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La réponse foncière à court terme n’est que trop rarement efficace (A. Portier, EPFL Pays Basque)

News Tank Cities - Paris - Tribune n°270287 - Publié le 10/11/2022 à 12:32
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Arnaud Portier, directeur de l’EPFL Pays Basque depuis 2006 - ©  Dr

Créé en décembre 2005, l’EPFL Pays Basque • Établissement public foncier local• Création : 2005• Mission : couvre l’intégralité du Pays Basque depuis 2012, outil au service des collectivités et de leurs politiques publiques dans la… dispose de suffisamment de pratique foncière, exercée qui plus est sur un territoire fortement contraint par son attractivité, pour proposer une analyse circonstanciée du contexte foncier et de son évolution au regard de la question centrale du logement, écrit Arnaud Portier Directeur @ EPFL Pays basque
, de l’EPFL Pays Basque, dans une tribune adressée à News Tank le 09/11/2022.

La réponse foncière à court terme, à laquelle l’EPFL est souvent condamné, n’est que trop rarement efficace et très peu régulatrice des marchés immobiliers et fonciers locaux. L’exemple des secteurs de mixité sociale est, à ce titre, révélateur d’une disposition réglementaire qui à court terme a favorisé la production de logements sociaux mais qui à plus long terme a également largement contribué à l’inflation foncière, en conduisant les opérateurs privés à répondre aux exigences croissantes des propriétaires fonciers et à commercialiser leurs programmes de logements à des niveaux de coûts toujours plus élevés. Cette disposition a participé aux blocages d’aujourd’hui qui opposent à la plupart des opérateurs publics et privés une réalité foncière devenue incompatible avec la production de logements adaptés aux besoins et aux moyens du territoire.

Voici la tribune et photo d’Arnaud Portier.


Les « temps » de l’action foncière

Créé en décembre 2005, l’EPFL Pays Basque dispose de suffisamment de pratique foncière, exercée qui plus est sur un territoire fortement contraint par son attractivité, pour proposer une analyse circonstanciée du contexte foncier et de son évolution au regard de la question centrale du logement. Si les derniers Entretiens d’Inxauseta à Bunus (64) en 2022 ont placé la question du logement sous le signe de l’urgence, il nous faut faire un parallèle avec la question foncière pour laquelle il est au contraire urgent de prendre le temps, ou plutôt de prendre « les temps » de l’action foncière.

La réponse foncière à court terme, à laquelle l’EPFL est souvent condamné, n’est que trop rarement efficace et très peu régulatrice des marchés immobiliers et fonciers locaux. L’exemple des secteurs de mixité sociale est à ce titre révélateur d’une disposition réglementaire qui à court terme a favorisé la production de logements sociaux mais qui à plus long terme a également largement contribué à l’inflation foncière, en conduisant les opérateurs privés à répondre aux exigences croissantes des propriétaires fonciers et à commercialiser leurs programmes de logements à des niveaux de coûts toujours plus élevés.

Répondre aux besoins des futures générations »

Cette disposition a ainsi participé aux blocages d’aujourd’hui qui opposent à la plupart des opérateurs publics et privés une réalité foncière devenue incompatible avec la production de logements adaptés aux besoins et aux moyens du territoire. Par ailleurs, dans la perspective vertueuse de la sobriété foncière et plus dogmatique du Zéro artificialisation nette (ZAN), le contexte foncier devrait rapidement se dégrader et rendre plus complexe encore la tâche des collectivités locales désirant faire durablement valoir l’intérêt général en permettant au plus grand nombre d’accéder au logement. De fait, dans un contexte de raréfaction foncière programmée et donc de concurrence exacerbée, l’anticipation constitue la seule arme permettant à l’action publique de répondre aux besoins des futures générations.

Retour sur investissement dans 20 ou 25 ans

Les stratégies foncières de moyen terme, comme la mise en place d’outils pré-opérationnels de type Zones d’aménagement différé (ZAD Zone d’aménagement différé - secteur où une collectivité locale, un établissement public ou une SEM dispose pour 6 ans d’un droit de préemption sur toutes les ventes de biens immobiliers ) ou de plus long terme comme la constitution de stocks publics sont donc indispensables. Mais malheureusement confronté au temps politique qui est devenu celui de la production immédiate de résultats, le travail d’anticipation a perdu progressivement de sa consistance.

Ainsi, malgré certaines démarches prospectives qui œuvrent à la construction de visions de territoires à long terme, les politiques publiques ne laissent que peu de place à des dispositions dont le « retour sur investissement » ne pourra s’apprécier que dans 20 ou 25 ans.

Les stocks fonciers de long terme, qui ont fait la force des collectivités souvent citées en exemple, ne sont plus constitués et semblent par ailleurs condamnés par la perspective du Zéro Artificialisation Nette (ZAN Zéro artificialisation nette - Objectif de réduction de la consommation d’espace à zéro unité nette de surface consommée en 2050, fixé par le plan Biodiversité du Gouvernement en juillet 2018 ) et de la « fermeture » des documents d’urbanisme qui en sera la conséquence. Mais cette condamnation n’est-elle pas celle des futures générations qui n’auront pas d’autres choix que d’habiter différemment ? 

Quelques leviers de réflexion pour favoriser un meilleur accès au logement

À la lumière du développement récent des Organismes fonciers solidaires (OFS Organisme de foncier solidaire - Créé par la loi ALUR, agréé par le préfet de région et dédié au portage foncier pour réaliser des logements en accession ou location à usage de résidence principale ) et des Baux réels solidaires qui se multiplient, il apparait que le rapport culturel à la propriété peut changer et il convient désormais d’imaginer les dispositifs réglementaires qui permettront de conforter cette dynamique porteuse d’optimisme. La dissociation de la propriété foncière de la propriété bâtie, ou la répartition de droits réels entre propriétaires institutionnels et privés, est à explorer plus profondément car seule à même de répondre rapidement à l’équation posée.

Accessibles qu’aux acteurs publics et uniquement eux »

À ce titre les premiers retours sur la mise en œuvre du Bail Réel Solidaire (BRS Bail réel solidaire - Créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des acheteurs ) sont plus qu’encourageants même s’il faut rester vigilant sur les dérives potentielles que peut offrir ce dispositif. Si nous parvenons à donner un cadre réglementaire et législatif solide à ce modèle, il pourra alors être envisagé de l’étendre à d’autres natures de biens (locaux d’activités économiques, logements en résidence principale pour des acquéreurs aux revenus supérieurs aux plafonds du BRS…). En tout état de cause, la réussite de ces évolutions nécessite qu’elles ne restent accessibles qu’aux acteurs publics et uniquement eux.

Dans la même logique, la fiscalisation de la propriété foncière est à reconsidérer car elle n’est pas ou plus à la hauteur des enjeux sociétaux d’accès au logement. L’enrichissement « sans cause » de certains propriétaires, bénéficiant unilatéralement de modifications de règles de constructibilité sans en supporter la contrepartie qui pourrait en être attendue, mérite d’être interrogé.

Coût désormais exorbitant des travaux de réhabilitation »

En un mot, comment mieux répartir la « rente foncière » générée par le développement des aménités amenant à mieux valoriser les biens immobiliers et fonciers. Peut-on continuer à accepter que seul le propriétaire foncier tire profit des investissements réalisés par les collectivités ? Le droit de spéculer sur les marchés immobiliers est-il intimement lié à la définition du droit de propriété ? Ce droit constitutionnel ne doit-il pas être redéfini ou tout au moins reprécisé ? Le droit de propriété inclut-il le droit de spéculer ou est-ce une évolution admise depuis de nombreuses années ? Autant de questions qu’il faudra savoir traiter si nous voulons réussir les chantiers ambitieux qui nous attendent.

Un autre angle d’attaque institutionnel est celui du coût désormais exorbitant des travaux de réhabilitation qui, non seulement, est pleinement percuté par le contexte de crise économique mondiale mais qui subit également l’accumulation de contraintes normatives. Là où il faudrait de l’intelligence de projet et de l’adaptation situationnelle, la norme vient couper court à toute forme d’initiative. Et le principe même de pouvoir disposer le cas échéant d’un « permis d’expérimenter » porte sémantiquement ses propres limites car forcément dérogatoire et donc exceptionnel.

Collectivités locales placées devant l’obligation de résultats

Partant, il apparaît injuste d’assister d’un coté à l’extrême liberté d’action dont jouissent les propriétaires privés, toujours plus à même de contester les politiques publiques jugées confiscatoires, et d’un autre côté de voir la sphère des acteurs de la production de logements accessibles, au premier rang desquelles les collectivités locales, glisser inexorablement vers le fonds d’un entonnoir règlementaire de plus en plus étroit.

Redevables devant leurs habitants, les collectivités locales placées devant l’obligation de résultats souffrent d’une paupérisation croissante liée à la diminution de leurs moyens d’intervention et à leur perte d’autonomie de décision, et donc d’adaptation aux problématiques territoriales.

Rétablir les équilibres des territoires »

Les objectifs de sobriété foncière et les obligations de réduction des émissions de gaz à effet de serre nous contraignent à répondre aux développements des territoires par la reconstruction de la ville sur la ville, par une approche plus volontariste sur la densité ne pouvant se faire sans l’implication très forte des acteurs publics. Cela ne se fera pas sans donner de nouveaux moyens juridiques et financiers aux collectivités tout en faisant participer à juste hauteur l’ensemble des propriétaires fonciers concernés par ces évolutions et dont les biens seront valorisés par cette amélioration du cadre de vie. Il convient donc de remettre les moyens de décisions, réglementaires et financiers, à disposition des acteurs locaux chargés de rétablir les équilibres des territoires aujourd’hui menacés.

La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L'édition 2022 a eu lieu le 26/08/2022 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques). Il est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.

Arnaud PORTIER

Date de naissance : 05/12/1970
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Parcours

EPFL Pays basque
Directeur
Société d'équipement du Département de la Haute-Savoie
Négociateur foncier
SAFER Rhône-Alpes
Technicien foncier

Fiche n° 47765, créée le 10/11/2022 à 10:27 - MàJ le 10/11/2022 à 10:47

EPFL Pays Basque

• Établissement public foncier local
• Création
 : 2005
• Mission :
couvre l’intégralité du Pays Basque depuis 2012, outil au service des collectivités et de leurs politiques publiques dans la définition et la mise en œuvre de leurs stratégies foncières
• Statut :
EPIC
• Président
 : Claude Olive (maire d'Anglet)
• Directeur
 : Arnaud Portier
• Tél. : 05 59 01 63 60
contact@epfl-pb.fr


Catégorie : Divers public


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Fiche n° 14226, créée le 10/11/2022 à 12:11 - MàJ le 10/11/2022 à 12:25


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Arnaud Portier, directeur de l’EPFL Pays Basque depuis 2006 - ©  Dr