Le logement, un sujet si compliqué, vraiment ? (Denis Caniaux, Audap)

Le logement, un sujet compliqué, vraiment ?

Lors des Entretiens d’Inxauseta le 28/08/2026 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques), une phrase m’a frappé pendant la table ronde réunissant les représentants des candidats à l’élection présidentielle d’avril 2027 : « Le sujet du logement est trop compliqué à expliquer à nos concitoyens dans un programme ou un débat public ».

Gênante analyse pour un sujet du quotidien, première dépense des ménages… qui pèse 440 Md€ par an, soit 28 % du budget des ménages contre 16 % dans les années 1960, et plus de trois millions de demandeurs de logement social en attente ! Le logement serait-il plus compliqué à expliquer que la réindustrialisation ou l’âge d’accès aux réseaux sociaux ?

Sans doute ne faut-il pas mettre dans les programmes politiques des mesures hyper-techniques comme nous autres, professionnels et experts, raffolons de débattre. Mais précisément, les « challengers » du débat de l’après-midi (USH • Association de loi 1901 représentant 593 organismes Hlm autour de 5 fédérations (FESH, FOPH, FNAR, Coop’Hlm et Procivis) • Création : 1929 sous le nom d’Union nationale des Fédérations… , Unis Unis (Union des syndicats de l’immobilier) • Organisation professionnelle • Adhérents : agents immobiliers, mandataires, indépendants, gestionnaires locatifs, administrateurs, de biens experts et… , Fédération française du bâtiment • Organisation professionnelle. Regroupe 100 unions départementales (métropole et outre-mer), 18 fédérations régionales et 32 unions et syndicats de métiers • Création : 1904 • Missions … , Fondation pour le Logement Ex-Fondation Abbé Pierre• Statut : fondation reconnue d’utilité publique• Mission : agir pour le logement des défavorisés • Création : 1988 (reconnaissance d’utilité publique en… , représentants des promoteurs et banquiers) ont interpellé les représentants des candidats sur des grandes questions a priori simples : pour qui souhaitez-vous faire une politique du logement ? Avec quel équilibre entre logement public et logement privé ? Agirez-vous sur l’offre et la demande ou l’une des deux et laquelle ? Êtes-vous pour une politique interventionniste ou laissant les mécanismes du marché agir ? Vous engagez-vous à faire voter en début de mandat une loi de programmatique sur le Logement qui sera stable sur cinq ans ? Il faut admettre que les réponses n’ont pas été limpides.

Globalement, le sentiment qui a prédominé à la suite des propos de chaque représentant de candidat, à de rares exceptions près, est celui d’une impréparation, voire d’une sous-évaluation, de l’ampleur d’une crise que tous les acteurs s’accordent à dire qu’elle est devenue structurelle, donc profonde.

Respect des positions de l’échiquier politique…

Les représentants des candidats n’ont quasiment pas eu d’approches éco-systémiques et décloisonnées, se perdant parfois dans ou égrenant des mesures ponctuelles, relatives à la fiscalité par exemple ou à la transmission de patrimoine, ou encore aux critères d’accès au logement social. Sans surprise, la partie gauche de l’échiquier vise à réguler le secteur privé et soutenir fortement le secteur public quand la partie droite peut aller jusqu’à interroger la pertinence de la réponse apportée par le logement social à la demande insatisfaite… La place de la politique monétaire, taux d’intérêt par exemple, n’est pas intégrée par les candidats alors que les travaux de la matinée à Bunus ont démontré son impact majeur sur la politique du logement et le quotidien des Français.

La fiscalité est l’outil que toutes et tous veulent utiliser, là encore de façons très diverses : certains pour l’alléger, d’autres pour la renforcer… Même si, de façon surprenante, la taxation des plus-values foncières a paru faire l’unanimité de l’échiquier politique représenté, certains allant jusqu’à proposer une répartition égale de la plus-value entre le propriétaire, l’État et la collectivité locale.

… avec quelques convergences…

Deux sujets semblent faire consensus dans ces débats entre les candidats. Le premier est la nécessité de produire du logement abordable pour répondre à la situation actuelle, même si les réponses peuvent logiquement différer. Le second semble être un accord sur le besoin de réinterroger notre politique d’aménagement du territoire trop orientée autour de la dynamisation des métropoles. Là-aussi, d’évidence, les solutions peuvent diverger.

En revanche, sur ce dernier sujet, les candidats n’abordent quasiment jamais la question de la territorialisation des politiques du logement, la différenciation territoriale possible et encore moins les moyens que l’État donnerait aux Territoires pour agir (en ne résumant pas le sujet aux économies générées pour l’État). C’est pourtant l’un des débats les plus mûrs pour être tranché par cette présidentielle : reconstruire une forme de Datar Délégation interministérielle à l’aménagement du territoire et à l’attractivité régionale , ou aller au bout d’une délégation pleine et financée aux territoires ? Cette approche territoriale ne devrait d’ailleurs pas se limiter au seul logement : elle gagnerait à s’articuler avec les stratégies rurales, agricoles et environnementales, dans une vision d’aménagement du territoire véritablement intégrée.

Le nombre de logements à produire par an reste encore l’axe majeur des programmes esquissés : c’est la valse des chiffres. 200 000 par an pour l’un, 400 000 pour un autre, beaucoup plus pour un 3^e si l’on compte que l’on n’interdira plus les passoires thermiques… Pourtant, les acteurs ont démontré dans la matinée que ce n’est pas une bataille de chiffres, mais une bataille sur la qualité de ce qui sera produit. Au-delà d’un « choc de l’offre » qui n’a jamais jusqu’ici démontré son efficacité, c’est d’un « choc d’offre abordable » dont nous avons besoin.

… des désaccords bien réels…

Deux désaccords bien réels de la journée sont restés dans l’angle mort des candidats : l’efficacité de l’encadrement des loyers, que l’analyse économique du matin ne trouve pas délétère pour l’offre mais que continuent de contester nombre d’investisseurs locatifs (et qui devrait s’accompagner d’un développement de l’offre locative), et la place de la rénovation du bâti existant face au neuf sur laquelle le constat partagé (« le neuf seul ne suffira pas ») ne s’est traduit par aucun accord sur les incitations à mobiliser. De même, le débat sur une régulation des prix de vente, du foncier ou du bâti est resté absent des discussions.

… et un trou dans la raquette !

Après un été 2026 qui a cruellement rappelé les effets du changement climatique, les discours ont peu pris en compte l’adaptation au changement climatique qui reste, si ce n’est un impensé, à tout le moins un sujet dominé par une impréparation dans les propositions. Entre ceux qui veulent supprimer l’interdiction de louer les passoires thermiques et ceux qui veulent passer le budget de l’Anah de 4,5 à 20 Md€ par an, ne peut-on trouver un chemin raisonnable pour se mettre autour de la table, quand il s’agit du quotidien de millions de locataires et de propriétaires ? Il reste huit mois avant l’élection présidentielle : souhaitons que cela suffise pour que les équipes de campagne bâtissent des discours clairs, cohérents et inclusifs en faveur d’une politique du logement ambitieuse à la hauteur des enjeux.

Faire collectif et stable

Une chose est sortie fortement des Entretiens d’Inxauseta 2026 et c’est une excellente nouvelle : les acteurs du logement, du secteur public comme privé ou associatif, des collectivités comme des entreprises et des maîtres d’ouvrage, tous sont prêts à s’engager avec le Gouvernement qui sortira des urnes. Reste à donner un corps à cet engagement : on pourrait imaginer, territoire par territoire, des « états généraux et permanents du logement », associant élus, bailleurs, promoteurs, gestionnaires et citoyens, pour porter cette politique dans la durée. Cela suppose aussi, très concrètement, une loi de programmation du logement qui fixe une règle du jeu stable sur la durée du quinquennat, que tous les acteurs de terrain ont appelé de leurs vœux, plutôt que des dispositifs qui se défont à chaque alternance politique.

Denis Caniaux

• Directeur général @ Agence d’Urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP)

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Parcours

Depuis novembre 2018

Agence d’Urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP)
Directeur général

Établissement & diplôme

1985 - 1987

IU de Grenoble
DESS urbanisme et aménagement

1983 - 1985

Sciences Po Bordeaux (IEP Bordeaux)
Diplômé

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Fiche n° 41918, créée le 20/11/2020 à 14:57 - MàJ le 04/09/2026 à 11:46

Agence d’Urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP)

• Agence d’urbanisme Atlantique & Pyrénées
• Création : 1998
• Statut : association loi 1901
• Missions : aide à la décision publique dans les champs de l’urbanisme, de l’aménagement et du développement des territoires
• Président : Jean-René Etchegaray
• Directeur général : Denis Caniaux
• Directeur adjoint : Marc Trinqué
• Tél. : 05 33 64 00 30 (Pau) / 05 59 46 50 10 (Bayonne)
• contact@audap.org

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Catégorie : Architecture et Urbanisme

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Adresse du siège

4 rue Henri IV
64000 Pau France

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Fiche n° 11157, créée le 20/11/2020 à 03:34 - MàJ le 04/09/2026 à 08:56