources. Le travail, le capital et les investissements immobiliers se concentrent dans quelques territoires déjà sous tension, tandis que d’autres peinent à valoriser leurs atouts. Cette polarisation réduit le potentiel de croissance du pays tout entier.

Changer de regard

À l’heure où la France cherche à renforcer sa croissance, à réindustrialiser ses territoires, à accélérer sa transition écologique et à maîtriser ses finances publiques, le logement ne peut plus être la variable d’ajustement des arbitrages budgétaires.

Construire davantage, rénover massivement, fluidifier les parcours résidentiels, mieux répartir les emplois et les logements sur le territoire, réformer les mécanismes qui entretiennent les déséquilibres territoriaux : ce ne sont pas seulement des politiques du logement. Ce sont des politiques économiques. Traiter enfin le logement comme une infrastructure économique essentielle, au même titre que les transports, l’énergie ou la défense, est sans doute l’un des investissements les plus rentables que la France puisse réaliser.