Pour une mobilisation des gisements existants, là où les sols sont déjà imperméabilisés (C. Crestin)

Une crise du logement qui s’aggrave

L’une des vertus des Entretiens d’Inxauseta est de rassembler, dans un cadre propice à la prise de recul, les professionnels du logement, les chercheurs et les élus, invitant à sortir des postures. Le diagnostic semble partagé : la crise du logement s’aggrave notamment pour les jeunes et pour les nouveaux entrants du parcours résidentiel (augmentation des taux d’effort notamment pour les jeunes, baisse du taux de propriétaires depuis 2020 [i], allongement de la durée d’endettement…).

Cette tension sur le marché du logement a aussi des répercussions importantes pour les entreprises : l’accès aux zones d’emploi devient plus difficile pour les salariés modestes et les travailleurs essentiels, la mobilité résidentielle est en recul limitant d’autant les marges de manœuvre professionnelles.

Comment ne pas opposer les enjeux de production de logements et les impératifs écologiques

Dans ce contexte, l’enjeu est de retrouver de l’offre, notamment sociale et abordable pour répondre aux besoins tels qu’ils s’expriment sur les territoires en tension. Pour ne pas aggraver les conditions climatiques, le modèle d’extension urbaine doit être rééquilibré au profit de la mobilisation des gisements existants là où les sols sont déjà imperméabilisés. Cela aura aussi le mérite d’accélérer la mise à disposition d’une offre nouvelle. De toute évidence, la part du parc issu de la construction neuve sera marginale : 85 % des immeubles de 2050 existent déjà.

Dans leur rapport sur le modèle économique de la transformation des bureaux en logements [ii], Xavier Lépine Président @ Paris Île-de-France Capitale Économique • Président-fondateur @ Société des Nouveaux Propriétaires (néoproprio)
et Nadia Bouyer Directrice générale @ Groupe Action Logement • Directrice générale @ Seqens • Directrice générale @ Domaxis et Pax‐Progrès‐Pallas
mettent en évidence l’ampleur du gisement disponible en matière d’immobilier économique : 9 millions de m² de bureaux vacants en France dont plus de 6,5 millions en Île-de-France et 2 millions structurellement inoccupés. Ce stock constitue l’un des principaux leviers pour créer de nouveaux logements sans augmenter l’artificialisation des sols.

À partir des données de l’IEIF • Centre d’études, de recherche et de prospective spécialisé en immobilier • Création : 1986 • Mission : soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur… [iii], les auteurs montrent que, depuis plus de 15 ans, la production de bureaux s’est progressivement décorrélée de la demande. Entre 2008 et 2019, 44 m² de bureaux ont été construits pour chaque emploi créé, alors que les entreprises évaluent généralement leurs besoins immobiliers autour de 10 m² par salarié. Cet écart explique l’ampleur de la suroffre, bien davantage que les seuls effets du Covid et du télétravail. Après une décennie de taux historiquement bas, la brusque remontée des taux d’intérêt en 2022 a révélé cette situation : le coût du financement, et donc du portage d’immeubles sans preneur, s’est renchéri tandis que les décisions immobilières des entreprises se sont trouvées gelées.

Dépasser les raisons parfois discutables de ne pas agir

Ce stock vacant pourrait permettre de créer jusqu’à 20 000 logements dans les cinq ans dont 80 % en Ile-de-France. Mais il demeure largement immobilisé au motif de freins brandis comme autant d’obstacles (techniques, réglementaires et financiers). Sans nier la complexité des reconversions, la criticité de la situation appelle à dépasser les raisons parfois discutables de ne pas agir.

Des acteurs comme l’EPF Établissement public foncier - leur mission est d’acquérir des terrains (portage de terrains) en vue d’y construire des logements ou de nouveaux quartiers ou encore des équipements publics Ile-de-France, la Foncière de Transformation Immobilière • Filiale du groupe Action Logement• Création : 2019• Objet : acquérir des bureaux ou des locaux d’activité obsolètes et permettre leur transformation en logements à loyer maîtrisé ou en… , la SPL Société publique locale - structure juridique (société anonyme) à la disposition des collectivités locales françaises pour la gestion de leurs services publics Marne-au-Bois, la Ville de Paris • Commune et Département (statut particulier), situés en Île-de-France• Population : 2 087 577 habitants• Superficie : 105,4 km²• Intercommunalité : Métropole du Grand Paris• Maire : Emmanuel… , des bailleurs sociaux, des promoteurs réalisent déjà des opérations de qualité en s’appuyant sur le savoir-faire d’architectes expérimentés. Ils démontrent la faisabilité de la transformation, dès lors que le courage de se lancer est là.

Comment, dans ce contexte d’urgence, passer de quelques initiatives exemplaires à une dynamique de transformation à grande échelle ?

Une amplification pourrait venir de la mise en œuvre des recommandations précises et prêtes à l’emploi, issues du rapport précédemment cité [iv] et de celui intitulé Sisyphe [v] : créer des véhicules dédiés aux transformations « foncières de transformation de bureaux », conférer un vrai statut aux opérations de transformation d’actifs (reconditionnement d’actifs), mettre en place un modèle fiscal incitatif, inscrire les transformations dans une approche partenariale et territoriale… [vi].

L’exemple de La Défense

La Défense est, elle aussi, concernée par une vacance historique. Depuis 2022, malgré l’intérêt reconnu d’une diversification des fonctions du quartier d’affaires et d’un rééquilibrage du marché tertiaire, beaucoup de propriétaires restent dans une posture attentiste, misant encore sur un retour aux conditions de taux antérieures. Leur stratégie, qui consiste à remplir les bureaux à tout prix, se traduit par de fortes baisses des loyers économiques [vii]. Même lorsqu’elle permet quelques succès locatifs, elle n’apparaît pas viable à moyen terme.

Pour sortir du dilemme du prisonnier, le choix de l’État et Paris La Défense • Établissement public local • Création : 01/01/2018 (fusion de Defacto et de l’Epadesa)• Chiffres clés : 200 000 salariés sur 3,8 millions de m² de bureaux (dont 10 000 m² d’espaces de coworking)… a été de miser sur l’approche territoriale, la coopération entre les parties prenantes [viii] et le retour à une forme de planification, sans rigidité. La méthodologie a croisé le surplus de bureaux obsolètes avec les besoins locaux afin d’identifier les transformations les plus pertinentes. Elle conduit à une trajectoire programmatique cohérente reposant sur une offre résidentielle variée (social, intermédiaire, étudiant, locatif privé…), adaptée à la demande réelle, tout en évitant une surproduction de résidentiel géré à prix trop élevés. L’analyse urbaine a, enfin, permis de cibler les secteurs les plus favorables à ces programmes.

Le Schéma Cadre d’Aménagement et de Planification de l’Urbanisme de La Défense [ix], en cours d’élaboration, viendra synthétiser ces orientations, à la manière d’une OAP Orientations d’aménagement et de programmation [x] dans un PLU Plan local d’urbanisme , et donnera de la visibilité aux acteurs économiques, indispensable pour construire des décisions d’investissement.

5 000 nouveaux logements d’ici à 2040

La transformation ne concernant qu’environ 10 % du parc tertiaire, La Défense conservera pleinement sa vocation économique. L’introduction de 5 000 nouveaux logements d’ici 2040, complétés par des équipements, des commerces et une offre culturelle renouvelée, sera, en entérinant la transformation de La Défense en véritable quartier de vie, le catalyseur de mutations plus profondes telles que l’émergence d’un véritable campus de la connaissance.

Les pionniers de la transformation ne sont pas légion sur le territoire, mais ils ont bien compris l’intérêt économique de diversifier leurs portefeuilles, inspirés en cela par les succès de Francfort, Londres, Chicago et New York [x]. Ils conduisent actuellement les études pré-opérationnelles et donneront l’impulsion. Les fonds de pension ne s’y trompent pas, ils lisent le logement comme un actif sûr, qui répond à une demande quasi inextinguible et dont la valeur progresse avec le temps. Pour notre souveraineté, il serait pertinent que des acteurs privés français de long terme s’y intéressent également (assureurs, mutuelles, banques…) ou plutôt s’y réintéressent.

Les Entretiens d’Inxauseta 2026 ont été particulièrement utiles à l’aube de la campagne présidentielle de 2027 rappelant que le logement n’est pas un sujet technique, mais à la fois un besoin essentiel et une condition majeure de l’habitabilité des territoires et d’une économie florissante [xi].

[i] Insee Chargé de la production, de l’analyse et de la publication des statistiques officielles en France : comptabilité nationale annuelle et trimestrielle, évaluation de la démographie nationale, du taux… - Conditions de logement 2024 - Janv 2026

[ii] Rapport Transformation de Bureaux en logement - Groupe de travail Modèle économique et financement - Auteurs Lepine, Xavier ; Bouyer, Nadia - commandé début 2025 par la ministre du Logement en place, Valérie Létard Députée de la 21^e circonscription du Nord @ Assemblée nationale

[iii] Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière

[iv] idem

[v] Rapport Sisyphe : simplifier le cadre réglementaire pour la production d’habitation par le reconditionnement d’immobilier d’entreprise - Auteurs Cubin, Roland ; Girometti, Laurent ; Vereecke, Philippe - idem

[vi] La mise en œuvre des recommandations de ces rapports serait la suite logique des utiles ajustements apportés par la loi Daubié et la loi de finances de février 2025.

[vii] En immobilier d’entreprises, les loyers économiques correspondent aux loyers faciaux réduits de mesures d’accompagnement (40 % à mi-2026)

[viii] Ont été mobilisés sur des Ateliers du territoire de La Défense pendant 9 mois : collectivités, services de l’État, investisseurs, habitants, entreprises, associations, établissement d’enseignement supérieur, concepteurs…

[ix] article 4 (loi du 26/11/25) - articles L. 123-24 et suivants du Code de l’urbanisme

[x] Cf la veille du Cercle TBL - Fondation by PCE et l’étude de la Chaire Économie urbaine de l’ESSEC

[xi] L’Âge de la résilience, J. Rifkin