Accession à la propriété : le modèle du crédit immobilier « à la française » est menacé (Julien Carmona)

Crédit immobilier à la française : pierre angulaire de l’accession à la propriété fragilisée

Depuis 2022, l’accession à la propriété traverse une crise profonde. Pour financer les projets des ménages et des jeunes actifs qui ne bénéficient pas d’épargne préalable, le rôle des banques et du crédit habitat est fondamental. Or, malgré sa solidité et sa capacité à protéger les emprunteurs, le modèle français de crédit immobilier est aujourd’hui menacé par des contraintes réglementaires croissantes.

Les nouveaux crédits immobiliers, accordés de janvier à août 2026 (95 Md€), sont en baisse de 37 % par rapport à 2021, année record. La récente flambée des taux d’intérêt à long terme ne devrait pas améliorer la situation. Les taux de crédit vont rapidement s’approcher des 4 %. Et l’accumulation de réglementations pénalisantes risque d’aggraver encore la hausse des taux.

Un modèle robuste et protecteur

Le modèle français de crédit habitat repose sur une singularité fondamentale : les banques prêtent d’abord en fonction de la capacité de remboursement des ménages, et non de la valeur du bien financé. C’est la logique du loan to income (LTI Loan to income - capacité d’emprunt calculé sur les revenus actuels du ménage ), par opposition au loan to value (LTV Ratio d’endettement qui se calcule en rapportant le montant d’un emprunt à la valeur du bien acquis grâce à cet emprunt et/ou de l’actif donné en garantie de l’emprunt (source financière) ) pratiqué dans la plupart des pays européens. Un choix loin d’être anodin. En effet, priorité est donnée à la solvabilité de l’emprunteur en tenant compte de ses revenus, de ses charges et de sa situation familiale.

La valeur du bien immobilier constitue une sécurité mais elle ne se substitue pas à l’analyse de la capacité à rembourser. Autre caractéristique essentielle : le recours quasi généralisé à des crédits de long terme à taux fixe. L’emprunteur connaît ainsi ses mensualités et se prémunit contre une hausse brutale du coût de sa dette. En période de baisse des taux, il peut généralement renégocier son crédit à des conditions avantageuses. La banque assume donc le risque de taux au bénéfice de son client. Ce modèle est également marqué par une forte concurrence entre banques. Le crédit immobilier est souvent proposé à des marges très faibles, voire négatives, afin de nouer une relation durable avec le client et de lui proposer d’autres services bancaires au fil de sa vie.

Au final, le système repose sur plusieurs niveaux de protection : l’analyse de la solvabilité, l’assurance emprunteur qui protège contre une partie des accidents de la vie, et une garantie sur le bien financé, par caution ou hypothèque.

Modèle français soumis à une double pression

La singularité du modèle français fait sa robustesse. Selon les données de l’ACPR Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, intégrée à la Banque de France - chargée de la surveillance de l’activité des banques et assurances en France , le coût du risque moyen (le taux de pertes annuelles pour les banques prêteuses) s’établit autour de 0,03 % des encours sur les cinq dernières années. Les défauts de remboursement demeurent exceptionnellement faibles. Un modèle qui n’est pas parfait (exclusion possible des plus jeunes aux situations professionnelles instables ou des seniors moins aisément assurables) mais qui a fait ses preuves : il protège les ménages, limite les risques pour les banques et permet de financer durablement l’habitat. La réglementation doit-elle fragiliser ce qui fonctionne ? Ce modèle français est soumis à une double pression : nationale et européenne.

Au niveau national, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF Haut conseil de stabilité financière ) encadrent strictement l’octroi des crédits immobiliers : une durée maximale de 25 ans et un « taux d’effort » (charges d’emprunt sur revenus nets de charges) de 35 % maximum, avec une marge de flexibilité limitée.

Ces exigences peuvent conduire à refuser des dossiers pourtant solvables, notamment lorsque l’analyse du reste à vivre permettrait de démontrer que le ménage peut assumer ses mensualités. Une norme uniforme ne saurait remplacer l’appréciation du risque au cas par cas. Au Crédit Mutuel Arkéa • Banque et assurance • Activité : banque assurance coopératif et mutualiste, vise le développement des territoires, des entreprises • Réseau : fédérations de Crédit Mutuel de Bretagne, du… , banque coopérative territoriale présente en particulier sur l’arc Atlantique, nous estimons que, sans ces règles, nous aurions pu accroître d’au moins 10 % le nombre de projets d’acquisitions de logements que nous avons financés sans prise de risque supplémentaire. En extrapolant ces chiffres au niveau national, ce sont près de 80 Md€ d’investissements dans le logement qui n’ont pas été réalisés depuis 2021 du fait de ces normes, soit 400 000 logements. Autant de projets de vie empêchés, de jeunes actifs exclus de l’accession et de territoires privés de dynamisme économique.

Ces règles étaient déjà discutables lorsqu’elles ont été instaurées en 2021. Elles visaient alors, selon la Banque de France Membre de l’Eurosystème, qui regroupe la Banque centrale européenne (BCE) et les banques centrales nationales des pays ayant adopté l’euro pour monnaie, la Banque de France (BDF) est régie par les… , à prémunir contre le risque d’une surchauffe de l’immobilier. Le marché étant entré dans une période de glaciation, il est urgent de les suspendre voire de les supprimer, comme la Fédération Bancaire Française (FBF) vient de le recommander.

Changer le mode de calcul du taux

Dans l’immédiat, c’est aussi le calcul du taux d’usure qui inquiète. Il résulte des taux effectifs moyens pratiqués au cours du trimestre précédent, majorés d’un tiers. Lorsque les taux de marché remontent rapidement, le plafond légal évolue avec retard. Le coût du crédit peut donc augmenter plus vite que le seuil réglementaire autorisé. La banque ne peut alors ni ajuster librement sa tarification au risque, ni accorder le prêt, même si elle estime le dossier solvable. Il faut changer le mode de calcul de ce taux ou ses modalités de révision pour éviter qu’il ne se transforme en facteur d’exclusion.

À l’échelle européenne, les évolutions prudentielles engagées par la Banque centrale européenne et les autorités de contrôle soulèvent des interrogations plus profondes encore. La réforme dite de Bâle 4, dont les effets se déploieront progressivement jusqu’en 2032, conduit à accroître les exigences en fonds propres des banques, notamment par l’introduction d’un plancher limitant les avantages des modèles internes de calcul du risque. Ces modèles internes ont permis aux banques françaises de calibrer leurs exigences en capital en fonction du risque effectivement constaté dans leurs portefeuilles. Le crédit immobilier français étant particulièrement sûr, les fonds propres nécessaires à sa couverture ont été proportionnés à ce risque.

Coûts et délais supplémentaires inutiles

La nouvelle approche devrait conduire à une multiplication considérable des exigences en capital pour certains établissements fortement exposés au crédit immobilier français. Pour le Crédit Mutuel Arkéa • Banque et assurance • Activité : banque assurance coopératif et mutualiste, vise le développement des territoires, des entreprises • Réseau : fédérations de Crédit Mutuel de Bretagne, du… , par exemple, les simulations évoquées montrent un effet multiplicateur de 3,4 sur le capital à allouer au crédit habitat à l’horizon 2032. Le paradoxe est évident : plus une banque finance un portefeuille immobilier domestique peu risqué, plus elle sera pénalisée dans le calcul de ses fonds propres. Ces exigences ne signifient pas mécaniquement que les banques prêteront moins. Mais le capital supplémentaire devra être trouvé et rémunéré. Conséquences redoutées : arbitrages entre activités, pressions sur les marges ou hausse du coût du crédit pour les ménages. Voire les trois à la fois.

Autre évolution envisagée : l’évaluation systématique des biens immobiliers financés par une expertise indépendante assortie d’une visite physique. Cette exigence, inspirée des pratiques des pays où le crédit repose sur la valeur du bien, apparaît peu adaptée au modèle français. Elle entraînerait des coûts et des délais supplémentaires inutiles pour les emprunteurs, sans bénéfice en termes de gestion des risques.

Cerise sur le gâteau : sans être explicitement proscrit, le financement à taux fixe suscite de plus en plus de réactions négatives des autorités européennes de contrôle. La crise du logement ne se résoudra évidemment pas par le seul crédit bancaire. Il faut aussi construire davantage là où les besoins sont les plus importants, faciliter la rénovation énergétique, libérer du foncier et redonner aux élus locaux les moyens et les incitations nécessaires pour développer l’offre de logements. Mais le financement est une condition indispensable à la réalisation des projets.

Il est urgent d’ouvrir un dialogue exigeant entre les banques, les autorités de contrôle et les pouvoirs publics. Préserver le crédit immobilier à la française, ce n’est pas seulement défendre l’intérêt des banques. C’est préserver une capacité collective à loger les Français, à accompagner leurs projets de vie et faire du logement un moteur de cohésion et de développement.

Julien Carmona

• Président @ Crédit Mutuel Arkéa

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Fiche n° 34785, créée le 29/03/2019 à 15:20 - MàJ le 09/11/2026 à 11:20

Crédit Mutuel Arkéa

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Fiche n° 7212, créée le 05/06/2018 à 01:15 - MàJ le 09/11/2026 à 11:20